每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

證監會的一則重大利好消息，讓地產股迎來普漲。

今日（2月21日）開盤后，地產股普遍上漲，其中A股光大嘉寶漲停，H股祥生控股上漲超過20%。

就在昨日（2月20日），證監會官網發布消息稱，近日啟動了不動產私募投資基金試點工作，不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

同日，中國證券投資基金業協會發布了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱《指引》）及起草說明，更為詳盡地說明了此次不動產私募投資基金試點工作。

中指研究院企業研究總監劉水今日在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，“不動產私募投資基金的投資范圍擴大到商業地產領域，豐富了私募基金類型，將為商業地產的投資者及所有者提供更好的投融資工具，有助于促進房地產業良性循環。”

來源：證監會官網

“注入新的資金來源”

據證監會官網，此次試點工作是證監會落實黨中央和國務院有關“促進房地產業良性循環和健康發展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。

據統計，截至2022年末，中國證券投資基金業協會存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發與建設等。但不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資還是存在存在較大差異的。

此次公布的《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》共二十一條，遵循試點先行、穩妥推進原則，明確不動產投資范圍及試點管理人要求，從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進行規范?！吨敢穼?023年3月1日起施行。

《指引》明確了試點原則、不動產投資范圍、管理人要求，新增產品類型。

對于試點先行，參與試點管理人可按指引要求開展不動產投資業務，不參與試點的管理人原有業務模式及登記備案不受影響，可按照協會現行自律規則，開展保障性住房、商業地產、基礎設施等股權投資業務。

《指引》明確了不動產投資范圍。包含投向特定居住用房、商業經營用房和基礎設施項目等。認定規模的投資項目應為住宅地產（普通住宅、公寓、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房（寫字樓、商場、酒店等）、基礎設施項目（高速鐵路、公路、機場、港口、倉儲物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設施、產業園區等傳統基礎設施，5G 基站、工業互聯網、數據中心、新能源風電光伏設施等新型基礎設施建設項目）。

來源：中國證券投資基金業協會官網

所謂存量商品住宅，是指已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

《指引》還明確了管理人試點要求。為發揮試點作用，體現頭部管理人示范效應，從管理人實繳資本、不動產投資管理規模及經驗、專業人員、主要出資人及實際控制人背景等方面提出要求。符合要求的管理人可在開展基金募集管理活動前向協會報送相關材料，依照規定進行產品備案。

此外，參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。

試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

根據《指引》，為區別試點不動產基金和原基礎設施及房地產基金類型，遵照試點指引設立的基金產品類型選擇為“不動產私募投資基金”，并采取差異化的監管政策。

易居研究院研究總監嚴躍進昨日通過微信向《每日經濟新聞》記者分析認為，“此舉為盤活房地產存量資產等注入了新的資金來源，在中基協《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》中明確，存量商品住宅是指已取得五證，已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目。這里有一部分就涉及目前房企的保交樓項目。”

地產股迎來普漲

受不動產私募投資基金試點啟動消息影響，今日A股和H股房地產板塊開盤拉升。截至收盤，A股方面，光大嘉寶漲停，深振業A漲超8%，中洲控股、深深房A、南山控股、天地源均漲超4%，其他地產股也大多出現上漲。

2月21日A股部分地產股漲幅情況 來源：東方財富

H股方面，中祥生控股集團上漲23.61%，上坤地產、億達中國、上海證大等9只地產股漲幅均超6%，天譽置業、禹洲集團、中梁控股、建發國際集團等9只地產股漲幅均超4%，時代中國控股、萬科海外、中國金茂等15只地產股漲幅均超3%。

2月21日H股部分地產股漲幅情況 來源：東方財富

事實上，早在2022年11月28日，證監會便發布了優化調整房企股權融資“5項措施”，其中指出，開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施。

劉水表示，“此次不動產私募投資基金試點將有助于房企改善房企資產負債表，降低杠桿率，向新發展模式平穩過渡。對于房企來說，引進不動產私募投資，屬于股權融資，能改善房企的資產負債表結構，降低杠桿率，向新發展模式平穩過渡，有利于房企長期健康發展。”

對投資機構和居民而言，劉水認為，“為社會投資機構及居民增加了新的投資渠道。不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類，是一些養老基金、慈善基金的重要配置方向，也為高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領域的投資投機活動。”

“此類私募基金參與后續房企保交樓、房地產資產收并購等空間增大，客觀上也對于相關房企不良資產項目處置發揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。”嚴躍進表示。

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封面圖片來源：視覺中國VCG211316392895