每日經濟新聞 2023-04-07 15:54:15
每經編輯 李澤東
4月6日，有“私募魔女”之稱的半夏投資創始人李蓓在半夏投資最新運作報告表示，雖然我們持有的地產股今年以來表現非常落后，但我們相信，這并不是風險而是機會，后續大漲只是時間問題。
她認為，現在的地產，就好像2016年年初的煤炭股。行業經歷了供給側的出清和收縮，需求端剛剛開始觸底回升。相較于當初的煤炭，本輪地產的需求下滑更多，但供給側出清同樣更加的劇烈。
對于持倉，李蓓表示早已開始布局上市房企，并維持超10%的地產股總體持倉比例作為底倉。“我們幾乎可以確認，這是10年一遇級別的機會，股價的反應只是時間問題。”
4月7日，A股地產板塊開盤爆拉，房地產ETF漲近4%領漲全市場，截至收盤，粵泰股份（600393）、天?；ǎ?00965）、中交地產（000736）漲停，信達地產（600657）、新城控股（601155）、宋都股份（600077）等大漲。
4月7日，李蓓在半夏投資微信公眾號更新發文：“今天地產股大漲，很多人說是因為半夏昨天發月報，看多地產。這個鍋我不背。我公開看多地產股已經很長時間了。二月份做方略訪談我就說過：中國地產行業經歷了有史以來的第一次大力度的供給側改革，現在還活著的很多地產公司，市值會創新高。過去2個月，我參加了三次行業會議，一次是諾亞財富的，一次是好買基金的，一次是思睿集團的，都公開說過：地產供給下降，房價會企穩回升。看好現在還沒有暴雷的地產企業，很多市值會新高。”
李蓓稱，每一次市場真正的大拐點之前，無論市場還是產業，都并無太多的前瞻性。
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我們當前對行業的判斷，要點是：
1，地產全行業住宅銷售在11億平米見底，后續溫和回升。
2，行業內大部分企業資產負債表受創傷，未來1-2年，仍不具備供給端擴張的能力。全行業拿地和開工會依然下行。
3，供給已經大幅下降1年，后續1-2年仍將下降，需求企穩回升，供需錯配，房價會企穩回升。
4，從現在往后，頭部企業份額上升，毛利改善，量價齊升。
5，從資產價值的角度，一旦房價企穩回升，高庫存高杠桿未暴雷企業的存量資產重估彈性巨大。
現在，還沒有暴雷的地產企業，經歷了行業涅槃，企業浴火重生，一定會飛的更高。
從基本面上看，恰逢傳統銷售旺季，TOP100房企3月份銷售數據也延續了此前良好的增長態勢。據中指研究院數據，TOP100房企3月份單月銷售額環比上升36.7%，同比上升24.6%。
展望后市，中指研究院表示，當前各地因城施策有望持續推進、部分城市購房者置業情緒亦有所改善。一季度二手房置換的改善需求尚未完全進入市場，這部分需求入市或將對新房市場形成一定支撐。但當前市場也面臨較多不確定性，考慮到支撐2月份、3月份需求恢復最重要的因素是積壓需求的集中釋放，這一因素在二季度對市場的支撐作用將會邊際轉弱，二季度銷售有望回歸正常市場節奏。
此外，數據顯示，今年一季度超半數TOP100房企累計業績同比增長，其中同比增幅大于30%的企業數量達到38家。
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部分央國企累計業績增幅超50%；綠城、龍湖等優質民營房企的累計業績增幅也在30%以上。
從拿地情況來看，銷售端的復蘇也帶來拿地活躍度的提升，截至今年3月份，民營企業拿地金額占比較去年同期有明顯增長。
雖然在三四線城市城投仍然是支撐市場穩定的主力軍，但在核心22城市，城投拿地比例已經降至35%，為去年以來最低，較去年一季度高峰下降55個百分點。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見城投出現。
此外，2月份至3月份拿地金額TOP15榜單中，民營房企占比已提升至半數左右。
據證券日報報道，對此，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，當前房地產競爭格局還不清晰，在年初多城推出優質地塊時，民營房企緊抓時機積極補倉。房企拿地主要遵循“優中選優”策略，愿意以較高成本拿下后續去化具一定保障、利潤空間相對較大的地塊，對低成本、去化難的地塊仍持較高的謹慎態度。二季度預計隨著房企收金情況有所改善，民營房企的拿地參與度或將進一步提升。
每日經濟新聞綜合半夏投資微信公眾號、證券日報、公開資料
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