每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

如果盤點萬科2022年的關鍵詞，“微光”一定是其中之一。在行業渴望曙光的當下，“微光”即是希望、信心的代名詞。

無論是在去年的多個公開場合還是在近期的內部年會上，萬科董事會主席郁亮言語中都在強調，在壓力最大的那段時間，頻繁的一線觀察給予了他很大的信心，讓他發現了天黑之后的微光，而微光來自住宅、物業服務、租賃住房、商業、物流等業務做出了好產品、好服務，這些既是萬科未來努力前往的方向，也是曙光的方向。

因此，郁亮多次對外、對內都分享過萬科的物業服務、租賃住房、商業、物流等業務的好項目代表。2月14日、15日，《每日經濟新聞》記者通過采訪萬科物業、萬緯物流、萬科泊寓、印力等方面，剖析這些項目為何會被郁亮點名表揚。

跳出企業視角，從行業層面看，萬科在這些經營性業務上目前都做到了在各自領域內的領先或領跑，對代表性項目的剖析亦能成為觀察物業服務、租賃住房、商業、物流等行業應對挑戰、質量提升的有效窗口。

商業閉店超50天“零”掉鋪，長租公寓出租率突破100%

印力集團系萬科集團成員企業，專注于購物中心投資、開發和運營管理，堅持以中高端家庭型購物中心為核心產品，業務貫穿商業地產領域的全價值鏈。

2022年，受疫情等因素影響，重點城市商鋪租賃市場承壓，商業地產進入調整年，這十分考驗商業品牌的抗壓能力和可持續運營能力。

在此背景下，印力集團的安陽印象匯實現疫情后零掉鋪。安陽位于河南省最北部，地處河南、山西、河北三省交界處，是個500多萬人口的大城市，但GDP水平并不高，2022年不到3000億元。

2月15日，印力方面向《每日經濟新聞》記者表示，受多重因素影響，安陽印象匯2022年項目整場閉店7次，全年累計閉店超過50天，餐飲閉店60天，影院閉店90天，受沖擊較大，然而最終實現疫情后零掉鋪。

“首先理清經營思路，用心服務，不是減租，而是通過一對一幫扶租戶、線上渠道引流等方式吸引顧客進店，快速恢復商戶銷售，鼓舞經營信心；其次，擴大高租值業態，并引入高顏值、高品質餐飲，項目還實現了首家蘋果官方授權店成功落戶。”

記者了解到，去年上半年印力集團管理的商業項目營業收入27.5億元，同比增長12.2%，累計輸出管理項目達35個，管理面積231.3萬平方米。

而在長租公寓業務方面，萬科則是打破了100%出租率的天花板思維。

據記者了解到，為盡快使門店出租率達到良好狀態并保持穩定，深圳萬村泊寓坪山龍田單元制定了房源預租標準——門店管家會提前60天聯系在租客戶的續簽意向，對到期確定要退房的房源，在征得在租客戶同意后，提前半個月將房源完成預租，降低房間周轉的空置成本，打破出租率有天花板的思維，將門店出租率創新高地突破至100.4%。

值得是一提的是，萬村泊寓坪山龍田單元坐落于深圳最東部，與惠州大亞灣僅一河之隔，門店位置距離深圳核心城區相對較遠。

截至2023年1月，萬科泊寓在全國33個城市共運營管理長租公寓房源約21萬間，累計開業約 17萬間，整體出租率為 95%。同時，積極響應國家保障性租賃住房政策，萬科所管理的租賃住宅中，已有5.8萬間納入保障性租賃住宅，納保數量位列行業第一。

物流園區出租率提升22%，物業服務滿意度從墊底到第一

據此前萬科總裁祝九勝透露，在萬科多個經營性業務中，長租公寓業務2022年已經在現金流層面實現了盈利，預計2023年實現會計報表層面的盈利，而物流業務2022年就將實現報表盈利。

萬科旗下獨立物流品牌萬緯物流位于南寧的冷鏈園區，2022年實現出租率93%，同比2021年提升22%，營業收入同比2021年提升54.5%。

2月14日，對于園區出租率和營收實行同比較大幅度的提升原因，萬緯物流方面向《每日經濟新聞》記者分析表示，主要是基于業務模式優勢、服務能力差異化、快速調整業務結構等因素。

在業務模式上，大部分本地的競品園區都是提供純租賃業務，萬緯可以為客戶提供多溫區專業的運營及一體化的倉配服務，有效解決客戶業務運營管理及產品質量安全痛點。其次，在疫情特殊時期，客戶最關注的是園區的安全和穩定運營，萬緯提供針對性服務解決客戶問題，如申報政府設置園區核酸檢測點，引入冷鏈產品自動化消殺設備等，解決客戶需求。

再如去年受疫情影響，東盟進出口貿易業務停滯中斷，該部分業務招商困難。園區快速調整招商策略，結合廣西產業特色，走訪廣西各水果產地，挖掘出廣西周邊地級市（百色、崇左、武鳴）農產品冷凍果漿（芒果、火龍果、百香果、龍眼、甘蔗汁等）業務需求。

值得注意的是，萬科物業在遼寧鞍山的物業服務滿意度，僅用三年時間就從倒數第一變為第一。

鞍山是萬科集團在東北第一個樓盤選址地，1994年交付東北第一個項目，2015年營口項目交付。隨著時代的變遷，三線、四線城市發展活力不足，15年以上的項目占鞍山、營口區域超50%，而且設備設施老化，園區褪去了初期的光鮮靚麗，遭遇房價瓶頸，同時路面擁堵、停車問題較多。

2018年，萬科鞍山一個項目的物業費收繳率只有61%，滿意度更是不到60%，項目管理難度可想而知。2018年至2022年，萬科物業通過深入項目、全方位考察人才、總經理親自考察人才、人崗相適有針對性的輔導和提升，推出月度排名競爭機制，打造出一支能攻堅克難的優勝團隊，甄選出一批優秀駐場經理，從而拉開客戶口碑全面提升的序幕。

“面對經營困境下的客戶口碑提升戰役，整個團隊化繁為制定出一套具有‘鞍營特色’的項目滿意度提升方案：一改被動式服務，主動走訪客戶，年初集中收集客戶真正的需求，基于此全年圍繞項目關心的停車難等痛點問題進行解決，制造園區驚喜變化、開展客戶粘性提升活動等。”萬科物業方面在接受記者采訪時表示。

2021年和2022年，上述項目的物業服務年度滿意度平均達到90%，2022年物業費收繳率達98.06%。記者了解到，2022年初萬科物業即啟動制定計劃，通過驚喜服務方案自下而上發掘，同時在創新驚喜服務打法、提高客戶滿意度的同時，激發業主自主繳費意愿。

單一的住宅開發已不能滿足時代要求，經營性業務目前雖然無法與住宅開發貢獻并重，但與前者相比，更具有穿越周期的韌性和難以量化的市場價值。過去幾年，多賽道業務的同時探索也讓萬科付出了比想象中更大的成本，對過往業績也產生了影響。

在社會所需要的價值、稀缺程度之外，身為市場化企業，萬科也需要兼顧成長和利潤。郁亮認為，萬科為探索這些業務所交的學費，大頭基本上已經付完，物業、物流、商業、長租公寓等經營服務類業務將構成萬科未來的增長空間。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖