每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

天氣還沒轉(zhuǎn)暖，上海二手房市場搶先火了。3月份2.4萬套成交量，直接站上了近20個月以來的最高點。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套，3月成交套數(shù)環(huán)比增加24%，同比增加86%，創(chuàng)下了2021年8月以來的成交高點。2021年上半年，正是上海樓市供需兩旺之時，隨后一劑猛藥“三價就低”政策出臺，8月、9月上海二手房成交量“速凍”。

盡管2022年下半年起，“三價就低”在實際操作中逐漸淡化，但今年的回暖也帶著明顯的政策痕跡。

另外，值得一提的是，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，雖然成交量有所放大，但價格表現(xiàn)非常穩(wěn)定，說明房東也比較務(wù)實，并不因為市場轉(zhuǎn)好就坐地起價。

3月，上海二手房市場“回暖”。圖為上海一小區(qū)的高樓 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

房東不再坐地起價

記者注意到，今年1~3月上海的二手房成交有著明顯特點：總價低、舒適度高、面積不小。

從上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計來看，今年的剛需買家“上車”時，在地段和舒適度之間多選擇后者，不少外郊環(huán)回遷房也成了不錯的選擇。上海鏈家數(shù)據(jù)也顯示，一季度70~90平方米成交占比26%，較去年同期增加1個百分點；110~140平方米占比較去年增加0.4個百分點；50平方米以下的占比18.6%，減少1.5個百分點。從總價段來看，400萬~600萬元的占比11.9%，增加1.4個百分點；600萬元以上的占比10.2%，增加1.5個百分點。

“2.4萬套是‘以價換量’換出來的。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者，“一方面，一線城市消費韌性優(yōu)于其他城市，房東掛牌比較活躍，充足的掛牌量給成交奠定基礎(chǔ)；另一方面，雖然成交量有所放大，但價格表現(xiàn)非常穩(wěn)定，說明房東也比較務(wù)實，并不因為市場轉(zhuǎn)好就坐地起價。”

對于今年房東心態(tài)的變化，盧文曦說，“現(xiàn)在客戶非常聰明，會挑性價比高的房源，最優(yōu)先成交的都是筍盤，房東掛牌價格高、跳價，就賣不掉。以價換量的另一方面，是最近的掛牌量非常活躍，每周大約新增1.3萬套，跳價就相當于幫其他房東抬價，這是非常不明智的。”

“只要市場有成交，基本上房源掛牌價就是市場平均水平或者能夠接受的水平，比市場水平高，那你這個房子肯定難成交。”

價格合適一兩周就成交

由于房東們大多謹慎選擇了以價換量，今年的樓市“小陽春”，對于剛需上車族而言極為友好。

根據(jù)上海鏈家統(tǒng)計，3月份成交均價漲幅最大的是外郊環(huán)間，同比增長8%。但從環(huán)比來看，各環(huán)線漲幅僅1%左右，變動不大。整個2023年一季度，除郊環(huán)以外均價同比下跌1%，其余各環(huán)線均價相較去年略有增長，外郊環(huán)間同比增長4%。

記者注意到，3月份各個區(qū)域內(nèi)二手房成交均價的同環(huán)比變動十分穩(wěn)定，除內(nèi)環(huán)內(nèi)略出現(xiàn)不易察覺的同比下調(diào)外，其余區(qū)域均保持穩(wěn)定。

從2023年一季度二手房價格累計同比來看，下跌區(qū)域為虹口、黃埔、徐匯和金山。從二手房成交均價來看，TOP3區(qū)域為黃浦、長寧和徐匯。

以靜安區(qū)大寧板塊為例，上海靜安區(qū)平型關(guān)路一家中原地產(chǎn)店長江超對記者說：“還是看品質(zhì)，次新房和房齡比較小的更受歡迎，比如慧芝湖花園小區(qū)，各方面都不錯，光3月份就成交了15套。”

作為一線從業(yè)人員，江超也感受到了今年小陽春的不同之處：“成交量大，但是價格很平穩(wěn)，和2022年下半年基本上差不多，個別極熱門的次新樓盤漲幅稍微明顯一些，大部分房東掛牌還是符合市場價的。最近二手房交易周期非常快，價格合適一兩周就成交了，即便是不那么有誠意的掛牌，一兩個月也能完成交易。”

“老破小”可能會受影響

“近段時間帶看量確實有一定下降，大概從3月底那一周開始，門店感受比較明顯”，江超說，“對品質(zhì)比較好的小區(qū)成交量影響不大，預(yù)計一些老破小，在看房熱度降下來之后會受到影響。”

“但是等跌價、等撿漏，基本上也不現(xiàn)實。有些客戶就是想找低于市場價很多的房子，我們也去溝通過一些業(yè)主，但房東更多的是置換需求，什么時候賣掉什么時候買，所以想找特價房、急售房也挺難。”

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，就是一個正常的季節(jié)性交易量回升。從最近10年來看，歷來就是上半年特別是3月份有一個比較明顯的回升，4、5月份回歸正常軌道。

從鏈家的帶看來看，帶看量較大的時段主要集中在2月下旬至3月初，近幾周的環(huán)比連續(xù)下滑3%左右。

“從中原地產(chǎn)一些前瞻性指標來看，3月份新增客戶量是明顯減少的。從整個市場來看，掛牌指數(shù)也是往下走的，那也就意味著3月份這種快速放量的行情其實是不可延續(xù)的。預(yù)計4、5月份會有從高位回落的一個動作，上半年3月份就是一個高點。”盧文曦說。