每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

廣州南沙的房產(chǎn)中介們終于看到了些許新曙光。2月9日上午，從業(yè)超7年的資深房產(chǎn)中介陳曉超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，“近期看房的人明顯多了起來(lái)。南沙現(xiàn)在不少關(guān)注度較高的樓盤，大概均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米能買到，不過(guò)這邊都限購(gòu)，住宅需要5年社保或者廣州戶口。”

據(jù)廣州中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，南沙春節(jié)假期后首周（1月30日~2月5日）成交123套新房，環(huán)比上漲392%。這樣的“盛況”已經(jīng)消失許久，在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的廣州各區(qū)的去化周期中，南沙的庫(kù)存去化周期已經(jīng)達(dá)到39.5個(gè)月，位居廣州各區(qū)榜首。

陳曉超表示：“南沙市場(chǎng)今年初很火，買房者議價(jià)空間不大，現(xiàn)在整體市場(chǎng)價(jià)格還是與去年底保持一致，但隨著市場(chǎng)回暖，也有部分開發(fā)商陸續(xù)上調(diào)價(jià)格。”

環(huán)比上漲392%

據(jù)廣州中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，開年后廣州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)穩(wěn)步回升趨勢(shì)。其中，南沙在開年后首周（1月30日~2月5日）成交123套新房，環(huán)比上漲392%。

2月9日下午，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，包括南沙在內(nèi)，廣州樓市開年后均有不同程度回暖，一二手樓市的人氣都在復(fù)蘇。

而對(duì)于南沙樓市，在陳曉超看來(lái)，“主要是地理位置好，整體價(jià)格也不算貴，在廣州屬于中下梯隊(duì)。等到產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)，新房庫(kù)存的問(wèn)題應(yīng)該會(huì)逐步改善。”

記者注意到，在廣州各個(gè)區(qū)域的新盤供應(yīng)中，南沙屬于“供應(yīng)大戶”。

據(jù)第三方中介平臺(tái)數(shù)據(jù)，南沙2023年有11個(gè)新盤入市，涉及南沙灣、金州—蕉門、明珠灣、黃閣、萬(wàn)頃沙、東涌板塊等區(qū)域。而2023年入市樓盤超過(guò)10個(gè)的僅有南沙、增城、白云三個(gè)區(qū)域。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年南沙新房成交最旺盛的區(qū)域?yàn)槊髦闉常塾?jì)成交1793套，成交均價(jià)為35404元/平方米；其次為黃閣板塊，成交套數(shù)為1463套，成交均價(jià)為25322元/平方米；排在第三的是金洲板塊，成交套數(shù)982套，均價(jià)為27222元/平方米。

去化周期超3年

廣州南沙上一次出圈，還是因?yàn)槟抽_發(fā)商邀請(qǐng)大師現(xiàn)場(chǎng)作法，祈求樓盤大賣。當(dāng)時(shí)該事件在地產(chǎn)圈還引發(fā)不少討論，甚至不少網(wǎng)友調(diào)侃，“滯銷盤能否靠做法改變結(jié)局，看來(lái)只能交給時(shí)間了。”

零星二事結(jié)合在一起，一定程度也折射出：這兩年南沙的房子并沒(méi)那么好賣。根據(jù)廣東中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，截至今年1月25日，南沙的庫(kù)存量為196.70萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)39.5月，而2022年12月底時(shí)還是38.5個(gè)月。

關(guān)于南沙高庫(kù)存的問(wèn)題，肖文曉告訴記者，從新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年8月開始，單月新房網(wǎng)簽就沒(méi)再突破過(guò)1000套，很多月份都在500~600套低位徘徊，而在此前，已取證未售的狹義庫(kù)存也上升至目前的16000多套，去化周期超過(guò)33個(gè)月，去化壓力高居廣州各區(qū)之首。

“以上數(shù)據(jù)都反映出了業(yè)界對(duì)南沙樓市政策利好期盼的迫切性。”

從過(guò)往情況看，南沙曾是投資客的“天堂”。根據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，2020~2021年，在廣州投資的深圳客里，有接近90%選擇了南沙。根據(jù)2019年南沙發(fā)布的相關(guān)通知，在南沙區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套商品房不受戶籍、社保和個(gè)稅繳存限制（在廣州市內(nèi)已購(gòu)有首套商品房的除外）。但2021年8月，南沙收緊人才購(gòu)房政策，非本地戶籍購(gòu)房需提供1年個(gè)稅或社保繳納證明。與此相應(yīng)，廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2022年南沙新房網(wǎng)簽量為6819套，相比2021年的14854套，已經(jīng)“腰斬”。

雖說(shuō)去化壓力大，但肖文曉認(rèn)為未來(lái)基于規(guī)劃發(fā)展的問(wèn)題，可能會(huì)對(duì)南沙樓市給予政策上的傾斜。“作為2035年廣州城市規(guī)劃的唯一副中心，作為粵港澳大灣區(qū)的幾何中心，作為自貿(mào)區(qū)，南沙未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展被各方寄予厚望，但房住不炒是必須遵守的基本紅線，因此還是要服從廣州的全局安排，不大可能完全解除限購(gòu)。”

“在省里已明確今年住房消費(fèi)是保增長(zhǎng)的重要經(jīng)濟(jì)抓手這一前提下，廣州有必要考慮動(dòng)用一些政策工具箱支持合理的住房需求，包括對(duì)南沙這類重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域的人才購(gòu)房政策給予一定傾斜等。”2月9日下午，華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)在微信接受記者采訪時(shí)表示，“目前南沙去化周期較長(zhǎng)，主要原因還是庫(kù)存太大，房子太多了，但人口規(guī)模又難以支撐消化。推測(cè)是南沙常駐人口到百萬(wàn)以上（七普數(shù)據(jù)為84.6萬(wàn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)顯著活躍。”