每經(jīng)記者 曾劍    每經(jīng)編輯 陳俊杰    

1月末，格力地產(chǎn)（SH600185,股價(jià)10.32元，市值194.53億元）一紙業(yè)績預(yù)告引起業(yè)界關(guān)注。公司預(yù)計(jì)去年的凈利潤虧損23.86億元~28.63億元。公司巨虧的主要原因在于對開發(fā)的部分房產(chǎn)等計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對于公司業(yè)績的變化，上交所迅速下發(fā)了監(jiān)管工作函。2月10日晚間，上市公司在回復(fù)公告中表示，其前期對部分存貨項(xiàng)目的經(jīng)營預(yù)期與市場實(shí)際銷售價(jià)格情況存在差異，擬將部分存貨項(xiàng)目加速銷售去化。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，格力地產(chǎn)在上海開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“存貨的可變現(xiàn)凈值低于賬面成本”情形。其中，公司在上海浦東開發(fā)的錦云江悅項(xiàng)目的預(yù)售均價(jià)達(dá)到12.98萬元/平方米，但擋不住設(shè)計(jì)、材料、資金成本太高。

詳解計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備等原因

“基于房地產(chǎn)市場情況及公司各項(xiàng)目銷售計(jì)劃和銷售策略，公司2022年度預(yù)計(jì)計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備15.11~18.27億元，預(yù)計(jì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降5.37~6.45億元。”格力地產(chǎn)在公告中表示。

格力地產(chǎn)指出，其去年存貨減值主要有四大原因：一是受新冠疫情及房地產(chǎn)市場持續(xù)下行影響，房地產(chǎn)市場成交規(guī)模及成交價(jià)格均出現(xiàn)大幅同比下滑；二是公司前期對部分存貨項(xiàng)目的經(jīng)營預(yù)期與市場實(shí)際銷售價(jià)格情況存在差異；三是為加速存貨去化，加快資金回籠，公司新一屆管理層采取積極、靈活的營銷策略，擬將部分存貨項(xiàng)目加速銷售去化；四是為盤活公司資產(chǎn)，公司新一屆管理層適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位，部分存貨項(xiàng)目處置方式發(fā)生變化。

值得一提的是，格力地產(chǎn)在去年10月回復(fù)上交所監(jiān)管工作函時(shí)曾表示，公司開發(fā)產(chǎn)品主要分布于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高的城市， 具有較高的市場溢價(jià)空間；部分項(xiàng)目用地取得時(shí)間較早，地價(jià)成本較低，去化良好，不存在明顯的減值跡象等。

對于前后判斷的差異，上市公司解釋稱：公司管理層前期對于相關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場發(fā)展趨勢預(yù)期過高，未能充分結(jié)合外部市場經(jīng)營環(huán)境變化進(jìn)行預(yù)判，經(jīng)營策略調(diào)整不夠及時(shí)，導(dǎo)致對存貨減值的預(yù)估較為保守，一定程度上存在不夠謹(jǐn)慎的情形。公司高管團(tuán)隊(duì)于2022年10月底完成了換屆，新一屆管理層在綜合考慮外部市場經(jīng)營環(huán)境的不斷變化后，相應(yīng)調(diào)整經(jīng)營策略，因此對存貨減值的相關(guān)判斷發(fā)生變化和差異。

對于2023年，格力地產(chǎn)表示將加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的督導(dǎo)管理，加大力度去庫存、促回款，改善融資結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)資金管理，同時(shí)加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，夯實(shí)健康發(fā)展基礎(chǔ)。

預(yù)售均價(jià)近13萬元/平方米的浦東豪宅面臨虧本

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，格力地產(chǎn)計(jì)提涉及的地產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)有8個(gè)，其中2個(gè)位于上海、1個(gè)位于重慶，其余項(xiàng)目均位于珠海。上海的兩個(gè)項(xiàng)目均出現(xiàn)了“存貨的可變現(xiàn)凈值低于賬面成本”的情況。

以錦云江悅項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目總建筑面積約52000平方米，業(yè)態(tài)主要以小高層住宅及高層住宅為主。項(xiàng)目于今年1月開始預(yù)售，預(yù)售均價(jià)為12.98 萬元/平方米；但即便如此，上市公司仍可能賺不到錢。

據(jù)悉，格力地產(chǎn)2014年取得錦云江悅項(xiàng)目土地的樓面地價(jià)成本約6.58萬元/平方米。公司計(jì)劃將該項(xiàng)目打造成為國際化標(biāo)桿住宅項(xiàng)目，因此請了英國著名設(shè)計(jì)大師、普利策建筑獎(jiǎng)得主理查德•羅杰斯親自主筆設(shè)計(jì)；基于公司對該項(xiàng)目的高端精品定位，項(xiàng)目為全鋼結(jié)構(gòu)、梁板一體化住宅，并大量采用大面積開窗和較高層高的做法，為保證產(chǎn)品品質(zhì)，采用國內(nèi)外高端材料進(jìn)行建造和裝修。

“項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本較高、項(xiàng)目材料成本較高”之外，格力地產(chǎn)還稱，基于公司管理層對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場中長期趨勢較樂觀的預(yù)判，錦云江悅項(xiàng)目取得土地至完成竣工驗(yàn)收預(yù)計(jì)超過9年，項(xiàng)目成本中包含每年的資金利息成本，樓面資金利息成本約4.10萬元/平方米。

上海雅悅美筑項(xiàng)目的情況也與之相似。這個(gè)項(xiàng)目于2022年11月開始預(yù)售，預(yù)售均價(jià)為5.48萬元/平方米。不過，項(xiàng)目樓面地價(jià)成本約3.84萬元/平方米，樓面資金利息成本約0.74萬元/平方米；項(xiàng)目采用了國內(nèi)外高端材料進(jìn)行建筑和裝修，建造成本較高。

對于上述項(xiàng)目在前兩年未計(jì)提減值準(zhǔn)備的原因，格力地產(chǎn)解釋稱，根據(jù)項(xiàng)目周邊樓盤的價(jià)格，公司此前預(yù)計(jì)新盤售價(jià)將達(dá)到或超過二手樓盤售價(jià)，銷售價(jià)格將不低于賬面成本，“前期預(yù)判與實(shí)際情況存在差異”。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝