每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

今年首家國資物業分拆上市。

2月24日，深圳控股（HK00604，股價1.430港元，市值127.25億港元）發布公告，建議分拆深業物業股份并以全球發售新深業物業股份的方式（當中包括優先發售）于聯交所主板獨立上市。聯交所已確認該公司可進行建議分拆。

同時，深業物業向港交所提交了招股書，這也是2023年首家國資分拆物業上市的公司。從不足6000萬平方米的在管規模體量，2021年21.52億元的營收等經營財務數據顯示，這是一家腰部物業公司。

事實上，從去年7月開始，深圳控股就擬分拆深業物業赴港上市開始準備，彼時還制定了2023年6月在香港聯交所掛牌上市的目標。

《每日經濟新聞》記者梳理招股書發現，深業物業雖然盈利能力放在同行中較為一般，但其在募資收并購、全業態擴張、第三方品牌拓展上都蘊藏著不小的野心。

來源：深圳控股公告

毛利率處于行業低位

招股書顯示，截至2022年9月30日，深業物業在管建筑面積5920萬平方米，在管項目總數為462個，覆蓋全國46個城市和14個省份，總簽約建筑面積6180萬平方米。其中，大灣區的在管面積占比為63%。

受母公司深圳控股布局的影響和關聯方的密切度，深業物業的大部分業務和布局都集中在大灣區。深業物業在招股書中也表示，“我們深耕大灣區，足跡正在不斷覆蓋中國市場。”

從營收看，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月，深業物業總收入分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元，大灣區的營收占比分別為70.6%、75.7%及77.5%。

來源：深業物業招股書

據克而瑞物管和中物研協統計的數據，2022年上半年，58家上市物企毛利率為23.92%，其中央國企為21.11%、民企為24.82%，均較2021年度的毛利率有所減少。8家上市物企凈利率為10.41%，其中央國企進一步增長至11.39%，民企凈利率則降至10.09%。 

而深業物業在2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月的毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.40億元，對應毛利率為15.2%、13.0%、14.6%。

放在具體的可比對象之下來看，同屬于國資背景且布局集中的京城佳業，在2021年營收12.25億元下，實現毛利1.42億元，毛利率24.7%。

來源：深業物業招股書

同時，深業物業的年內溢利由2020年的1.05億元減少28.9%至2021年的7450萬元，凈利率也由5.7%下降至3.5%。深業物業表示，與2021年的收入增加相比，有關減少主要是由于行政開支因管理的項目數量及建筑面積增加，為進一步整合公司資源而增加員工人數，同時由于COVID-19疫情有所緩解導致2021年的的社保付款抵扣減少。

募資將用于戰投及收購等

與一般國資背景的物業企業較為不同的是，深業物業較早就開始了非住宅業務的全業態布局，且非住宅業務的占比還超過住宅業務。

目前，深業物業的主要業務板塊包括城市及產業園服務、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務三大類。截至2022年9月30日，深業物業合共管理247個城市及產業園項目，在管面積占比為48.4%，而住宅物業的在管面積占比為45%。

由于大灣區分區提供更多的市政基礎設施服務，城市及產業園業務的營收占比也逐年增加，在三個財務期內從35.5%增至42.2%，反超住宅物業管理。不過這一業務的毛利率在2020年、2021年財務統計中是最低的，均不足10%。

值得注意的是，在深圳控股擬分拆物業上市的公告中，一口氣列舉了10大分拆理由，包括分拆對深業物業的加速發展至關重要，令收入及盈利水平迅速持續增長；建議分拆亦將為余下集團及分拆集團的業務提供獨立籌資平臺，為兩個集團各自的業務發展及擴張撥資等。

招股書顯示，深業物業的募集用途第一條是計劃用于進行戰略投資及收購，與選定企業結成戰略聯盟。比如用于與地方國資企業成立合資企業以及與地方政府建立戰略合作，為城市及產業園提供訂制及本地化服務，加速業務拓展，繼而提高市場占有率。

其次，將用于優化數據化服務平臺及購買新設備，如建立綜合服務基礎平臺、分配服務資源及升級服務；購置額外設備，轉及減低人力成本確保有序運營，降低人力成本。

在業務拓展上，深業物業還提到，未來將依托國企背景和固有能力，通過協同創新央企與地方企業“總部對總部”合作拓展方式、運用運營口碑接管大灣區周邊項目等舉措，積極從其他獨立第三方，如國企、央企及私企獲得不同項目，為各業態提供服務，擴大市場份額、實現規模經濟效應及增加收入及由獨立第三方開發的在管建筑面積的比例。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 文多 攝