每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

3月28日，華潤萬象生活（HK01209，股價40.700港元，市值928.98億港元）發布2022年度業績報告，并于當日在深圳召開業績發布會，公司董事會主席李欣、執行董事及總裁喻霖康、副總裁王海民、副總裁魏小華及首席財務官陽紅霞等管理層出席了業績會。

年報顯示，2022年華潤萬象生活實現綜合收入120.16億元（人民幣，下同），同比增長35.4%；實現核心凈利潤22.25億元，同比增長30.7%。截至2022年底，總合約面積達3.49億平方米，總在管面積達2.91億平方米，其中第三方合約面積及在管面積分別達61.2%和57.6%。

在業績會上，李欣表示，集團核心經營理念和目標就是有質量的增長。“不是規模論，這點我覺得對于輕資產的公司非常重要。我們對‘十四五’戰略規劃的目標比較積極和樂觀，因為我們能夠在‘十四五’期間高質量地完成我們預定的戰略目標。”

談及收并購，王海民表示，“公司一直秉承有質量的規模增長原則，2023年若有符合公司原則的項目和標的，我們還會積極爭取。通過收并購擴大規模，特別是上下游業務，我們會考慮能夠對公司能力補強、資質增加以及體系完善發揮作用的項目。”

華潤萬象生活業績會現場 來源：企業提供

將毛利率維持在行業較高水平

談及華潤萬象生活的戰略布局，魏小華表示，“通常在選擇城市布局時，我們會選擇高能級城市的核心地段，條件會比較高，定位上還會與當地人文氣息相結合。比如去年下半年，在南京和上海，都是以街區+合資+古建的商業形態，將古建筑和商業做了結合。”

據魏小華介紹，預計接下來在上海、成都、杭州和深圳均會有萬象天地的布局。“就目前產品線來講，我們仍然還是會以萬象城、萬象匯、萬象天地三大核心的產品線為主。”

從收入結構來看，華潤萬象生活的業務主要有兩大類，包括住宅物業管理服務和商業運營及物業管理服務。其中，住宅物業管理服務貢獻客戶收入77.79億元，商業運營及物業管理服務貢獻客戶收入39.27億元。

記者注意到，在華潤萬象生活的財報中提及的各大業務中，購物中心業務維持著較高毛利率，達到了62.4%，可以稱得上華潤萬象生活的“現金奶牛”，遠高于其住宅物業管理的綜合毛利率19.3%。

在談及行業下行對毛利率的影響時，陽紅霞表示，“物管行業受整體市場競爭影響，整體的基礎毛利率面臨下行壓力。從行業發展邏輯來說，想要實現物業漲價很難，人工和物價水平的上漲給物業毛利率帶來壓力。我們的解決辦法，一是持續的管理提效；另一個是科技賦能，通過深化科技服務能力，從而使毛利率水平維持在行業較高水平。”

今年仍將積極爭取收并購標的

作為商管領域的頭部企業，華潤萬象生活在2022年共參與了三筆收并購：3月收購禹州物業100%股權，4月收購四川九州物業51%股權，5月收購南通長樂物業和江蘇中南物業100%股權。

“目前我們的收并購項目，還有中南和禹州的項目正在執行，預計整合計劃在2023年6月完成。”

王海民表示，從這兩家公司的收并購情況來看，當前項目經營情況良好，也符合公司預期。這兩家公司合并財務報表以后，貢獻收入超14億元，貢獻利潤超1億元，分別實現了23%和19%的綜合毛利率，收繳率超過85%。

“公司一直秉承有質量的規模增長原則，2023年若有符合公司原則的項目和標的，我們還會積極爭取。通過收并購擴大規模，特別是上下游業務，我們會考慮能夠對公司能力補強、資質增加以及體系完善發揮作用的項目。”

通過收并購，一方面使得華潤萬象生活第三方合約面積快速增加，為業績增長提供增長動力；另一方面也使得商業增加，未來可能會存在商譽減值風險。

年報顯示，2022年華潤萬象生活新增第三方合約面積約1.43億平方米，同比增加297.4%，其中收并購、競標、合資合作分別占75.9%、20.7%以及3.4%。此外，2022年收并購誕生的商譽為18.05億元。

截至2022年底，華潤萬象生活全年按期新開購物中心16座，平均開業率達90.9%。萬象商業在營購物中心86座，其中重奢購物中心增至11座。全年新簽約商業輕資產外拓項目13個，均位于一二線城市，其中存量改造項目占比54%。

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封面圖片來源：企業供圖