每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

4月25日下午，中交地產（SZ000736，股價12.88元，市值89.57億元）舉行2022年度線上業績說明會，董事兼總裁汪劍平、獨立董事劉洪躍、董秘田玉利、財務總監劉兵出席。

不出意料，2022年度尤其嚴重的增收不增利、被問詢的35億元定增，以及作為一家央企的拿地規劃和對行業的預判，成為投資者和市場的關注重點。

但客觀說，這場業績說明會成色略顯不足，關于市場質疑的業績是否不足預期、近期股價大跌、計提大額減值準備的依據等問題，中交地產管理層并沒有作出明確回復。

重點布局一線與強二線城市

年報顯示，2022年中交地產實現營業收入384.67億元，較上年同期增長164.52%；利潤總額21.83億元，較上年同期增長43.36%；歸屬于上市公司股東凈利潤0.34億元，較上年同期減少85.60%。

來源：企業年報

對于利潤下降，田玉利解釋稱，2022年隨著項目交付結轉面積的增加，公司營業收入有明顯增加，但隨著前期較早拿地并開發的高毛利項目逐步結轉完畢，近年拿地成本不斷提高以及銷售端限價等各類因素影響，房地產行業毛利率總體呈現下降趨勢，公司部分項目毛利空間有限，盈利空間出現一定程度的收窄。另一方面，并表范圍內項目公司持股情況不同的項目盈利情況存在一定差異，歸母凈利潤亦受到影響，導致2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤較少。

記者梳理年報發現，2022年中交地產的土地成本達187.22億元，占營業成本比重達56.22%，而2021年這一比例為43.87%，2020年為33.56%。

汪劍平表示，中交地產在業務開發方面遵循以一二線城市為核心原則，土地儲備主要布局在長三角、珠三角、京津冀及西南城市群等區域，重點布局北京、天津、重慶、杭州、廈門、廣州、深圳等一線城市與強二線城市。

2022年中交地產各區域營收情況 來源：企業年報

在回答《每日經濟新聞》記者以投資者身份提出的拿地策略問題時，田玉利表示，公司新項目的拓展聚焦高能級區域與城市，優選市場基本面表現較好、投資風險小的城市和板塊，資源配置向投資質量效益好的城市及團隊傾斜；優選人口規模大、人口聚集能力強、GDP總量和增量排名靠前的區域和城市，進一步向核心城市、核心區域聚焦；2023年投資方向仍主要以資金投入產出效率高的市場化商品房項目為主，適度布局城市更新項目，擇機選擇政策性住房項目，謹慎獲取持有型物業類項目；進一步提升市場研判能力，提升合作、收并購談判能力，提升資源嫁接能力，充分規避投資風險，精益求精，進一步提高投資質量。

債權融資導致資產負債率偏高

截至2022年底，中交地產的負債總額是1182.66億元，資產負債率為86.13%；賬上貨幣資金104.82億元，與上年同期相比有所下滑，其中受限資金18億元，然而一年內到期的非流動負債為175.87億元。

不過劉兵表示，公司近年來主營業務發展規模較快，積極開拓融資渠道，為公司主營業務發展的可持續發展提供資金保障。房地產行業政策自2022年下半年以來有所松動，公司融資渠道進一步暢通，總體融資成本有所下降。公司目前資金鏈平穩，無到期未償還債務，融資風險在可控范圍內。

來源：企業年報

中交地產此前在年報中曾坦言，公司的發展規模和效益與行業領先企業相比尚有不小的差距，資產負債率偏高、商業運營整體專業能力偏弱、滯重資產去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產主營業務整體毛利率有所下滑，除政策宏觀調控等客觀因素影響，也反映出公司運營管理的精細化、科學化水平還不夠，產品溢價能力還不足。

從管理層在業績會上的表態不難看出，中交地產對于本次定增寄予厚望。

今年2月23日晚間，中交地產公告稱，擬向包括控股股東中交房地產集團（以下簡稱地產集團）在內的不超過35名（含35名）符合中國證監會規定條件的特定對象發行股票，募集資金總額預計不超過35億元，主要投向長沙、鄭州、武漢等地的“保交樓、保民生”住宅項目。

此次定增募資將全部用于長沙鳳鳴東方（8億元）、鄭州翠語紫宸（0.6億元）、武漢中交澄園（6億元）、惠州紫薇春曉（6.5億元）、天津春映海河（3.4億元）等5個“保交樓、保民生”住宅項目，以及補充流動資金（10.5億元）。

根據田玉利的說法，這5個項目均為中交地產并表范圍內子公司項目，均為最符合“保交樓、保民生”的房地產項目，篩選過程中以合規性為先，均為盈利項目。

汪劍平也表示，本次定增，一是能夠充實公司資金實力，補充權益資本，優化公司資本結構，提高公司發展潛力；二是本次募集的資金將用于政策支持的“保交樓、保民生”相關房地產項目，有利于支持公司可持續發展，夯實長期增長基礎，維護行業穩定。

對于負債過高的問題，汪劍平也拿出了定增這一“撒手锏”：“公司目前總股本與同行業上市房企相比偏低，近年來主營業務發展規模較快，債權融資在促進公司業務規模增長的同時，也導致公司資產負債率指標偏高。我司目前正在積極推進向特定對象發行股票事宜，如能夠順行發行，將擴大公司凈資產規模，改善公司資產結構。”

管理層還表示，公司目前開發的樓盤目標客戶以剛性需求人群為主，受到政府限購政策影響相對較小。

對于行業發展，田玉利認為，房地產行業作為我國國民經濟的支柱產業，在拉動投資、促進消費、保持國民經濟持續增長中發揮了重要作用。在政策端適時發力的基礎上，房地產行業發展前景依然可期。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG11384675141