每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

房企境內融資市場“破冰”后，海外市場終于迎來春風吹拂。據中指研究院監測，2023年1月房地產企業非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%。其中，1月房企海外債發行67.3億元，雖然同比下降21.2%，但在連續5個月斷發后，終于再度迎來曙光。此外，境外發債主體不僅有金茂、越秀等央企國企，萬達商業這樣的民營房企也成功發行了美元債。

據中指研究院監測，去年11月“金融16條”以來，銀行給予房企的授信額度已超5.5萬億元，短期住房開發貸規模有望延續修復態勢。

數據來源：中指數據CREIS楊靖制圖、視覺中國圖

境外債融資環比增91.5%

今年1月越秀、金茂率先在澳門金交所成功發行債券，萬達商業發行了4億美元的優先票據，而去年僅在上半年有卓越、新城等少數幾家民營房企成功發行過美元債券。

中指研究院數據顯示，1月，房企境內債權融資393.8億元，環比減少50.6%，同比減少19.5%；境外債權融資50.39億元，環比增加91.5%；資產證券化融資為95.2億元，環比增加17.9%。

2月7日，中指研究院企業研究總監劉水通過微信向《每日經濟新聞》記者指出，此前受境外債券頻繁違約影響，房企海外債發行嚴重受挫，投資人信心短期內難以修復。而頭部央國企憑借良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，為行業恢復發行境外債券打造了基礎，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸海外債發行。

境外融資市場的轉向開始于去年底。2022年11月21日，央行和銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。會議提出，要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。

去年底以來，已經有龍湖、碧桂園、越秀等房企相繼獲得“內保外貸”業務支持獲得融資。

同策研究院資深分析師肖云祥2月7日通過微信告訴記者，通過“內保外貸”的方式，實際上是為境內房企作信用背書，以此修復境內房企在海外市場的信用評估，有利于房企通過海外市場獲得融資。隨著國內政策環境的變化，投資者信心得到重塑，加之一些優質企業及信用度較高的企業再次突破障礙獲得海外融資，這在一定程度上都起到了很好的借鑒作用。

房企融資謹慎向好

房地產境內外融資市場都在持續轉暖，但放至整個融資面上看，冰封期雖已過，但也難言有多么樂觀。

據中指研究院監測，2023年1月房地產企業非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%。行業平均利率為4.32%，同比上升0.41個百分點，環比上升0.23個百分點。房地產行業信用債融資297.2億元，同比基本持平，環比下降27.6。

劉水指出，受春節假期影響，1月份房企融資規模同環比均為下降，但降幅較2021年同期已有所收窄，表明在經歷了一年的動態調整及年末的政策刺激后，行業融資進入了相對穩定階段。

同時，在政策持續鼓勵下，信用債發行主體出現明顯多樣化。除央國企及已經發行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民企也新加入到發行行列，出險房企也有成功發行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責任擔保。“第二支箭”政策不僅快速落地，而且惠及面在快速擴大，只要是合理融資需求，安全、出險房企均有機會獲得支持。

從典型房企債券發行來看，1月華潤融資額度最高，合計35億元，平均融資利率2.17%。具體來看，典型房企中首開、首創的信用債利率較高，均為5.4%；招商蛇口最低，為2.16%；海外債中萬達利率最高，為11%。

值得注意的是，2023年一季度將迎來今年首個償債高峰，其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業的到期債務，占一季度到期債務的四成。

中指研究院認為，從2022年情況來看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經歷一次展期，當前面臨二次展期風險，有較高的償還壓力。

肖云祥補充指出，海外融資市場曾經是國內房企融資的重要渠道，但是隨著市場環境變化會較低點有復蘇，但是在經過前兩年風險的“洗禮”后，未來海外投資者投資會顯得謹慎，投資面也會重點考慮優質房企、優質資產。

封面圖片來源：視覺中國圖