每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

2022年上市物企凈利潤下滑成為不爭的事實。

據《每日經濟新聞》記者統計，2022年53家上市物企凈利潤總額約為142.49億元，平均凈利潤約為2.69億元，較上年同期分別下降37.9%和43.72%；僅23家物企實現凈利潤的正增長，包括碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、金科服務等在內的多家頭部上市物企均呈現負增長。

與凈利潤同步下滑的，還有物企營收增速減緩。數據顯示，53家上市物企2022年度營業收入總計約2371億元，平均增長約10.64%，較2021年同期的44.5%大幅下降近34個百分點。

記者梳理多家企業年報發現，計提資產減值、商譽減值準備等用詞頻繁出現，成為物企凈利潤下滑的重要原因。據記者不完全統計，超過60%上市物企進行了減值準備，甚至有物企減值金額占凈利潤比重超100%，而計提減值增速超過100%更成了行業普遍情況。

多位行業人士在接受記者采訪時表示，地產行業流動性危機造成的物業企業大量應收賬款壞賬，以及前兩年行業內規模擴張存在為了增加規模而激進并購的現象，導致分攤成本高、出現商譽減值等均是物企在2022年進行大幅減值的重要原因。

數據來源：企業年報

收并購“苦果”

從地產分拆而來的物業股，在地產的黃金時代，汲取了關聯地產公司規模龐大的業務輸送，吃盡了關聯方的紅利。如今時移世易，如何處理野蠻生長時代所遺留下的商譽以及應收款、尤其是關聯地產公司的應收款，正成為上市物企共同面臨的考驗。

首當其沖的，就是收并購所帶來的商譽減值問題。

以頭部物企碧桂園服務為例，2022年公司營業收入同比增長43.4%至約413.7億元，公司股東應占利潤同比下滑51.82%至19.43億元，系上市以來首次錄得凈利潤下滑。在業績會上，碧桂園服務管理層就直言，商譽減值是公司凈利潤下滑的重要原因，報告期內公司因收并購商譽及無形資產減值、因收并購而產生的合同及客戶關系等攤銷分別達17.7億元、10.8億元。

具體來看，2022年碧桂園服務的商譽減值主要圍繞3宗收購標的，公司確認嘉寶服務、財信服務、武漢雪域的商譽減值分別達11.82億元、4.45億元、1.09億元。其中，由于管理層評估武漢雪域經營業績惡化將持續更長時間，確認商譽減值后武漢雪域商譽及品牌的賬面值已減少至零。

為此，在過去一年，碧桂園服務也對四川嘉寶服務、財信服務多個因為利潤率及物業管理費收取率低于預期的項目，進行了清退，涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當于一些小型物管上市公司的規模”。

再如金科服務，也在為曾經的收并購買單。在2021年金科服務對物業管理公司進行了一系列并購并錄得較高商譽。然而受地產及物業市場行情變化影響，公司于2022年對此等并購產生的商譽計提減值2.88億元；同時對低質效、負貢獻的項目逐步進行系統性撤場，全年撤場在管面積2778萬平米。

對收并購進行反思，這是萬物云董事長朱保全在業績發布會上重點談及的行業反思之一。朱保全指出，一旦將高價收購來的無形資產100%計入財務報表中，資產負債表一定是變重的，而一旦像萬物云這樣計入大量的攤銷，就會對當前的利潤業績產生影響，這是在幾年前大家基于高PE倍數下并購要去反思的事情。

不過，朱保全認為，需要反思的不是高溢價，而是反思到底什么是商譽，除了買入合同、收入外，到底還有什么？

“商譽減值、利潤被侵蝕，是物企在收并購后的管理中最容易踩中的雷。”同策研究院研究總監宋紅衛分析指出，過去物業商譽及無形資產快速增長主要基于三個方面的影響：第一，過去物業板塊的高估值，本身就存在高估及泡沫的成分；第二，行業收并購帶來在管規模大幅上漲，資本市場按照行業規模及頭部市占率去衡量物業板塊價值，但是財務數據顯示，大規模收并購的企業和項目運營狀況良莠不齊，并購過快導致運營效率下降以及成本的上升；第三，開發業務對于物業板塊的聯動支持，過去由于開發業務持續上漲，關聯業務支撐力度較強，但受行業發展形勢影響，板塊估值也在下行。

中指研究院物業總經理牛曉娟也表示，前兩年行業內規模擴張出現內卷，存在為了增加規模而激進并購的現象，導致分攤成本高，但整合效益不佳，從而出現商譽減值問題。

“預計今年房地產行業會在二季度后觸底逐漸修復，行業信心會進一步恢復，屆時預計物業股價會逐漸回升，但肯定回不到原來的估值水平。”在宋紅衛看來，目前部分物業企業商譽減值的風險還未全部出清。

關聯方的風險

不過，物企的大額減值中，商譽減值僅是其中一部分，波及范圍更廣的是來自地產行業出現的債務風險和現金短缺，為物企帶來的如借錢或擔保付款、地產向物企出售資產套現、物企被抵押股權或出售股權，以及地產關聯方應付賬款欠款等的減值撥備。

記者梳理發現，53家上市物企中，有17家物企披露了2022年金融及合同資產減值虧損凈額。如融創服務減值虧損凈額達13.47億元，2021年該數值僅1.96億元，年報解釋這是出于謹慎性原則，針對關聯方應收款項計提更多減值撥備；雅生活年內金融資產減值損失凈額為4.66億元，同比增加190.7%，主要由于若干客戶信貸風險增加，及收購按金及向第三方貸款增加，導致貿易及其他應收款項減值撥備的增長；時代鄰里該項減值虧損凈額為3.72億元，同比暴增3464%。

此外，房地產客戶信貸風險增加，致使物業公司在賬務處理上加大了應收賬款的減值撥備。在應收賬款方面，融創服務計提了17.17億元減值撥備，同比劇增738%；雅生活服務計提7.76億元，增幅為136%；合景悠活和碧桂園服務當期計提減值額度均在6億元左右。

金科服務對金融資產的計提減值準備大幅增加至21.54億元。具體而言，貿易應收款項的賬面余額為25.14億元，其中關聯方占了23.8%，計提減值準備10.30億元；應收票據賬面余額為1703.2萬元，關聯方占了97.06%，全部進行計提減值準備；其他應收款為18.8億元，關聯方占比為48.07%，計提減值準備10.78億元。

世茂服務計提減值虧損7.44億元，其中主要由于關聯方應收賬款計提的虧損從2021年的0.79億元增加到5.74億元。世茂服務執行董事、副總裁兼首席財務官蔡文為在業績會上表示，“虧損最大的因素是，針對應收賬款壞賬和收并購帶來的無形資產（品牌、合同及客戶關系）的攤銷成本、商譽等計提減值。若剔除這些影響因素，歸屬世茂服務權益持有人的核心凈利潤為4.996億元。”

記者統計發現，2022年上市物企中，貿易應收款減值撥備數額增幅最大的是合景悠活，達到了3280.7%。2021年，合景悠活減值撥備金額為1746萬元，但到了2022年這一數值超過了5.9億元。

此外，時代鄰里和金科服務同比增幅均超過1000%；而包括融信服務、祈福生活服務、德商產投服務等在內的20家物企的貿易應收款減值撥備數額增幅，則超過了100%。

一份來自中信證券的報告也顯示，2022年行業應收款占收入比例提升到36.4%，應收款減值比例從2021年的4.0%大幅上升到10.2%，一年以上貿易應收款占總貿易應收款比例從2021年底的11.0%快速提升到18.7%。

物企競相“獨立”

除了應收賬款，向關聯方提供貸款也有收不回來的風險，需作減值撥備。

2022年7月31日，金科服務公告稱，為讓第二大股東金科控股度過資金危機，向其借款15億元，年利率8.6%。該筆借款分5次還清，第一次還款日為2023年1月20日，每次還款都有兩個月的寬限期。寬限期屆滿后的違約利息為12.9%，按日計息。

到了2023年3月30日，金科股份未能在寬限期內償還貸款，金科服務也發出催款函。金科服務在年報中稱，已對貸款和抵押品公允價值損失準備金進行評估，并在當期計提了1.2億元的貸款減值撥備。

不過隨著博裕資本的入主，金科服務已逐步擺脫對金科股份的依賴。在2022財年業績會上，金科服務管理層就稱，博裕已成公司大股東，當下的股權結構將保障公司的獨立性。其還拋出了未來的增長目標，稱2023年公司收入將實現高雙位數增長，并實現約4.5億元的“可循環歸母凈利潤”。

發表“獨立宣言”的不只有金科服務。就算是對融創中國的依賴度相對較高的融創服務，其管理層也在業績會上稱，關聯地產公司的影響將越來越小，并通過派息提振投資者信心。

不過就融創服務當前情況來看，仍有一段路要走。截至2022年底，融創服務的在管建筑面積約2.44億平方米，其中，來自母公司融創中國的在管建筑面積為1.54億平方米，占比為63%；而來自第三方的在管建筑面積為8946.7萬平方米，占比與上年同期一致，為37%。

朱保全日前在萬物云2022年業績發布會上坦言，“萬物云67%的合同已經跟萬科地產沒有任何關系了。當然，其中很大一部分得益于萬物梁行的發展和多元客戶策略，這一定會讓我們變得更加穩健。”

“展望未來，并購市場逐漸回歸理性，關聯方利空應出盡出，物企有望邁入有質量增長階段。”申港證券分析師曹旭特認為，隨著經濟向好，物企收繳率及社區增值服務仍有較確定的提升空間，在應收賬款及其他應收款計提合理減值后，物企于2023年有望迎來業績回歸。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1387697042