每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

3月20日，綠城管理控股有限公司（HK09979，股價7.25港元，市值145.73億港元；以下簡稱綠城管理）舉行2022年度業績發布會。

綠城管理董事會主席兼非執行董事及行政總裁郭佳峰、 執行董事兼CEO李軍、執行董事兼執行總裁王俊峰、執行董事兼執行總裁林三九出席業績發布會。業績會宣布擬進行全額派息，綠城控股也成為今年首家100%派息的上市公司。

年報顯示，2022年綠城管理實現營業收入26.56億元，同比增長18.4%；實現歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%；合約總建筑面積突破1億平方米，新拓代建費增長21.1%。

在業績會上，李軍研判未來趨勢時表示，“未來將出現保障類物業的代建需求的爆發、國央企以及城投公司拿地后的代建需求，以及紓困類業務的代建需求，對綠城管理是一個長期性的利好。”

綠城管理2022年度業績發布會現場 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

城投類委托代建快速上升

年報顯示，2022年綠城管理新拓代建項目的合約總建筑面積達2820萬平方米，較去年同期增長約23.9%，其中政府類業務、國有企業委托方及金融機構占比達76.5%；新拓代建項目代建費預估86.1億元，較去年同期增長約21.1%，其中政府、國有企業委托方及金融機構占比達70.3%。

“實際上，城投公司的兜底拿地已經提前給代建企業做好了土儲準備。”

李軍表示，“來自券商分析的數據顯示，2022年雖然集中供地拿地的規模是在下降的，但國央企及城投公司的拿地比例從60%上升到了80%。而且有個非常特殊的現象：拿地以后，城投類公司的開工率非常低。以2022年為例，城投公司拿地當年能夠實現開工的占比只有不到10%，這其實也為未來的代建提供了很多業務機會，因為城投公司兜底拿地價都不便宜，很難在后期采取股權合作方式進行開發，大概率就會推到代建市場采購這種專業的開發服務。”

值得一提的是，綠城管理在過去一年中加快了業務拓展和多元化經營，全年經營現金流凈額達到23.2億元，同比增長98.6%。經過2022年調整結構以及市場主動和被動選擇，在綠城管理新拓項目中，城投類公司的委托業務快速上升，在整個業務占比中已經達到了47%以上。

“城投類項目場景的穩定性非常強，依法合規是它的底線。甚至在最不利情況下，城投項目開盤銷售后，市場下行的時候，也能夠通過雙方共同努力，最后把項目順利交付。城投的樓盤實際上代表了當地政府的信用，其履約的可達性、服務產品的穩定性以及代建費收取的可能性都是更高的。”

李軍也表示，“城投公司實際上也缺錢，但缺錢的狀態在快速改善。2023年數據顯示，城投業務的中標開工率在快速提升，背后的原因是當下的房地產金融政策是歷史上最寬松的，包括3月17日央行降準這樣的突發性利好，實際上就是在注入流動性。城投公司作為地方政府的投融資平臺，在這一波流動性注入過程當中是真正的獲利者。所以我們判斷，城投公司的缺錢狀態會得到改善。”

未來希望能保持20%市占率

對于去年市場最為關注的紓困類代建業務，李軍坦言，綠城管理目前取得了一些“點”上的突破，未來還有很大的空間。

作為輕資產公司，綠城管理為了隔離投資類的風險，選擇不出資的發展模式。但紓困業務往往最缺的是錢，因此綠城管理正在推行尋找外部金融機構搭設平臺，給一些遇困的企業和項目提供流動性支持，能夠重新激活銷售。

“實際上，綠城管理在做一個征信背書，這個征信不是傳統意義上的抵押擔保，而是通過我們對市場能力的輸出、口碑的輸出、品牌的輸出，給金融機構信心、給地方政府信心。這種架構會對整個房地產原來的遇困項目和企業產生積極的推動作用，這是個共贏的結果。”

李軍表示，希望通過這種方向打造一個理想的狀態，即綠城管理操盤能力和信用能力能夠形成一個更大的業務入口，通過跟金融機構的協同，幫助民營企業或者紓困項目快速提升到跟國央企在同一水平、同一維度上競爭的能力。

李軍預判，中國房地產的開發體量中期規模大約維持在10億平方米，其中有政府主導的保障類租賃用房建設可能會超過30%。金融機構，包括一些AMC、股權類投資基金主動的涉房投資，以及險資主動的涉房配置，未來還會快速增長，市場份額會接近20%左右。

“未來中國代建的滲透率會達到30%以上，這是很重要的一個數據預判。”李軍強調，綠城管理要保持龍頭的地位，希望在代建這個行業里還能保持20%的市場占比，算下來相當于綠城管理每年需要新開工的面積是6000萬平方米，也就是綠城管理未來的理想目標是能夠做到這樣的開發體量。

郭佳峰則表示，會繼續保持綠城管理的獨立性，并在大綠城體系給予更多的資源支持下，同時發揮輕重協同的作用，利用重資產區域公司的屬地化資源，助力代建業務的獲取，擴大業務的流量。“未來，中國房地產開發會由輕重不同的模式組成，綠城有信心在兩個賽道保持領先地位。”

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝