每經編輯 蒙錦濤    

前天，在深圳召開了一場重量級論壇。

2月22日，由深鐵集團主辦的2023年大灣區金融論壇暨深鐵TOD商辦資產入駐簽約儀式，在深圳深鐵皇冠假日酒店正式落下帷幕。

本次論壇以“時代力量 深鐵先行”為主題，匯聚了諸多重量級人物，中國經濟體制改革研究會副會長樊綱、西南交通大學上海研究院副院長兼TOD研究中心主任朱曉兵、深圳市地鐵集團有限公司黨委書記、董事長辛杰等金融界重要領導和嘉賓參會。

這次論壇，對深鐵集團來說同樣意義非凡。深鐵集團作為國企，召開此次論壇也反映出了探索行業高質量和可持續發展的決心；而論壇的一個重要議題便是圍繞“助推城市高質量發展”展開。

深圳市地鐵集團有限公司黨委書記、董事長辛杰

談到深鐵集團的未來發展，辛杰表示，“深鐵始終保持開放包容的合作理念，未來我們將攜手為深圳雙區建設、雙改示范，注入源源不斷的生機和活力，共同推進城市軌道交通高質量、可持續發展，再創佳績。”

中國經濟體制改革研究會副會長樊綱

而研究偏宏觀領域的樊綱，則從城市化的角度，談到了軌道交通與城市發展的結合。“城市及城市群的發展，需要各種公共基礎設施的支持，包括能源、公共交通、衛生等，而對軌道運輸來說，并不能只靠收取車票的形式來賺取收益。”樊綱提到，我們要思考這種公共基礎設施建設如何獲得合理的融資，使它能夠具有可持續性，“拿大家所熟知的深鐵模式來說，它就是長期公共投資項目和短期商業項目互相搭配的典型，用短期項目的回報來反哺公共建設資金的不足。”

西南交通大學上海研究院副院長兼TOD研究中心主任朱曉兵

朱曉兵則提到，“TOD模式的第三個階段叫T+TOD融資模式，我們知道，公共產品本身是虧錢的，但如果把周邊增值土地的潛能捆綁起來，通過規劃價值提升，最終可實現項目的可持續發展。”

高質量可持續發展

成地產行業必經之路

在論壇現場，諸位大咖提到較多的詞匯當屬“高質量”和“可持續發展”。

十年，不過是歷史長河中的一瞬，但對于中國房地產行業來說，可謂“砥礪前行正當時”。這期間，行業經歷了爆發式增長，也開始從以前的“跑馬圈地”轉向“重點開發”。

過去高周轉的模式已很難適應行業發展，取而代之的則是高質量、高標準、高評價的新“三高”模式。

對人民群眾來說更是如此，人們已經從過去的“有沒有”開始轉向“好不好”，房地產行業站到了新舊發展動能轉換的臨界點，如何尋求行業的高質量、可持續發展成為政府、開發商和購房者共謀的發展之路。

在深鐵集團董事長辛杰看來，軌道交通作為技術、資金密集型產業，離不開金融“活水”的持續支持。過去一年，深鐵集團完成各類融資867.5億元，有力保障了軌道交通的資金需求。過去，深鐵集團在深圳市委市政府的指導和支持下，在合作伙伴的鼎力相助下，建成了516公里的地鐵骨干網絡，并通過TOD“站城一體化”向上而生，對軌道上蓋及沿線土地進行集約開發，打造了一大批精品標桿項目。

據辛杰透露，深鐵TOD商辦物業依托地鐵軌道站點及交通樞紐沿線土地，通過一體化規劃、開發、建設，實現站點與寫字樓無縫銜接，滿足現代企業空間高效利用的需求。同時，“深鐵集團為實現多元業態復合的立體微縮都會貢獻了‘深鐵方案’，為全市乃至大灣區匯聚高能級企業提供了廣闊的發展平臺。以期通過規模集聚，吸引更多金融、科技產業入駐，實現金融與實體經濟的良性循環，推動經濟高質量發展。”

對于行業未來發展，大咖們也發表了各自的看法。在論壇現場，樊綱提到，“有條件的地方可以繼續推行‘長短搭配’的模式，這樣才能使我們的城市化進程能夠逐步向上推進、不出系統性的風險。”樊綱解釋道，所謂長短搭配模式，就是用長期公共投資項目和短期的商業項目互相搭配，用短期項目的回報來反哺公共建設資金的不足。

朱曉兵也表達了類似的看法。“隨著房地產現在一些企業的轉型，可能會誕生一些新的TOD合作開發運營的模式。所以從整個新時期的城市發展來說，首先TOD賽道是一定要緊抓的，第二是數字經濟賽道，圍繞軌道交通的站點以全要素TOD+的理念做TOD，這個‘全要素’就是要以TOD承載更多的生活生產要素和物理、數字場景，不要只看站點或者站點的中心區，而要把TOD和周邊的配區統籌考量，使得整個TOD所在的輻射范圍能夠成為一個非常有活力的場所。”

共謀新篇章

話“軌道”與“金融”融合發展大計

在論壇現場，深鐵前海時代廣場、深鐵前海樞紐等深鐵TOD商辦集群重磅亮相，深鐵商辦資產與9家知名企業舉行了集中簽約儀式，為粵港澳大灣區蓬勃發展再添動能。

“軌道”與“金融”如何融合發展，深鐵集團黨委書記、董事長辛杰表示，“早在2018年，深鐵集團聯合前海金控打造的中國自貿區內首個基金小鎮——前海深港基金小鎮正式開園運營，前海深港基金小鎮是中國綜合交通運力領先的基金小鎮，開啟了深鐵集團‘軌道+金融’的探索之路。”

據悉，2021年，福田區政府與深鐵集團強強聯手，“深圳國際風投創投中心”在深鐵置業大廈揭牌運營，以軌道推動創新鏈和產業鏈在福田“落地生根”，助力打造深圳“新金融中心”。

而發展到現在，深鐵集團已經形成了以福田車公廟樞紐深鐵置業大廈為軸心，輻射深圳灣超級總部基地、前海深港合作區、北站國際商務區、南山科技園等核心商務區的商辦網絡，商辦物業版圖日益擴大，成為深鐵TOD“新名片”。到2035年，深圳將全面建成2000多公里的軌道交通網絡，推進軌道交通樞紐與周邊用地協同開發，并將帶動千億級的軌道交通產業鏈投資。

在論壇現場，經濟學專家樊綱則以《新時代的中國金融高質量發展》為主題，為現場嘉賓重點解讀了未來深圳金融及產業的新機遇、新使命。他表示，“軌道+”力量的支撐和參與，將會給深圳總部經濟等經濟形態帶來新的可能。

樊綱認為，在經濟方面，今年以來市場出現了一些重要拐點。這種拐點在今年是具備可持續性的。“近期出現了很多重大政策調整，比如地鐵流量開始屢創新高，說明我們經濟復蘇的趨勢已經開始顯現出來。此外在房地產領域，政策也在轉向，開始提及房地產是支柱產業、重提不動產私募基金發展等，這些都是重要的信號。”

朱曉兵提到，2013年的時候深圳在全國率先提出“建軌道就是建城市”的口號。朱曉兵表示，“在這樣的情況下實際上TOD就從一個投融資壓力被動的階段上升到以TOD促進城市高質量發展的一個主動的作為。”

深鐵置業“軌交+物業”模式

經營地鐵，經營城市，服務城市

在國內，發展綠色出行、低碳交通也逐步成為重要發展戰略。2020年8月，中國國家鐵路集團有限公司發布的《新時代交通強國鐵路先行規劃綱要》提出，到2035年，全國鐵路網要達到20萬公里左右，其中高鐵7萬公里左右，全國要形成1、2、3小時高鐵出行圈。

隨著路網不斷密布，作為推動區域協同發展，引導城市生態正向生長的“軌道+物業”TOD模式，其對城市發展所起到的作用還在持續增強。如今，當房地產進入高質量可持續發展新階段，該模式也將繼續作為核心突破點與關鍵解題答案。

而對深鐵集團來說，持續推進“軌交+物業”的模式更具意義。發展到現在，深鐵目前推動形成物業開發反哺軌道建設的價值閉環，促成軌道交通全生命周期成本可預期、財務可承受、經營可持續，解決深圳土地空間難題，推動軌道交通高質量發展。

根據深鐵集團的發展目標，“到2025年，將逐步建立起站城一體化開發的核心競爭力”“打造出高質量的站城一體標桿項目”“打造成為全國一流的‘軌道+物業’服務商”“培養出高效的站城開發專業團隊”。

截至目前，在深鐵的持續探索下，深圳TOD模式已行進至產城融合4.0階段，即在站城一體化開發的3.0模式基礎上，導入產業力量，并依托“三鐵合一”優勢，實現從區域的連接邁向都市圈的建設，助力打造軌道上的大灣區。

對于未來TOD的發展模式，朱曉兵提到，“TOD一定不能按照早期軌道房地產的想法，而是要重視高質量發展、重視存量發展，也就是我們的TOD資產的經營。”

而深鐵在TOD方面的持續嘗試，也為市場提供了不錯的樣本。辛杰提到，“近期‘深鐵模式’成功入選國際經濟合作組織政策報告，為人口密集及交通依賴性強的城市，有效支撐地鐵的建設和運營提供‘中國解決方案’，彰顯‘深圳新型示范’。”

辛杰董事長透露出的一連串指標，更是直接反映出了深鐵在深耕TOD模式過程中的多維度嘗試。辛杰表示，“深圳的軌道交通，在過去發展迅猛，目前全市地鐵運營里程547.4公里，位居全球城市第4位。而深鐵集團作為深圳軌道交通的主力軍，在建設質量、線網密度、客流強度、服務水平、科技創新、TOD發展指數等關鍵指標上，都處于行業領先地位。”

可以預見，深鐵集團將持續加快“軌道+”高質量步伐，釋放“軌道+物業”的優勢能量，以更高品質的TOD產品為市民創造高品質生活，為深圳全面推動高質量發展貢獻“深鐵”力量。

編輯|蒙錦濤