每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

“我們項目方后續會根據政府的安排和規劃進行退地處理，該爭取的也會盡量爭取。”

涉及此次清算范圍的某項目開發商相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者。

日前，澄江市對外公示《撫仙湖國土空間保護和科學利用專項規劃（2021-2035）》（下稱《專項規劃》）。根據規劃，撫仙湖環湖文旅開發將主要集中在湖北岸和湖東岸的湖濱度假風貌區，西岸的漁村文化風貌區，以及南岸路居鎮的田園風貌區等4個片區。而此前已列入規劃但并不在4個片區的文旅項目，如今面臨的將是或“縮水”、或“被取消”。

這份規劃的時限至少到2035年，這也意味著熱鬧多年的撫仙湖環湖文旅開發已開始“關門”，未來10年內區域將很難新增文旅項目，而隨著生態紅線的劃定，部分項目還將面臨大幅度縮減的問題。

該退地的退地，該爭取的爭取

這場歷時近兩年的規劃調整終于有了結果。

日前，澄江市對外公示《專項規劃》，撫仙湖環湖文旅開發將主要集中在湖北岸和湖東岸的湖濱度假風貌區，西岸的漁村文化風貌區，以及南岸路居鎮的田園風貌區等4個片區。

其中，規劃面積最大的是撫仙湖北岸的湖濱度假生態區，區域內聚集了包括仙湖圣水、撫仙湖國際旅游度假區、廣龍小鎮、櫻花山谷、寒武紀小鎮等多個文旅項目，根據規劃區域建筑高度要求控制在36米以內；而仙湖島項目和復星集團的立昌旅游小鎮則在漁村文化風貌區，建筑高度要求不超過24米；位于撫仙湖南岸路居鎮的路居田園風貌區，主要項目為星空小鎮。

事實上，這也是2021年撫仙湖啟動建設項目長久熔斷機制以來，澄江市首次公布撫仙湖流域國土空間保護和利用的專項規劃。

2021年6月，撫仙湖啟動環湖開發長久熔斷機制，并暫停了包括廣龍旅游小鎮、湖畔圣水、撫仙湖國際峰會中心、櫻花谷、太陽山國際生態旅游悠閑度假社區、撫仙湖國際健康旅游谷、撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區、撫仙湖星空國際旅游度假社區、仙湖島、九龍晟景、立昌小鎮、撫仙湖國際藝術小鎮等16個環湖項目的審批。

暫停內容則包括：暫停在建工程施工作業工作；暫停質量安全監督、施工許可、驗收、竣工驗收備案工作；暫停商品房預售許可證審批、預售資金審批工作；暫停商品房預售、限售、《商品房買賣合同》網簽備案、二手房交易、《二手房買賣合同》網簽備案工作；暫停人防方案審批、人防工程竣工驗收及備案工作；暫停消防工程審查、驗收及備案工作。

如今，隨著《專項規劃》的公布，這16個暫停項目的命運也已明確。

據《每日經濟新聞》記者獲得的一份署名“澄江市人民政府辦公室”發布的《撫仙湖沿岸項目土地回收清算方案》文件顯示，澄江市已于日前啟動對部分項目的土地回收清算。

根據這份方案，清算范圍特指已取得土地中涉及需要將已供土地進行核減的項目，經排查后，主要涉及撫仙湖廣龍旅游小鎮、撫仙湖國際老年康體養生度假中心（櫻花谷）、太陽山國際生態旅游悠閑度假社區、撫仙湖國際健康旅游谷、撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區、撫仙湖國際藝術小鎮、星空小鎮、寒武紀樂園、九龍晟景、立昌小鎮等10個項目，預計收回已供土地面積約8059畝。

“目前我們是已收到政府相關文件，后續應該會根據公告，每個項目開發企業與政府就土地回收清算問題進行溝通、協商。”涉及此次清算范圍的某項目開發商相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，但當前政府方尚未有最終的明確決策，“我們項目方后續會根據政府的安排和規劃進行退地處理，該爭取的也會盡量爭取。”

而針對已建成交付的項目情況，該負責人透露，“據我初步了解，已建好、交付部分或將繼續保留，未開發部分將進行退地處理，但截至目前還沒有最終完全確定。”

紅線項目何時退？未知

需要注意的是，在上述10個涉及土地回收清算的項目中，有3個涉及托管區的項目，撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區、星空小鎮、九龍晟景需由項目方、江川區人民政府、澄江市人民政府共同簽訂后續相關協議。

公開資料顯示，九龍晟景位于云南江川撫仙湖西岸九龍灣，建筑面積為69.993萬平方米，占地面積100萬平方米，系2005年7月當地政府通過招商引資，引入云南林大福房地產開發有限公司開發，主要業態為公寓和別墅。

2007年項目公開宣傳“樓盤距湖岸只有100米”，95%的房間都可以看到湖水景色。2012年，項目均價已達13500元/平方米，而彼時昆明整體均價尚不足萬元。

由于部分建筑位于撫仙湖一級保護區內，此前該項目已被玉溪市江川區、澄江市人民政府多次責令停工、整改，先后3次拆除了部分建筑，拆除總面積為5649平方米。2021年5月，中央第八生態環境保護督察組對九龍晟景項目整改工作明確要求堅決整改到位。

在被督察后，2021年7月，玉溪市先后將九龍晟景項目中的九龍國際會議中心酒店、A棟公寓、B棟公寓共3棟建筑，總建筑面積約14.4萬平方米，進行整體拆除并復綠。而項目原購房戶則可根據購買時的價格，按比例置換寒武紀小鎮翡翠灣二期房屋。

另一個位于撫仙湖東岸的撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區，原規劃占地490畝，是一個高爾夫別墅項目，一度還被評為云南省30個重點文化產業項目之一，此前曾因違規開發已停工多年。

根據澄江市最新公布的撫仙湖生態紅線范圍和土地規劃，上述項目幾乎均位于紅線范圍內。而按規定，紅線內不得開發，因此包括星空小鎮在內的已建成項目，在最新公布的撫仙湖土地利用規劃中，被標注為“條件成熟后退出用地”。但至于何謂“條件成熟”，何時退出并未說明。

據《每日經濟新聞》此前報道，2014年4月，撫仙湖開展大整改工作，相關部門對一級保護區內的重大項目實行重點監查，一TOP10房企在撫仙湖的項目曾耗時6年進行停工整改。

景鑒智庫創始人周鳴岐告訴記者，按照相關規范進行合理開發，文旅綜合性開發和旅游地產可以做到生態平衡。因為文旅開發跟生態保護并不一定是矛盾對立的，不管是從國際還是國內知名項目來看，不少項目即便進行了商業開發也沒有破壞生態，反而與景觀相融合后更美觀。“一刀切”進行拆建，不僅可能造成二次污染，還會對政府、開發企業、業主等多方資金和資產造成損失，就算有賠付，賠付標準與資產的當前實際價值，也很可能會有較大偏離。

“因此，政府需要持續性加強監管職能，嚴格按章辦事，特別是一些招商引資項目，更需要在前期做好各項合規論證，避免后期涉及環保問題時出現停工、拆除等情況，這對城市營商環境的營造以及后續城市招商引資都會造成極大的負面影響。”

封面圖片來源：玉溪市人民政府