每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

總價1.07億元，單價達38.4萬元/平方米。

近日，京東法拍上架了一套超級豪宅，位于深圳市南山區蛇口街道恒裕濱城花園二期的5座A單元40B房源，起拍價1.07億元，總面積為278.58平方米，將于5月9日起拍。

此次法拍要是成交，將刷新深圳住宅市場法拍總價紀錄。

從過往深圳法拍市場的高價成交情況來看，2020年12月時，深圳市福田區香蜜湖香梅路香蜜湖第一生態苑17棟45房以總價9191萬元成交；2021年8月，深圳市南山區海上世界雙璽花園二期3棟A座4501房產以8137萬元成交。

而以“價格從高到低”翻閱深圳市場法拍房源成交情況可了解到，這些總價在5000萬元以上的法拍房源，多數因“無人報名”而流拍。

38.4萬/平，起拍價太高了？

此次拍賣的房源，可以說集諸多看點于一身。

恒裕濱城二期在深圳素有最牛豪宅之稱。

目前，恒裕濱城二期業主實際掛牌價普遍在26.5萬元-32.9萬元/平方米。如一套4室2廳88平方米東南朝向房源掛牌價2900萬元，折合單價32.9萬元/平方米；一套3室2廳84平方米東南朝向房源業主掛牌價2590萬元，折合單價30.9萬元/平方米。

而此次總價1.07億元的這套豪宅，單價達38.4萬元/平方米。

值得一提的是，恒裕濱城樓盤在2019年時，還曾因“哄抬”掛牌價，被監管部門點名批評，并對參與房價炒作的業主和中介采取了房源下架、限制交易等處罰措施。

京東法拍顯示，此次法拍被執行人為汪洋、汪峰，名義登記人為汪奕君，案號為（2022）粵19執恢227號。

根據東莞市中級人民法院公布的《關于深圳市南山區蛇口街道恒裕濱城花園二期5座A單元40B的拍賣公告》，汪洋、汪峰、汪奕君、中信銀行股份有限公司深圳分行：本院刑事審判第二庭移送執行被執行人汪洋、汪峰追繳違法所得一案中，決定在京東網絡司法拍賣平臺上公開拍賣登記名義人汪奕君名下位于深圳市南山區蛇口街道恒裕濱城花園二期5座A單元40B的財產。

記者循著該線索搜索，能查到的同名人物相關案由為：據深圳市人民檢察院消息，2016年12月8日，我院以涉嫌受賄罪，依法對深圳機場（集團）有限公司董事長、黨委書記汪洋（正局級），深圳市謎尚化妝品有限公司總經理汪峰（汪洋侄子）立案偵查。近日，偵查部門已偵查終結，并依法移送公訴部門審查起訴。

4月17日，深圳南山區房產中介許銳達（化名）向記者介紹，“恒裕濱城二期作為深圳的頂級豪宅，被拍賣的房源很少是因為缺錢或者破產拍賣的，一般是（持有人）收了不該收的錢，或者自己進去了。”

同日下午，在深圳從事法拍房盡調工作的謝先生向記者介紹，“我們也關注到了這套房子被法拍，起拍價要比小區多數業主掛牌價高，一拍大概率流拍。”

《每日經濟新聞》記者注意到，2021年6月22日，該小區3棟A單元40A房源，建面228平方米，起拍價5617萬元，最終以6317萬元成交，折合單價27.62萬元/平方米。

據彼時澎湃新聞報道，該房源的被執行人為廣州市中級人民法院公開宣判的海南省委原常委、海口市委原書記張琦。

4月17日下午，易居研究院研究總監嚴躍進通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“法拍豪宅屬于深圳豪宅市場中一種非常特殊的物業，在深圳市場表現總體不錯，從實際交易的溢價率來說，基本上會是起拍價50%以上水平。”

溢價率89%，部分法拍豪宅遭“哄搶”

深圳豪宅法拍市場一直保持著較高關注度，部分優質房源還能保持著高溢價成交。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，在阿里法拍和京東法拍，過往深圳市場上總價5000萬元以上的整體成交比例并不算高。

在阿里法拍，截至4月17日，總價在5000萬元以上的房源總計88套，累計拍賣成交29套，成交占比約33%。

在深圳法拍市場，總價5000萬元以上的房源雖整體成交比例并不算大，但仍有不少房源被“哄搶”。

比如2020年4月成交的新湖路壹方商業中心一期1棟3座1702房源，面積為199.91平方米，吸引了3.2萬人圍觀，最終15人參與報名，經過88輪加價，最終以5012萬元成交，比起拍價3002萬元高出2000多萬元，溢價率達67%，折合單價25.07萬元/平方米。

再如2020年9月成交的福田區香蜜湖香梅路香蜜湖第一生態苑2棟華日閣25A房源，面積為241.81平方米，吸引了1.75萬人圍觀，7人報名，最終經過106次出價，以4568萬元成交，溢價率40.6%，折合單價18.89萬元/平方米。

就在10天前的4月7日，一套位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）199平方米四房大平層，以總價4499.98萬元成交，折合單價22.5萬元/平方米。該房源吸引了3.07萬人圍觀，共計18人報名，經過107次出價后，以4500萬元成交，比最開始的報價2376萬元高出了2124萬元，溢價率高達89%。

此外，記者梳理深圳豪宅法拍市場房源了解到，近期還有不少法拍房源上線待拍，比如市場比較熟知的招商領璽、曦灣天馥、寶能城等代表性小區。

比如4月19日，寶能城14套房源即將起拍，總價在1698萬-2320萬元不等；位于后海的天馥名苑，4月18日2537萬元起拍，面積183.76平方米，折合單價13.8萬元/平方米；招商領璽家園1446萬元起拍，面積120.53平方米，折合單價11.99萬元/平方米。

嚴躍進提到，法拍市場的成交與大城市豪宅交易市場有關系。深圳的豪宅市場或者說此類地段的二手房投資優勢很大，所以其實也是投資者對于此類物業投資價值的認可。鑒于過去兩年法拍房市場比較冷，預計今年一些重點城市的法拍豪宅市場會有一波升溫。

“從交易策略來看，不排除中間有哄抬價格的可能。畢竟今年普通的二手房掛牌量也比較多，購房者本身也不至于去搶法拍房項目，但部分法拍房或存在故意抬價吸引投資者入市的可能。”