每經編輯 何小桃 張錦河 李澤東    

繼1月5日央行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，已有多地下調首套房貸款利率。

據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內的約30城已下調了首套房貸款利率。據中指研究院監測，目前已有20余城下調首套房貸利率至4%以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調整為3.8%，四大國有銀行廣東珠海分支機構首套房貸款利率最低可按3.7%執行。

首套房利率不斷下行，不少身在“圍城”中的已購房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款；同時有關“降低存量房貸利率”的呼聲漸高。

很多網民在領導留言板上提出“降低存量房貸利率”的建議時，還會附帶描述自身生活狀況、家庭開支、工作壓力，直言“不渴望能降到3.8，但希望有所下降、多考慮民生”。

據九派新聞，2月2日，河南省鄭州市金融工作部門的工作人員對此表示，現實情況會及時了解、反饋，但能做的有限，利率的調整在于中國人民銀行。

下午，記者聯系中國人民銀行，接線人員回應稱，沒有收到“降低存量房貸利率”的相關通知，目前還是以合同約定為準，有建議和意見可以留言。

提前還貸人數猛增，排隊要等3個月

據《中國銀行保險報》報道，重慶的陳女士元旦后直接到當地的貸款銀行網點，成功預約了提前還房貸，不過她的還款期被排到幾個月之后。“1月預約的，4月才能還款，總比還不了強吧。”

另據財聯社1月19日報道，從北京地區多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預約提前還房貸的還款時間已經排到5月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

據第一財經報道，在各類社交平臺上，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。程序員小津分享了自己根據算法計算出來的“最優方案”，他認為“最優”有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優”是償還本金的同時平衡風險，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時再繼續提前還款。

問及提前還款的原因，小津笑著介紹了自己的心路歷程：“春節前拿到了年終獎，當時點開股票App，累計收益-40%；點開銀行App，基金累計收益-20%，理財產品年化收益2%，點開房貸計算器提前還10萬可以省9萬利息，然后我就果斷選擇申請提前還貸。”

圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝

事實上，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就在提高。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近日也表示，對于銀行來講，房貸是最優質的資產之一。銀行通過存款利率和理財產品來募集到較低成本的資金，然后來做房貸業務，是銀行很重要的一個盈利渠道。如果大家提前還貸，那么這個業務邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意。

這次出現的還貸潮，主要有以下兩個原因。

第一，新房房貸確實優惠多了，但是存量房貸沒有太大的變化。根據2022年12月份新發放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，這是2008年有統計以來的歷史最低水平。部分城市首套房貸可以做到3.9%甚至更低。而不少購房者的存量房貸利率依然在5%~6%的水平。

第二，在過去，不少購房者通過理財可以將其所產生的收益用來償還房貸，這要比提前還房貸有益的多。但如今情況不一樣了。據普益標準數據顯示，截至2022年12月末，全市場存續開放式固收類理財產品近三個月年化收益率平均水平為-1.28%，環比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環比下跌0.75%。隨著債市企穩，銀行理財收益正在逐步回暖。

“降低存量房貸利率”呼聲高漲：

我們真的很不容易

與此同時，關于降低存量房貸利率的呼聲也越來越強烈。

在河南鄭州新鄭市的領導留言中，有網民這樣留言：“利率6.125時候買的房子，上浮利率太高了。經過這幾年疫情沖擊，相信大多數老百姓對于房貸是壓力最大的，也是最大的一筆開銷。政府能不能跟當地銀行部門溝通，降低原來貸款利率，給予適當優惠，現在買房基準4.3下調20個基點，不能只促進購買市場，之前購房的也應給予政策優惠。”

留言板官方給出的回復是“對于存量房貸客戶均是按照當時貸款合同利率執行，如果當時合同利率為浮動利率（LPR加減點形式）且每年1月1日調整，那么2023年其利率將下降0.35個百分點（因為2022年5年期LPR下降了0.35個百分點），客戶將享受到利率下降帶來的實惠。”。

在頂端新聞“我想@領導”問政平臺上，有網民也留言稱：“春節后，多個城市下調首套房貸利率下限，作為年后首個降房貸利率的城市鄭州首套房貸利率下調至3.8%。真的很羨慕也很祝賀現在的剛需購房者，同樣是買首套自己住的剛需房，他們相對于一兩年前購房的我們來說，能省下不少錢。”

該網友表示，“我2019年因要結婚買了首套房，銀行加點，利率5.88%。我還不是最高的，身邊有同事、朋友，也是剛需，貸款利率超過6%。作為我們這些工作不久的剛需房奴來說，現在特別想知道，有沒有辦法申請變更房貸利率，享受新的房貸利率。這幾年我們收入都受到影響，真的很不容易。”

平臺回復：“經平臺向中國郵政儲蓄銀行了解：房貸利率3.8%是針對首套購房者，此前購房者申請的存量房貸無法轉為3.8%房貸利率。”

據經濟觀察報報道，上述情況并非少數，人民網領導留言板上，自2022年年初以來，來自全國各省市有關呼吁降低存量房貸款利率的留言超過70條，購房時間多在2019年-2021年期間，加點多超過100個基點，貸款年利率多在6%以上。

一位2021年在鄭州購房的購房者表示，當時其貸款利率在6.125%，這意味著100萬元的貸款每月月供為7222元，而按照當前鄭州首套房貸款3.8%的利率，月供不到6000元，兩者的利息總額相差超過30萬元。

“存量房房貸利率加點重新調整可能性不大。”一名上海四大行某支行信貸負責人分析，銀行的營收壓力會非常大。

報道稱，實際上，中國曾經出現過存量房貸利率下調的先例。2008年10月，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例調整為20％。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“但從實際操作的層面考慮，現存存量房貸規模已經超過50萬億，是2008年的十幾倍。調整存量利率，意味著一些銀行可能需要再對征信進行核查，這也是一個巨大的工作量。”上述負責人表示。

專家：下調存在一定難度

媒體：建議加快出臺相關舉措

經濟日報2月1日發表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中稱，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。可加快引導5年期以上LPR下降，繼續降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。

據中國記協網，經濟日報是國務院舉辦、中宣部領導和管理的以經濟報道為主的綜合性報紙。

光大證券首席金融業分析師王一峰表示，受疫情持續影響，部分居民資產負債表受損，高利率按揭一方面降低了居民資產負債表的安全性，另一方面也不利于消費的恢復。通過下調存量房貸利率，從“防風險、擴消費、促公平”的角度看，具有一定現實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩增長，甚至能夠促進住房銷售盡快復蘇。

但他同時表示，從現實操作的角度來說，存量房利率下調存在一定難度。首先，各個城市目前利率不統一，如果要降，怎么降是個問題，以及可能還要與貸款人簽訂補充合同。最后，降低存量房利率還可能會影響到銀行自身經營的穩定性。

?編輯|何小桃 張錦河 李澤東 杜恒峰

校對|盧祥勇

每日經濟新聞綜合經濟觀察報、經濟日報、