每經(jīng)記者 陳 利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上市物業(yè)企業(yè)的盈利能力呈現(xiàn)減弱趨勢。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前已發(fā)布2022年報(bào)的53家上市物企凈利潤總額約為142.49億元，平均凈利潤約為2.69億元，較上年同期分別下降37.9%和43.72%；平均凈利率約為7.7%，較上年同期平均12.9%的凈利率水平下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，6家上市物企凈利率為負(fù)。

23家物企凈利潤正增長

同比來看，2021年14家物企凈利潤高于行業(yè)均值，而2022年凈利潤高于行業(yè)均值的物企增至15家，頭部物企格局相對穩(wěn)定，但盈利差距進(jìn)一步拉大。

具體而言，碧桂園服務(wù)以22.61億元的凈利潤再奪榜首，凈利潤增幅為-48%；華潤萬象生活緊隨其后，以22.06億元的凈利潤排名第二；隨后是雅生活服務(wù)，凈利潤為19.35億元。而凈利潤不足1億元的物企達(dá)到29家，占比超過五成。

從凈利潤增速來看，僅23家物企實(shí)現(xiàn)凈利潤的正增長，包括碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、金科服務(wù)等在內(nèi)的多家頭部上市物企則呈現(xiàn)負(fù)增長。2022年受地產(chǎn)行業(yè)影響，全年物企平均凈利潤增速首次出現(xiàn)負(fù)增長，為-26.30%。

以碧桂園服務(wù)為例，2022年出現(xiàn)增收不增利的態(tài)勢：報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入413.67億元，同比增長43.4%；凈利潤約22.61億元，同比下滑48.7%。而按照2022年中期業(yè)績發(fā)布會上碧桂園服務(wù)管理層重新下調(diào)的業(yè)績指引：全年收入應(yīng)該有不低于40%的增長，核心凈利潤保持20%~30%的同比增長率。

對此，碧桂園服務(wù)總裁李長江在2022年度業(yè)績發(fā)布會上直言，“雖然從絕對值上看實(shí)現(xiàn)了增長，但增速明顯放緩，特別是利潤增長沒有達(dá)成預(yù)期。”在他看來，主要原因在于疫情防控以及關(guān)聯(lián)行業(yè)市場極其疲軟，資金流動(dòng)性缺乏，物業(yè)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)的開展嚴(yán)重受限。

物企平均凈利率為7.7%

凈利潤增長最高的是依然是金茂服務(wù)，較2021年的132.1%增長達(dá)達(dá)95%，增值服務(wù)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)占比提升有效拉動(dòng)整體盈利水平。

值得注意的是，2022年上市物企平均凈利率為7.7%，低于2021年同期的12.9%，行業(yè)平均盈利水平有所下降。一方面，2022年房地產(chǎn)沖擊明顯，物企針對房地產(chǎn)客戶計(jì)提應(yīng)收款項(xiàng)預(yù)期虧損撥備增加。

另一方面，隨著市場化進(jìn)程的推進(jìn)，物企第三方項(xiàng)目占比提升，競標(biāo)物企會對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出小幅調(diào)整，一定程度上使得第三方項(xiàng)目利潤略低于母公司交付。疊加社保減免政策到期、人力成本上升等因素，行業(yè)平均凈利率有所下降。

記者注意到，星盛商業(yè)以26.51%凈利率水平排在榜首。另外，凈利率超過20%的3家物企分別是祈福生活服務(wù)、濱江服務(wù)和中天服務(wù)，凈利率水平分別達(dá)到24.8%、21.1%和20.14%；凈利率不足10%的物企達(dá)27家，占比50.94%，其中有14家物企凈利率不足5%。凈利率排在最后三位的是燁星集團(tuán)、正榮服務(wù)和金科服務(wù)，凈利率分別為-115.08%、-24.6%、-36.8%。