每經記者 陳榮浩  陳夢妤    每經編輯 陳夢妤    

“如果不是香港永久居民，在港買房需要交30%的印花稅。”

“香港目前對豪宅的定義其實很模糊，一般只要是新盤，開發商都喜歡把它定義為豪宅。香港地少，新盤更少，定義成豪宅有利于開發商定價。但真正意義的豪宅，多分布在淺水灣和大浪灣等區域。”

3月31日，香港油尖旺區一位從事房地產中介業務超20年的高級客戶經理梁錦輝向《每日經濟新聞》記者介紹。

上周，會德豐董事會主席吳宗權被傳以5980萬港元買下香港淺水灣道一套公寓，原業主1974年以26.48萬港元購入，賬面獲利5953.52萬港元，賺幅近225倍。

更早前，香港豪宅項目“皇第”，也以成交總價約2.87億港元（人民幣約2.46億元），刷新今年1月香港一手豪宅最高紀錄。

美聯物業數據顯示，今年截至3月27日，市場共錄得多達100宗逾5000萬港元一手豪宅成交，已達去年全年115宗的約87%。

3月31日，記者實地走訪了香港九龍城區、油尖旺區、灣仔區等片區，房地產中介門店隨處可見。目前香港市場較大面積的豪宅極具稀缺性，且私密性非常好。

香港中心區域街道 每經記者 陳榮浩 攝

香港億級豪宅市場升溫，按季急升3.7倍

香港淺水灣道45號明慧園這套豪宅，享淺水灣及高爾夫球場無敵景觀，連2個車位，原叫價6500萬港元，議至5980萬港元賣出。原業主1974年以26.48萬港元購入，持貨近半個世紀沽出，賬面獲利5953.52萬港元，賺幅近225倍。明慧園上次售出二手屋是在2020年，售出單位的面積和售價都與本次交易相近。

吳宗權以5980萬港元買下了明慧園一套公寓，并支付了針對首次購房者而定的印花稅4.25%。

去年9月，有香港中介代理在社交平臺發布過明慧園銷售信息，根據房源信息看，目前樓齡還有48年。

另據美聯物業，位于香港島渣甸山地標式豪宅項目“皇第”，以招標形式成功售出一個地下三復式花園A單位，實用面積約381平方米，連私家花園面積約261平方米及兩個住宅停車位，成交總價約2.87億港元（人民幣約2.46億元），成為2023年1月香港一手豪宅最高紀錄。

美聯物業報告指出，隨著樓市升勢增強，資金開始搶購大碼物業，豪宅新盤發力追落后，成交升幅更已經出現“一馬當先”情況。逾億級豪宅新盤的交投亦明顯加快，今年截至3月27日，市場共錄得28宗成交，按季急升近3.7倍。

香港中環恒基兆業一在建樓盤 每經記者 陳榮浩 攝

3月30日，萊坊最新的《香港每月物業市場報告》指出，根據土地注冊處的數據，2月共錄得4282宗住宅交易，按月上升40.3%。一手住宅銷售主導市場，交易按月增加80.4%，至655宗。市場錄得數宗1億港元或以上的交易，顯示買家對優質資產持續感興趣。

在梁錦輝看來，香港地區的豪宅之所以受歡迎，主要是因為稀缺性、圈層、私密性等原因。“香港地少，所以很多房子都是小戶型，而那些豪宅基本都是大戶型，很多還是獨棟，物以稀為貴。此外豪宅私密性較好，通常背山靠海，且長期有保安看守，同一個區域住的基本都是商界、政界等大佬。”

美聯集團主席黃建業表示，香港與內地通關對經濟的刺激成效顯著，帶動市況迅速恢復，樓市亦于首季迎來小陽春。通關消息帶動香港住宅物業由去年12月起反彈，價量齊升，中小型單位交投率先搶升，及后豪宅新盤成交亦追落后。料全年樓市價量齊彈，尤看好豪宅新盤表現跑贏大市，預測全年樓價升10%。

黃建業預計，今年一手成交將按年急升約7成半，達至1.6萬宗；二手成交按年升約3成半，有望達至5萬宗。

美聯物業首席分析師劉嘉輝此前在接受中新社記者采訪時也表示，香港與內地通關對經濟的刺激成效顯著，帶動樓市迅速復常。他指出，香港住宅物業由去年12月起出現反彈跡象，價量齊升。其中，中小型單位交投情況率先轉好，之后豪宅新盤成交情況也隨之好轉。

此外，由去年第四季度起，已涌現非本土港人入市的跡象。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地注冊處資料，按已知買家姓名作分析，去年第四季內地買家占整體一二手成交的占比高達11%，比率創11年季度新高。由于去年第四季尚未通關，因此估計這批買家以留港的新香港人為主。

萊坊報告也指出，通關后，內地買家重返香港豪宅市場。市場錄得數宗1億港元或以上的交易，顯示買家對優質資產持續感到興趣。

非香港永久居民在港置業需30%印花稅

不過，內地人如果想在香港買房，十分考驗買家的資金能力。

梁錦輝提到：“如果不是香港永久居民在港買房，需要交30%的印花稅。”

現時非香港永久居民在港置業須支付房價30%的印花稅，包括15%買家印花稅和15%從價印花稅。

這是什么概念呢？比如，九龍區麗宮大廈一套875尺（81.29平方米）的三房一廳，售價約735萬港元（643萬元人民幣），折合單價約7.9萬元/平方米。

也就是說，如果內地居民想在香港買這套房子，大概需要支付房款643萬元，以及30%的稅（192.9萬元），相當于花836萬元，能在香港買到一套80來平方米樓齡偏大的三房，并且需要全款。

值得一提的是，香港買房的交易流程與內地有較為顯著的區別。

“在香港交易二手房跟內地不一樣，都得通過客戶經理（即房產中介）和律師，我們一般是收取房屋總價1%的傭金，律師費一般是一次性的，價格不會太高。”梁錦輝提到。

香港中介門店的掛牌信息 每經記者 陳榮浩 攝

據了解，通常當二手房開始進入買賣流程后，買家和賣家都會委托律師參與交易。一般當雙方有意向開始交易時，會由客戶經理出面出具一份物業臨時買賣合約。

記者注意到，合約上除了會注明包括房產信息、價格、定金支付、房產交割時間等在內的基本條款之外，還會有一些特殊條款，一般包括違約條款、責任限制條款、隱含條款等。

擬定和簽署完買賣合約后，就是“查冊及詢問”環節，這個環節主要是買方律師，通過查閱賣方律師提供的關于標的房產的文件，以發現房產產權等方面可能存在的瑕疵和風險。在發現了瑕疵和風險之后，買方律師會向賣方律師發函，要求對于瑕疵和風險進行合理的解釋。所有過程順利以后，最后才到“轉讓”環節。

“內地來香港買房的客戶，很多都是為了子女教育，雖然香港對‘學區房’的概念沒那么重，但房子周邊有優質學區，確實會增加房子的抗風險能力”，梁錦輝表示，香港區域內較為集中的優質中小學，主要分布在港島中西區、灣仔區、東區以及九龍城區這四個區域。

《每日經濟新聞》記者翻閱港資房企財報了解到，目前在香港市場擁有大量土地儲備的房企包括長江實業、新鴻基地產、恒基地產等。其中，截至2022年末，長江實業在港土地儲備為7500萬平方尺，新鴻基地產為5790萬平方尺，恒基地產為4500萬平方尺，新世界發展為1790萬平方尺。

3000萬，香港買家一次性全款買內地豪宅

有內地人跑去香港買房，同樣也有港人來內地買房。

美聯物業全國研究中心數據顯示，環比1月，2月各大關口區域買賣交易量環比上漲138%，咨詢量和訪客量也出現較大增幅。

美聯物業華南戰略董事總經理江少杰在接受香港文匯報采訪時表示，恢復全面通關后，港人紛紛涌入大灣區看房。國家大力發展經濟扶持房地產業發展，港澳居民大灣區購房也比較寬松，不用社保要求便可以購買一套。美聯深圳和惠州等公司接待的港人看房量明顯反彈，我們接到的港人咨詢量是疫情期間的十幾倍。

據他透露，有位何姓香港客戶在香港做生意，對大灣區房產比較了解，近日前往深圳后海，以3000萬元一次性付款買入一套豪宅，至于樓盤名稱，他稱不方便透露。他表示，這位客戶購買深圳豪宅是作為資產配置，既不對外出租，也不自住。其實他可以貸款7成，但是寧愿選擇一次性付款。

中原地產深圳福田皇御苑店店長夏志高也表示，恢復全面通關后，門店每天都會接待一兩批港人，帶他們看一些新樓盤。港人鄺先生看中了下沙京基濱河時代廣場附近的中洲灣，朝海戶型，對面可以看到香港，每平方米單位為11萬元；而背海的戶型，每平方米為8萬元。鄺先生最后選擇了126平方米的看海戶型，總價1000多萬元，并且是全款購買。

事實上，早在2019年11月，據大公網，香港特區行政長官林鄭月娥在北京出席粵港澳大灣區建設領導小組第三次全體會議，會議公布了三大類16項普及惠民及便利香港專業界別到大灣區發展的政策措施，其中就包括港人在大灣區買房無社保要求。

廣東省還在2020年發布了《粵港合作框架協議》，該協議第46條提到，“優化落實便利香港居民在粵購房政策措施。進一步簡化香港居民購房流程，完善香港居民購房貸款政策，推動落實與廣東本地居民享有同等待遇。”

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝