每經編輯 杜宇

據證券時報，3月31日上午，萬科舉行2022年業績會。會上，面對外界最關心的房地產市場形勢問題，萬科董事會主席郁亮表示，市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底線。

萬科董事會主席郁亮 圖片來源：視覺中國-VCG31502202729 （圖文無關）

對于現階段的市場，郁亮認為既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。從萬科的視角，結論與去年類似，市場仍然處于溫和恢復的階段。

他分享了一組行業數據——2月銷售與1月相比確實出現較明顯的回升。

原因來自四方面，一是去年12月、今年1月的部分需求積累至2月集中釋放；

二是今年春節較早，對1月成交有影響；

三是房地產政策環境較為友好，從中央到地方都出臺了支持合理住房需求的政策，市場信心有所回升；

四是房價確實有所下降，對于自住需求而言性價比提高，是較合理的入市點。

但從1-2月整體來看，一、二線城市新房成交同比上升7.2%，增速談不上狂飆。3月以來，目前3月周均成交比2月高點回落了6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時間，因此也沒有倒春寒，市場還在溫和復蘇的軌道上。

新房需求方面，郁亮認為上有天花板，下有保底線。一方面，國內城鎮人均住房面積已達40平米，再加上近幾年大規模建設的住房也在陸續交付，在大量的供應下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。另一方面，在外部環境不發生突發性變化的情況下，一段時間內市場仍能保持12億平米左右的需求。

對于萬科自身，郁亮表示將認準大勢，做好自己的事。受外部因素影響，短期市場上下起伏是正常現象。比起短期走勢，對萬科而言更關鍵是認準大勢。行業未來無法再回到對住宅開發過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續堅持走開發、經營、服務并重的道路。

當被問及轉型業務未來表現會如何時，董事會主席郁亮分享了他的看法。

他認為，新發展階段下，經營性不動產對投資者的吸引力在明顯變強。經營性不動產的收益率與全社會平均回報水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創造長期、穩定回報的優勢會變得更加明顯，優良的經營性不動產也將更加受到各類投資者的歡迎。與此同時，融資渠道的開放將實現經營性不動產“投融建管退”的閉環。目前政策層面對經營服務類業務重視度越來越高，REITs、不動產私募股權基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。

在郁亮看來，萬科的經營服務類業務優勢在于方向對、起步早、布局全、協同多。一是起步比較早，學費基本已經交完。二是布局賽道比較全，各個業態都有，并在各自領域做到了數一數二。三是各個業務之間可以協同，例如目前已經在共同參與綜合性城市更新項目，共同服務大客戶等。

郁亮對于經營服務業務的未來表達了信心，稱從中長期看，萬科經營服務業務處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數增長，對集團貢獻更多的正向盈利。當然，他也提到，經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。

3月30日晚間，萬科發布2022年度報告，在行業前所未有的震蕩下，實現營業收入5,038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；在實現穩健業績表現的同時，萬科也守住了安全經營的底線，保持“綠檔”和業內領先的信用評級，經營性現金流連續14年為正；開發業務在市場下行、交付洪峰和施工時間受限的三重挑戰下，確保了超過34萬套新房的平穩交付；經營服務業務保持高速發展，全口徑收入達到512.6億元，同比增長23.1%。

圖片來源：萬科公告

萬科方面表示，隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，市場對經營性不動產的認知已逐步改變，經營服務業務創造穩定現金流的優勢開始顯現。隨著物流、商業、保租房REITs和不動產私募投資基金的開展，經營性不動產實現“投融建管退”閉環，經營服務業務的發展也將進一步提速。萬科擁有業內全面的不動產經營服務賽道布局，未來仍有鞏固和擴大先發優勢的空間，為公司的長期價值增長提供新的來源。

截至發稿，萬科A（000002）報15.48元/股，跌幅0.77%，市值1848.1億元。

每日經濟新聞綜合證券時報、公開資料

封面圖片來源：：視覺中國-VCG31502202729 （圖文無關）