每經AI快訊，中國銀河03月16日發布研報稱：給予房地產行業推薦（維持）評級。

住宅銷售額同比轉正，房價平穩：2023年1-2月，商品房銷售面積同比下降3.6%，降幅較2022年全年收窄20.7pct；商品房銷售金額同比下降0.1%，降幅較2022年全年收窄26.6pct，其中住宅銷售額增長3.5%。1-2月住宅銷售均價為10558，同比4%，環比與上年12月持平，從去年年末開始房價逐步止跌，目前相對平穩。從2023年1-2月30城新房銷售數據來看，銷售面積累計同比增速-13.7%，核心城市銷售弱于全國，主要由于疫情好轉之后返鄉置業需求增加。目前銷售雖出現復蘇跡象，但以點狀復蘇為主，還未形成整體趨勢。我們認為前期供需兩側對市場的支持效果逐步在顯現，推動市場銷售逐步進入復蘇通道，但目前購房信心還未完全恢復，從3月高頻數據來看二手房銷售好于新房，并且新房修復節奏趨緩，上半年市場大概率會以“時間換空間”，全年來看銷售處于“U”型的底部抬升階段。

開工、施工降幅收窄，竣工增速首次轉正：2023年1-2月，新開工面積同比下降9.4%，降幅較2022年全年收窄30.0pct，新開工修復情況好于預期；1-2月施工面積同比下降4.4%，降幅較22年全年收窄2.8pct；竣工面積同比增長8.0%，去年以來首次實現正增長，“保交樓”是今年的首要任務，在供給側政策組合拳下，保交樓進展得到有效推進。我們認為今年竣工的修復最具確定性，中性預期下全年增速2.3%，樂觀預期下全年增速5.6%。

房地產開發投資降幅收窄：2023年1-2月，全國房地產開發投資完成額13669億元，同比下降5.7%，降幅較22年全年收窄4.3pct。其中，住宅投資10273億元，同比下降4.6%。在土地端尚未回暖的情況下，開發投資主要由施工和新開工作為支撐。

到位資金降幅收窄，流動性或持續改善：2023年1-2月，房地產開發企業到位資金同比下降15.2%，降幅較22年全年收窄10.7pct。其中，國內貸款同比下降15.0%、自籌資金同比下降18.2%、定金及預收款同比下降11.4%、個人按揭貸款同比下降15.3%、利用外資同比下降34.5%。在“保交樓”和“有效防范化解優質頭部房企風險,改善資產負債狀況”的政策指引下，我們認為行業的流動性繼續由偏緊向適度過渡，流動性將持續寬松。

投資建議：隨著前期供給端政策的落地及房地產行業長效機制的完善，以及國內經濟復蘇與消費修復，目前房地產市場熱度有所回升，我們認為供需兩端政策共振將帶來的新一輪增長機會。2023年行業供給側出清還未結束，格局在曲折的修復路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強，未來優質的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關注兩條主線：1）強信用、厚土儲、優布局的全國性布局房企和確定性強的區域性房企：保利發展（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、濱江集團（002244）、建發股份（600153）、華發股份（600325）；2）母公司穩定經營的優質物管公司：招商積余（001914）、萬物云（2602）。

風險提示：基本面數據恢復不及預期、房價超預期下行等風險。

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(記者 王曉波)

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