每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

潮水的方向變了。3月27日，頭部物業企業萬物云（HK02602，股價36.6港元，市值431.32億港元）交出上市后的首份財務年報，突破300億元的年度營收是目前為止上市物業公司的頭一遭，而難逃大勢的是歸母凈利潤的同比下滑9.4%。

“2022是一個形勢注定嚴峻的年份。經過數年調控，開發商持續債務爆雷、新房銷售大幅度下跌。預期中從增量市場到存量市場的平滑轉換曲線，變得異常陡峭。放眼歷史，這種震蕩強度也殊為罕見。”繼承母公司萬科的屬性，萬物云董事長朱保全在2022年年報中刊發了一篇致股東信這樣寫道。

3月28日，在萬物云舉行的2022年度業績發布會上，朱保全提出三個行業反思問題：獨立性反思－開發商依賴加劇行業波動，并購反思－大規模并購累積經營壓力，增值服務反思－天下沒有免費的午餐。

“物業行業是長坡薄雪，要在賽道上持久滾厚，前提是踏踏實實地做好，每天贏得客戶的尊重，經營才會更加有韌性。否則，短期30%或更高的毛利率是不可持續的，反而會讓行業變得更加脆弱。”

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物業行業三個反思

年報顯示，2022年萬物云實現營業收入301.06億元，同比增長27.0%；基礎物業業務收入223.56億元，同比增長34.3%；毛利率10.6%。科技業務（AIoT及BPaaS）收入23.78億元，同比增長28.5%；毛利率31.6%；毛利42.3億元，較去年同期增長5.2%；利潤為15.86億元，同比下降7.5%。

萬物云的解釋是，在收購的賬務處理上，公司將部分收購溢價計入無形資產中的商譽以外的客戶關系并進行攤銷。本年度公司折舊與攤銷8.5億元（含客戶關系攤銷5.7億元），這對當期凈利潤有影響，但保障了公司未來穩健發展。客戶關系攤銷是將無形資產中因歷史收購帶來的待執行物業管理合同價值的攤銷。

朱保全在業績會上指出，利潤下降主要是部分業務下半年收入不及預期，以及毛利潤下降所致。如新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑（下半年尤甚），代銷開發商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷靜起來，而這些業務在物業公司的財務報表上都曾經體現過不菲的毛利。還有收并購的伯爾尼物業、陽光智博等產生一次性支出引起毛利率下降。

這些導致凈利潤下降的因素也正在成為多數物業公司共同面臨的難題，朱保全也由此提出三個行業反思。物業公司經歷了因對母公司的強依賴而被市場看好，到渴望擺脫依賴彰顯第三方獨立性的轉變，前后不過幾年光景。尋求客戶從單一到多元，朱保全認為這是第一個重要反思。

其次，前幾年水漲船高的大規模收并購給物業公司累積了經營壓力，由此體現到財務報表上則是高額的商譽與無形資產。突如其來的行業整合，對物業企業的管理能力、經營能力都帶來了極大挑戰。“收并購里面反思的不是溢價，而是什么叫商譽，除了買合同買收入之外，還有人力、客戶資源和品牌等無形資產。”

增值服務是以物業費為通道生長出的想象空間。物業企業的增值服務設計，往往是基于局部案例形成的想法，當面對大規模增長時，則會遇到人才短缺、物業項目限制等問題。在高關聯交易、高毛利、高市盈率的環境下，局部個案增長表現出色，但在關聯方業務下滑、行業遇冷時，新業務或多或少出現增速放緩、毛利下滑，缺少競爭力的情況。

朱保全表示，增值服務業務需要反思的是，當物業企業走向資本市場的時候，增值服務中的一些局部案例是否能真正形成商業模型。

對蝶城戰略寄予厚望

從基礎物業看，2022年萬物云保持了較高的增長且毛利穩定，這也是整體業績的“壓艙石”。

報告期內，萬物云的住宅物業服務收入148.11億元，同比增長30.3%；實現毛利14.59億元，同比增長15.3%；在管住宅項目數量3，446個，較上年增加623個。商業物業及設施設備管理業務收入75.45億元，同比增長42.7%；實現毛利9.17億元，同比增長26.4%；在管物業和設施管理項目數量1829個，較上年增加264個。

同時，萬物云的科技業務規模和盈利能力持續提升，來自BPaaS解決方案的收入為9.93億元，同比增長56.7%，毛利率達到32.9%。來自AIoT解決方案的收入為13.85億元，同比增長13.9%，毛利率上升至30.7%。

在萬物云的2022年報中，投資者較為關注的一個問題就是蝶城戰略的推進進度和盈利預期。在難以提升物業費的行業背景下，萬物云2020年起尋找的一條新增長路徑就是蝶城戰略。蝶城就是在大約3公里的范圍內，萬物云擁有多個在管物業，在智能化設備輔助下，員工可在20至30分鐘內往返于在管物業之間，負責區域內所有工單，呈現邊際成本下降。

2021年，萬物云已具有459個蝶城，2022年的蝶城總數增長到584個。年報顯示，2022年萬物云完成38個蝶城住宅服務流程改造。改造完成后的蝶城為住宅物業服務帶來3000萬元的提效，作用到全年，蝶城改造預計可提升住宅物業服務超過4%的毛利率。

朱保全對蝶城戰略寄予厚望，萬物云2023年最重要的一件事就是持續推進蝶城，計劃完成超過100個蝶城的改造。“因為會有更多的蝶城進入到了提效改造過程，我相信2023年的效益改善會大于規模的增長。蝶城底盤已經有500多個了，我必須要在2023年讓它產生效應，這樣才能夠為未來能夠做出更好的鋪墊。”

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