每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

告別了2021年的高速馳騁，2022年物業行業在低位中運行。

截至目前，已經有53家在A股和港股上市的物業企業發布了2022年度業績報告。在過去一年，上市物企在營收、在管面積及盈利等方面的表現如何？

每經記者陳榮浩攝

為此，《每日經濟新聞》記者分別從營業收入、增值服務收入、在管面積、第三方在管面積、凈利率、每股基本盈利六個指標，對上述上市物業企業2022年報進行詳細梳理統計，推出2022年上市物企的營業收入、增值服務收入、在管面積、第三方在管面積、凈利率、每股基本盈利六個榜單。

記者注意到，與2021年相比，2022年在管面積突破1億平方米的上市物企并未擴容，大型物企的管理規模仍然保持了可觀的增長速度。此外，擺脫了以往單一對規模的追求，越來越多的上市物企開始主動清退低質項目，收并購向“業務型”轉向。

多位業內專家在接受記者采訪時表示，從2022年物業上市企業年報的情況看，多項指標的增速均值均不如2021年同期。但行業弱周期、低風險、成長性好的行業屬性未變。同時，經歷了疫情洗禮，物企憑借與業主的深度互動，強化了彼此聯系，城市服務、IFM領域藍海市場具有確定性，所以行業基本面向好不變。

“增收不增利”現象凸顯

《每日經濟新聞》記者統計發現，2022年上市物企營收在100億元以上的有8家，200億元以上的僅有2家。其中，碧桂園服務以413.67億元大幅領跑，萬物云以301.06億元緊隨其后。

歸母凈利潤方面，2022年共有6家上市物企超過10億元，占比為19.35%；有14家物企實現了超過10%的增速。

克而瑞物管分析指出，2022年行業整體營收增速放緩，盈利能力惡化。“企業間分化加劇，即使在同一梯隊企業也開始斷檔，在第一梯隊表現尤為明顯。僅有碧桂園服務和萬物云營收超過300億元，該梯隊的其余企業均在百億元左右。”

與往年有所區別的是，受母公司、市場等多重因素影響，2022年不少上市物企出現歸母凈利潤負增長的情況。記者統計顯示，16家物企出現歸母凈利潤負增長，其中碧桂園服務、中天服務、合景悠活、融創服務、時代鄰里、金科服務6家物企的下滑幅度均超過50%，行業“增收不增利”的情況凸顯。

對此，碧桂園服務首席財務官黃鵬在業績發布會上就表示，“去年公司利潤未達原定預期目標的主要原因在于收并購帶來的商譽減值、合同及客戶關系攤銷大幅增加，達到約28.5億元。”

根據公告披露，2022年碧桂園服務的商譽及其他無形資產減值約17.70億元，這一數值與其年度凈利潤僅相差4.91億元。其中，碧桂園服務對收購標的四川嘉寶生活服務、財信智慧生活服務，以及武漢雪域云海網絡科技，三項收并購標的商譽減值，涉及金額分別為13.06億元、4.45億元以及1.089億元。

萬物云董事長朱保全也在業績發布會上發出反思，“高溢價收并購過程中，較高的商譽價值是否合理？”

此外，金科服務、融創服務和時代鄰里三家物企在2022年出現不同程度虧損，歸母凈利潤分別為-18.19億元、-4.624億元和-2.136億元。

虧損最嚴重的是金科服務，這也是其上市以來首次出現虧損。在業績發布會上，金科服務董事長夏紹飛表示，去年整個地產行業極度承壓，開發商大部分交付項目接房率和入住率都不盡如人意，整個空置房費用的回款也缺乏對應的保障。

中指研究院物業總經理牛曉娟4月6日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“一方面，非業主增值服務作為高毛利業務，在2022年受到了很大不利影響：如房地產行業下行導致業務量較少，地產流動性危機造成物業公司大量應收賬款壞賬，極大影響了盈利水平；另一方面，前兩年行業規模擴張出現內卷，存在為增加規模而激進并購的現象，導致分攤成本高，但整合效益不佳，甚至出現商譽減值問題。”

牛曉娟表示，社區增值服務綜合看也是毛利較高的業務板塊，但受疫情及宏觀經濟承壓影響，不少業務的開展受到限制，導致不少企業在該板塊收入下滑，并增加了企業運營管理成本，導致利潤貢獻受到沖擊。以上種種原因綜合作用，壓縮了利潤空間，導致營業收入能實現增長而利潤不增甚至反降的結果。

收并購轉向“業務型”

截至2022年底，上市物企在管面積突破2億平方米的有12家，而在管面積破億平方米的物企陣營未見擴容。

具體來看，碧桂園服務在管面積由2021年12月31日約7.67億平方米增至約8.69億平方米，緊隨其后的萬物云為8.4億平方米，也是行業僅有的兩家在管面積超過8億平方米的企業，領先雅生活、保利物業超2億平方米。與此同時，另外有31家上市物企的在管面積約在百萬至千萬平方米級別。

作為物企規模增長的重要手段之一，2021年還在盛行的物企大規模收并購行動在2022年已經較少出現。據中指物業研究院不完全統計，2022年物管行業披露的收并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021年的收并購交易總額大降約70.8%。

“2022年并購市場環境錯綜復雜，并購方更謹慎、全面地平衡標的質量、價格、盈利能力，并綜合考慮戰略協同和投后管理的難易程度。其次，由于地產困局的傳導性影響，年內大型并購案例較為少見，主要原因來自預算的壓力以及對標風險的考量。”牛曉娟表示，不過國企并購活躍度提升，華潤萬象生活、招商積余、中海物業、金茂物業、遠洋服務、京城佳業等國企扛起了收并購大旗。

值得注意的是，物企收并購正由“規模型”向“業務型”轉變，且“規模型”并購更集中于特色細分賽道。“2022年并購交易標的為傳統物業服務的約占一半，機場、度假村、酒店、金融類等細分領域物業備受關注。同時，諸如汽車服務、養老服務、電商服務、咨詢服務、家政服務、城市服務等‘業務型’并購逐漸受到重視。”牛曉娟表示。

以金茂服務為例，2022年其在管面積同比增長50%以上，全年實現16類業態拓展。如2022年6月17日，金茂服務成功并購首置物業，商業業態管理規模得到提升；2022年與中國中化的農業和化工板塊建立有效協同，成功獲取了研發中心、工業園區等業態，并新增城市服務項目5個。

此外，雖然房地產行業整體下行，銷售與投資雙降，但存量空間依然龐大，第三方競標拓展正在成為物企最重要的新增項目來源。金科服務董事長夏紹飛在業績會上表示，2022年三四季度開始金科服務正式推出內部住宅發展計劃，未來將升級到街區式物業服務范疇，把戰略重心逐步轉移到存量項目上，“目前效果是比較好的”。

物企在不斷對外拓展的同時，也在進行“瘦身”。

如碧桂園服務對四川嘉寶服務、財信服務多個因為利潤率及物業管理費收取率低于預期的項目，進行了清退。碧桂園管理層在業績會上透露，2022年公司主動退出虧損或收繳率低的項目，涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當于一些小的物管上市公司的規模”。此外，金科服務也在2022年就主動收縮了部分賬期較長、現金流較差的項目。

“2020~2021年物企通過一級市場完成收并購一般給到10~15倍估值，轉手通過資本化在二級市場能獲得20~30倍，甚至是更高的價格，中間利潤十分可觀，對收并購買賣雙方形成共贏的閉環，因此收并購成為了前兩年行業的主流趨勢。”億翰物研分析指出，隨著資本風口的消失，目前港股物管資本市場，上市民營物企的PE值甚至都達不到10倍，由于缺少資本市場的買單，自然無法再次形成可觀的中間利潤，收并購邏輯難以形成閉環。

“現在回頭看，當時的收并購估值其實是偏高的。”東吳證券地產首席分析師房誠琦指出，“收并購在報表上主要體現在無形資產中的客戶關系和商譽，無論是哪種都會直接對利潤造成影響，具體影響的程度就要看當時收購的體量和對價了，各家公司不太一樣，但有一點是可以確認的，收并購對利潤的影響肯定沒有完全結束，還會持續幾年。”

封面圖片來源：每經記者陳榮浩攝