每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

2022年，雖然房企的住宅銷售整體受挫，但在商業運營業務上卻顯示出較強的韌勁。

據金地商置（HK00535，股價0.54港元，市值89.69億港元）近期發布的2022年報，報告期內實現營業收入103.02億元，同比下降27%；歸屬母公司凈利潤23.11億元，同比下降42.44%。不過，商業項目錄得租賃及相關服務總收入約10.17億元，同比增長了約50%。

金地商置方面表示，公司持有人應占溢利減少主要有三個方面原因：一是2022年較少物業交付以使其所貢獻收入減少；二是一次性議價收購收益下跌；三是待出售及發展中物業的減值撥備增加。

4月12日，戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳云九在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，隨著房地產發展模式從傳統投資開發型收益向營運收益轉變，企業越來越將業務關注點放到自持型物業上來，包括商場、長租公寓、酒店和辦公樓等。

商業租賃及服務收入增加

年報顯示，2022年金地商置累計合約銷售總額為617.73億元，總合約銷售面積為296.72萬平方米，均較2021年下降約21%。

作為金地集團旗下的企業，金地商置前身為香港上市公司星獅地產，業務主要包括產業園區、精致商業、長租公寓、精品住宅等物業的開發銷售、投資管理以及運營服務。

由于物業銷售確認的收入減少，金地商置營業收入和凈利潤也同比回調，期內錄得毛利23.37億元，同比降低19%；公司持有人應占溢利23.11億元，同比回調42%。

值得注意的是，金地商置的業績亮點主要在其持有型物業上。

報告期內，金地商置的物業投資及管理分部貢獻收入11.29億元，較2021年的8.69億元增長近30%，占總收入比例由6%增加至11%。

商業地產方面，截至報告期末，金地商置持有在營運的商業項目總建面約92萬平方米。由于租金增長及新商業項目開業，公司從商業及產業園項目合共錄得租賃及相關服務總收入約16.87億元，較2021年同期增長47%。

2023年，金地商置將開業的商業項目包括北京、上海、蘇州、杭州及南昌共8個商業/寫字樓項目，建筑面積約40萬平方米。據公司官網介紹，5個籌備中的項目中，有2個位于上海，分別位于閔行區七寶地鐵站和七莘路地鐵站附近。

4月11日下午，記者來到上海軌交12號線終點站，在金地商置上海七莘路項目現場看到，1棟高層寫字樓、6棟低層辦公樓和商業街區已建設完成，建筑外墻顯示的項目名為平金中心，“金地商置最后兩層獨立大堂屋頂花園、總部獨棟辦公銷售”字樣的巨幅廣告正對著地鐵口。現場一位工作人員介紹，該項目計劃今年7月份開業，目前商業門店和辦公室還在裝修中。

在七莘路項目對面，莘莊維景印象城已經運營多年，是區域內成熟商業體之一。

據仲量聯行報告，今年一季度上海辦公樓的帶看量和問詢量顯著增加，然而大部分租戶延續了謹慎的租賃策略，故租賃成交緩慢。零售項目方面，全市凈吸納量錄得-28300平方米，核心商圈項目的首層租金環比下降0.4%，非核心商圈首層租金環比下降0.9%。

據仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人介紹，一季度上海產業園區整體空置率小幅上升至13.6%，有一個產業園區項目竣工交付，總建筑面積共計82000平方米。考慮到租戶較為謹慎的態度及未來供應壓力，業主預期有所調整，整體租金小幅下降0.1%，基本維持在4.6元每平方米每天的水平。

未來需補充運營人才“軟肋”

2022年，受新冠疫情等影響，部分合營公司持有的購物中心業績有一定程度下滑，金地商置的物業投資及管理分部錄得溢利21.51億元，較2021年減少5100萬元。金地商置方面稱，隨著疫情管控措施優化，購物中心業績預計將逐步恢復。

截至2022年12月31日，金地商置的土地儲備合共1934萬平方米。其中約20%位于北京、上海、廣州及深圳四個一線城市；59%位于二線城市（包括南京、蘇州、杭州、青島、武漢、長沙、成都、徐州、南昌、昆明、濟南、天津等）；其余21%位于三線及其他城市。

不過，對于商業地產的布局和發展，仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東表示，房企的商業地產業務需要重視運營人才，通過自行組建或引入專業國際化管理團隊，來補充運營人才的軟肋。“我們觀察到，有部分品牌地產商開發的商業地產項目，延續了高端豪宅的風格和品質。硬件方面不存在問題，但是后期運營和維護能力是軟肋，”

陳云九也認為，隨著上海、南京、蘇州等房地產熱點城市市場成交趨向分化，開發商未來將越來越關注自持型物業的運營收益。當中，與傳統高周轉的住宅銷售模式不同，轉變之后將面臨收益周期拉長的現實問題，這將進一步考驗公司掌舵人及職業經理人的能力和水平。

對于2023年的業績展望，金地商置方面在年報中表示，房地產市場已于2022年下半年觸底，并將于2023年逐步反彈。“公司作為管理最完善的房地產企業之一，且具有良好的財務紀律，應能把握房地產市場恢復需求的機會。”