每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

3月27日晚間，新大正物業集團股份有限公司（SZ002968，股價22.27元，市值51.02億元；以下簡稱新大正）發布的2022年度業績報告顯示，2022年實現營收25.98億元，同比增長24.41%（2021年營收同比增長58.4%）；歸母凈利1.86億元，同比增長11.80%。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，2017-2020年新大正整體毛利率基本維持在21%左右，2017-2019年連續三年微跌，2021年跌至18.67%，2022年再次下降2.49個百分點至16.18%，創下近5年來新低。

值得注意的是，2022年新大正在管項目面積增長至1.3億平方米，全年新拓展項目中標總金額達19.10億元。其中，重慶以外區域新市場拓展已達到總量的76.51%。

來源：新大正2022年報

外拓進程明顯加快

從重慶區域到全國化布局，是新大正上市以來的的戰略目標。為此，在2021年上半年將公司名稱由“重慶新大正物業集團股份有限公司”變更為“新大正物業集團股份有限公司”。

盡管在2021年，新大正的全國化布局進程推進步伐尚不明顯，但在2022年的外拓進程明顯加快。

通過參與市場競爭、公開招投標獲得業務增長，2022年新大正新拓展項目190個，新進入黑龍江、西藏、青海、新疆4個省、自治區，及濟南、三亞、珠海、廈門等34座城市，在管項目數量達到513個，較2021年增長7.55%，服務面積增至約1.3億平方米（2021年首次突破1億平方米）。全年新拓展項目中標總金額19.10億元，飽和年化合同收入金額10.11億元，同比增長約23.59%。

其中，新大正在重慶以外區域的新市場拓展已達到總量的76.51%，數量同比增長29.83%；而重慶以外區域收入占比已達到公司營業收入總量的60.04%。

其中兩筆收并購引人注目。一筆是是在2022年10月以1.04億元購入四川和翔100%股權，補足新大正的市政環衛業務短板；另一筆則是2022年底以7.88億元收購云南滄恒投資80%股權，這也是新大正自上市以來最大一筆收并購。

通過對云南滄恒投資的收購，新大正將進入能源物業市場，獲得業態競爭力，鞏固其在西南區域市場的領先優勢。不過，截至目前，該筆交易相關審批程序尚未履行完成，仍存在不確定性。

雖然外拓加速，但部分新拓展項目及外地項目賬期相對較長，導致新大正流出金額創下新高，2022年其經營流出金額達25.83億元，較上一年同期增加25.89%。

與此同時，新大正手中的現金也大幅減少。2022年底，其現金及現金等價物減少了6998萬元，同比下降606.95%。

毛利率創近5年新低

作為獨立第三方物業企業，新大正業務發展的重心在公建領域，主要服務于學校、航空、公共、辦公和商住五大業態。其中，前四項為公建項目。

2022年，新大正的公建類服務營收占總收入的87.21%，同比上漲2.84%；商住物業的營收同比減少2.84個百分點至12.79%，這已是新大正的商住物業營收連續兩年下降。

來源：新大正2022年報

事實上，多年來一直困擾新大正的是一直徘徊于行業均值之下的毛利率問題。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，2017-2020年新大正整體毛利率基本維持在21%左右，2017-2019年連續三年微跌，2021年跌至18.67%。而據億翰物研數據，2021年上市物企毛利率均值為29%。

2022年，新大正毛利率再次下降2.49個百分點至16.18%，創下近5年來的新低。對此，新大正解釋稱，在公建物業行業中，一年期以內的未成熟項目毛利潤一般均低于成熟期項目，在公司快速成長期，新進項目占比的快速提升帶來較大的利潤壓力。

年報顯示，新大正在管成熟項目（一年以上）2022年營收約22.3億元，占總營收的85.82%，毛利率為17.12%；新進項目（一年以內）營收為3.7億元，占比14.18%，毛利率僅為10.15%。

從服務產品來看，涵蓋了九成以上營收的基礎物業，毛利率水平偏低，為15.19%，同比2021年下降2.44%；創新服務業務毛利率2022年進一步上漲至39.45%，是基礎物業的兩倍以上，但營收占比僅約4%，同比下滑6.68%。

新大正在年報中表示，創新服務收入下滑主要系公司所服務的航空、學校、交通樞紐、場館、機關等業態均屬防控的重點，并在防控工作和維持項目必需運轉方面投入大量人力。同時由于人員流動的相對減少，也對項目增值服務的正常開展造成較大影響。

而與毛利率不斷下降相反的則是其持續上漲的負債率。2019-2022年，新大正總負債分別為2.4億元、3.79億元、4.66億元、5.39億元；資產負債率分別為24.15%、30.77%、32.08%、32.28%。

展望2023年，新大正表示，將繼續以客戶為中心，以效益提升為核心，將重點做好做強基礎物業版圖、加快創新產品突破、打磨商業模式、強化資源整合、打造數字化服務平臺雛形、升級組織及管控模式等方面的工作。

根據新大正編制的2023年度財務預算，2023年營業收入增長幅度預計為40%-50%。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111401457556