3月20日，招商蛇口披露了2022年度業績報告，交出了一份“穩中有進”的答卷。

據財報數據顯示，2022年，招商蛇口實現營業收入1830.03億元，同比增長13.92%；實現歸母凈利潤42.64億元。2022年累計實現銷售金額2926.02億元，銷售規模行業排名躍升至行業第六位。

從宏觀基調看市場格局，業內普遍認為地產行業已從“增量時代”邁向“存量時代”。在此背景下，更為考驗房企的“不動產開發+運營”的能力，而那些具備扎實穩健的財務力、遠見卓識的戰略力、精益求精的產品力，以及強大的綜合運營能力的房企，也更為被市場所看好。

“隨著地產4個紅利的逐步消失，行業運營邏輯已發生改變，‘三新一高’是我們對行業的基本判斷。”3月21日，在招商蛇口的業績發布會現場招商蛇口黨委書記、董事長許永軍表示，雖說行業發生了變化，但以美好生活作為需求，尤其是以空間生活作為需求的市場仍有很大潛力，而招商蛇口作為以美好承載者的綜合發展公司，依然有向上的巨大空間。

財務結構持續優化，數字化經營增質提效

對當下的地產行業來說，財務穩健已經成為衡量一家企業的抗風險能力和發展潛力的重要指標。

而相對來說，怎樣的企業才能算得上財務穩健。事實上從不同維度來看，會有不一樣的考量。比如銷售金額的穩定增長，代表著產品在行業內受認可；現金流充裕，能夠及時償還短期債務和利息，表示安全閾值高；財務結構的多元化，反映其公司在行業內的多維創收能力。

招商蛇口秉持一貫穩健的財務管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔并持續優化。報告期末，公司除預收賬款的資產負債率62.42%、凈負債率48.09%、現金短債比為1.3倍。

此外，公司充分利用良好信用優勢，緊抓公開市場政策窗口，全年新增50億元中期票據、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊，2022年末，公司綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59BP。

而為了提高內部運營效率，在過去一年招商蛇口全面推進數據化經營管理，實現“貨值盤清楚，利潤算清楚，經營看清楚”，提高經營效率、防范經營風險。

在資產管理業務中，招商蛇口打造了“數字化Mall”商業數字化整體解決方案，實現“經營有數據、商戶有互動、客戶有體驗、空間有智腦”，助力集中商業完美開業。

據悉，2022年，公司啟動規劃“ONE蛇口”體系建設，圍繞客戶360生活生態場景，打造招商蛇口“全客群、全渠道、全產品”一站式美好生活服務平臺，讓客戶隨時隨地體驗招商蛇口豐富的產品和服務，享受會員專屬增值權益。

拿地積極奠定增長基礎，多城銷售業績位居前列

一個行業出現震蕩、不斷出清之時，往往也是頭部企業獲取未來長期增量之時，招商蛇口就正在抓住拓展業務的機遇。

不過，隨著行業增量空間觸頂，市場的分化也在加劇，高能級城市的發展潛力更為凸顯，對優質區域的戰略堅守和深耕，將持續深化企業可持續增長的韌性，是托底業績穩健增長的重要前提。顯然，招商蛇口深諳此道。

2022年，公司累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，公司權益地價為766億元。

財報提到，招商蛇口在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，單城投放權益地價高達31億元，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗優質土地。

在深耕核心城市的同時，招商蛇口也在不斷提升運營管理水平，“向管理要效益”。

據了解，從2020年開始，招商蛇口就制定了“一城一模板”的城市戰略，全面提升各城市公司的操盤能力。2021年，“一城一模板”進化到2.0階段。

對標的對象從過去的“區域內90分位房企”提高為“所在城市top3房企”，參與“一城一模板”對標工作的，囊括了發展、設計、成本、工程、營銷、財務、采購、客服8大專業條線，共覆蓋50城市，致力于有效縮短項目開盤周期。

這種從內部強化管理運營，從外部向核心城市深耕的運營策略，使得招商蛇口的樓盤整體上取得了不錯的水準，去化率也維持行業較高水平。

據財報披露，招商蛇口2022年新增項目中有22個項目實現當年拿地當年開盤，首開當天平均去化率77%，為報告期貢獻銷售金額約300億元。

截至2022年末，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超10%，上海單城銷售金額突破740億元；公司在全國12個城市進入當地銷售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1。

三大核心業務持續發力，引領城市升級

言及房企穿越周期，除了提升內生動力外，以創新驅動為根本動力推動企業發展，已成為不少企業共通的戰略選擇。

2022年，招商蛇口為匹配戰略目標和轉型方向，公司將原來的三大主業調整為三類業務，即開發業務、資產運營、城市服務，著力構建租購并舉、輕重結合的業務結構，聚焦培育公司的第二成長曲線。

同時，招商蛇口繼續堅持區域聚焦、城市深耕、綜合發展三大策略，依靠“產-網-融-城”四個抓手，以創新驅動為根本動力，踔厲奮進推動高質量發展。

財報信息顯示，2022年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產運營收入（未扣除租金減免金額）57.1億元，實現EBITDA30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%。

在商業業態層面，2022年末，招商蛇口管理范圍內集中商業在營項目33個，總經營建筑面積約288萬平方米；在建及籌開項目41個，總建筑面積約404萬平方米。

2022年，廈門海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花園城、十堰招商花園城、蘇州金融小鎮會客廳、上海東虹橋中心、南昌·贛電九方薈7個集中商業項目順利開業，開業率均超過90%。

在寫字樓業態方面，2022年末，公司管理范圍內寫字樓在營項目30個，總經營建筑面積約113萬平方米，其中80%布局在一線城市。

與此同時，招商蛇口的產業園區也在持續發力。截至2022年末，招商蛇口運營管理網谷、意庫和智慧城等產業園產品線，布局國內核心一二線16個城市，規劃建筑面積475萬平方米。2022年末，產業園在營項目33個，總經營建筑面積約257萬平方米。

在物業管理方面，招商蛇口旗下物業管理和輕資產運營服務平臺招商積余（001914.SZ）在2022年收入130.24億元，同比增長22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.94億元，同比增長15.72%。

招商蛇口在年報中提到，“公司在開發建設蛇口工業區40余年的歷程中，得益于集團內部多產業的協同發展與共同升級，孕育形成了招商特有的片區開發模式。”

綜合發展模式的核心價值在于，通過公司全生命周期產品體系，為空間賦能并且持續迭代，從而引領城市升級，帶來片區土地價值、空間價值、運營價值的不斷提升和最大化，將價值洼地培育成價值高地。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）