每日經濟新聞 2023-03-15 22:19:57
◎樣板間，本質上是開發商展示銷售使用，從美學上做了研發和設計，但從尺寸上來講，并不能按這個樣板來裝修。越是偏剛需的中小型戶型房源，消費者越容易受尺寸誤導。
每經記者 劉頌輝 每經編輯 陳夢妤
在售樓處看到的樣板間，空間敞亮且實用感強，但是當人們花費數百萬元買房后，得到的卻是另外一番景象。
樣板間有什么貓膩？
買房前后的效果天壤之別，經歷了怎樣的操作？
“我們的樣板間設計主要是為了實用，床寬1.3米，長2米。”
3月14日，上海市閔行區吳涇板塊，光合上城項目客戶經理譚玲玲介紹。而經過實際測量，這張床寬度只有1.19米，長約1.85米，譚玲玲本人對實際尺寸很是驚訝。
《每日經濟新聞》記者調查發現，市面上有大量樓盤樣板間家具與實際購買的不同，在尺寸和設計上被改動，相當于縮小版。這種類似于電商平臺的“賣家秀”，在經過加工處理后，給購房者帶來了不少煩惱。
多位接受記者采訪的專家表示，樣板間，本質上是開發商用來展示銷售的，從美學上做了研發和設計，但從尺寸上來講，并不能按這個樣板來裝修。越是偏剛需的中小型戶型房源，消費者越容易受尺寸誤導。購房的時候，千萬不要被樣板間的建筑面積和陳設蒙蔽了雙眼。
“身邊的樓盤都是這樣，肉眼上很難看出來。”
2年前，汪源在安徽阜陽買了一套置地雙清灣小區的房子，曾因收房后發現裝修工程問題而奔走各方。如今，汪源已不愿再提及房子的事：
“不想再折騰了，樣板間里擺放的床和衣柜都比正常的小一號。”
宋獻躍是一名普通上班族，去年9月，他在上海松江區泗涇地鐵站附近買的房子終于迎來交付。
該小區由兩大國央企開發商聯合開發，可交房不久，宋獻躍和鄰居們就發現項目存在多處質量問題，品質與當初參觀的樣板間嚴重不符。
宋獻躍稱，買房之初就注意到，銷售人員邀請去看的樣板間里，軟裝部分的床、沙發和衣柜等都是縮小版的：
“主臥的床就不是正常長度，斗柜做得很小。”
上海地鐵15號線開通后，閔行區吳涇板塊新房加速開發，去年以來持續有樓盤入市，光合上城即熱門項目之一。
“我們的樣板間設計主要是為了實用，床寬1.3米，長2米。”如前所述，項目客戶經理譚玲玲向記者介紹。
而經過記者用卷尺測量，實際上，展示的這張床寬度只有1.19米，長約1.85米。“我原以為是1米3的床呢！”譚玲玲對實際尺寸也感到了驚訝。
在一套93平方米的樣板間主臥，床、床頭柜、斗柜、櫥窗、衣柜和吊頂一應俱全。但事實上，床寬1.7米，長度僅約1.88米。如果擺放正常家庭的床，則與斗柜擠得讓人無法過身。現場沒有做衣柜，取而代之是一個深度50公分的鏤空衣架。
譚玲玲笑著答：“我們之前連這個衣架都沒有放，只是底下放了幾個矮柜。”
與記者同行的購房家庭看完后恍然大悟，“按照北側房間的尺寸，如果不靠窗，連我們家正常1.5米的床架都放不下。”
光合上城是一個TOD項目，不遠處，該開發商還與廈門聯發集團合作開發了光合臻園。后者受上海房地聯動價限制，均價不高于6.5萬元/平方米，光合上城則為6.99萬元/平方米。
光合臻園的一套95平方米樣板間里，南側主臥和次臥同樣配備了床頭柜、衣柜或寫字臺，實際上，次臥床長度約1.9米，寬僅1.2米；主臥床寬1.56米，長約1.97米。
項目客戶經理覃鈺介紹，因為在售的樓棟為3梯5戶，得房率只有74%，所以次臥的床為了視覺美觀，只有這個尺寸，實際買房后，床只能靠墻放。
青浦區大虹橋板塊是上海市新房供應量最大的幾個區域之一，在走訪過程中，一家樓盤的銷售人員直言：
“樣板間的軟裝部分都是為了裝飾好看，床都是開發商定做的，肯定不是常規尺寸，也不是實際交付效果。說得難聽點，交房以后還要花錢請設計師的。”
記者用卷尺測量發現，該樓盤的主臥，床寬1.72米，長約1.98米；次臥的床搭在飄窗上，實際寬度只有1.2米。所有房間沒有門，衣柜深度僅45厘米。
記者在采訪中了解到，寧波、蘇州和南京等地，不少樓盤為了銷售效果，也都會用窄床來展示。
寧波杭州灣新區一樓盤的銷售主管劉思彤介紹，樣板間都是為了視覺效果，縮小了家具尺寸，床和衣柜都會稍微窄一點。
蘇州平江新城一處樓盤的高級置業顧問申艾婉璐說，房子放了自己的家具后會看起來小很多，如果買房時不放心，可以向銷售人員要房子的CAD圖（建筑工程圖），“只要銷售人員愿意，一般都會向工程部找，或者帶著尺子測量。”
開發商不設置房門和衣柜，改小家具的尺寸，有著營銷層面的心思。
上海一家本地開發商的營銷總監向記者透露，樣板間里的縮小版家具，是房地產營銷的常規操作。開發商對于這種有定制能力的設計裝修公司或者產業鏈上的資源，有多少就需要多少。
樣板間做完后，很多會被拆掉，所以定制家具用料會重復利用，里面的水電煤等隱蔽工程都沒做完。
特別是在小戶型樣板間，展示出來的床肯定不是正常尺寸，目的只是為了房間空間看上去大一點，而且墻壁也會被人為做薄。
在樣板間，顏色基本上都偏淡，設置鏡面較多，有亮片反射效果。比如，轉角的地方不做柜子，而是用衣架搭起來，或者玻璃磚嵌上去，增加通透感、空間感。
在樣板間，燈永遠開得很亮，無論是筒燈、泡燈帶全部開好，而且多是無主燈設計，突出層高和氣派感。
有經驗的人士，都是先看結構圖。
王小莜經營了一家全屋定制公司，曾在上海新天地和浙江嘉興等地為融創等品牌開發商做樣板間業務。
據她介紹，公司有兩種運營方式，如果開發商賣精裝房，整個項目需要裝修，那么樣板間會以便宜的批發價定制；如果賣毛坯房，則是樣板間做完以后，交房的時候給我們做團購活動的場地，樣板間不收費。
據王小莜介紹，在做樣板間之前，開發商一般會提供設計效果圖，需要的家具材料等都已規劃好。
“正常衣柜的尺寸至少是50公分，正常家里的床寬2米，最少1.5米。而樣板間主要講究‘小空間大利用’。”
王小莜的公司曾在嘉興裝修過一套120平方米的樣板間，開發商共花費了80多萬元成本。
她直言，樣板間呈現的效果不代表樓盤品質就好，自己在上海買房，結果實際交付的狀況與樣板間相差“十萬八千里”，面積和裝修標準完全不符，所以還起訴了開發商。
實際中，案場部分銷售人員會以“獨家裝修設計”“磕碰家具”等理由，禁止現場拍照或者帶工具測量尺寸，很多購房者等到發現問題找開發商溝通時，才想起手里缺乏實際有力的證據。
中國家居/設計產業互聯網戰略專家王建國表示，整個住宅地產銷售體系里，基本都存在相似情況，可以說是“營銷樣板間”。本質上是開發商展示銷售使用，從美學上做了研發和設計，但從尺寸上來講，并不能按這個樣板來裝修。越是偏剛需的中小型戶型房源，消費者越容易受尺寸誤導。
對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣提醒，消費者在買房時要關注套內使用面積。套內使用面積是買房后的私有空間內，實際可以使用的面積。和套內建筑面積的區別在于，套內使用面積是不計墻體面積的。所以，套內使用面積才是實際具體使用的空間部分。所以，購房的時候，千萬不要被樣板間的建筑面積和陳設蒙蔽了雙眼。
另外，購房時務必多關注合同，一切以合同為準。現實中，所有宣傳材料或銷售人員的承諾幾乎都不會寫入合同。恰恰相反，在絕大部分購房合同補充協議中，開發商都會有類似約定：“樣板間、沙盤、樓書等宣傳材料，以及銷售人員的承諾不是合同的組成部分，對開發商沒有約束力。”
針對上述問題，消費者需要盡快對開發商的宣傳材料進行收集匯總，不論線上線下，盡可能多地收集，然后進行現狀比對。
如果存在現狀和宣傳不相符，則為虛假宣傳，可以按照針對虛假宣傳的方式維權。
如果存在現狀和合同約定不符，則開發商明顯存在違約，可以直接追究開發商的違約責任。
值得一提的是，目前，樓盤樣板間縮小版家具問題已得到多方注意。今年2月份，上海市消保委發布消費提醒，消費者對于房間大小的直觀感受可能更多來自陳設了家具軟裝的樣板間。如果樓盤銷售者為展示需要使用了非標家具，也應向消費者進行提示。
買房對于每個家庭都是大事，上海市消保委建議，消費者在看樣板間時，想方設法獲知陳設家具的真實尺寸，從而獲取對樣板間大小更為準確的感受。
浙江省建設廳此前也就規范全裝修商品住宅項目交付樣板間發布通知，規定全裝修商品住宅項目至少設置一套交付樣板間，不同的裝修標準分別設置交付樣板間；交付樣板間不得加裝合同約定交付標準以外的設施設備，實行“所見即所得”。
（汪源、譚玲玲、覃鈺為化名）
封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝
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