每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著上市房企年報(bào)披露臨近尾聲，房企在2022年的整體表現(xiàn)也清晰顯現(xiàn)。

從已經(jīng)發(fā)布的2022房企年報(bào)來(lái)看，規(guī)模企業(yè)績(jī)大幅收縮，利潤(rùn)下滑甚至巨虧成為眾多房企的常態(tài)。不過(guò)，仍有部分優(yōu)秀房企以強(qiáng)勁的韌性穿越周期、逆勢(shì)增長(zhǎng)：越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)排名上升21名、瑞安房地產(chǎn)上升26名、新世界中國(guó)上升28名、中華企業(yè)上升92名……。

“造成這種反差現(xiàn)象主要在于房企經(jīng)營(yíng)韌性的差別，高韌性企業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，脆弱性企業(yè)受沖擊較大。 ”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水4月26日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪(fǎng)時(shí)指出。

業(yè)績(jī)分化加劇

2022年，房企業(yè)績(jī)分化進(jìn)一步加劇。

“從銷(xiāo)售看，房企分化較為明顯，2022年全國(guó)銷(xiāo)售額同比下降26.7%，央國(guó)企銷(xiāo)售額降幅一般在20%以?xún)?nèi)，銷(xiāo)售受到市場(chǎng)調(diào)整沖擊較小；經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企銷(xiāo)售降幅在30%左右；發(fā)生債務(wù)違約的企業(yè)銷(xiāo)售降幅基本在70%以上。”劉水分析指出。

年報(bào)顯示，華潤(rùn)置地、招商蛇口、萬(wàn)科、龍湖、越秀等規(guī)模房企無(wú)論營(yíng)收還是利潤(rùn)規(guī)模，均處于行業(yè)前列。

如萬(wàn)科2022年?duì)I業(yè)收入稱(chēng)霸全行業(yè)，首次突破5000億元，達(dá)到5038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)226.2億元，同比增長(zhǎng)0.4%。

另一家實(shí)現(xiàn)營(yíng)收與凈利潤(rùn)兩項(xiàng)指標(biāo)雙增長(zhǎng)的是龍湖集團(tuán)，營(yíng)業(yè)額達(dá)2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%；凈利潤(rùn)243億元，同比增長(zhǎng)2.13%。

越秀地產(chǎn)盡管整體規(guī)模不及萬(wàn)科與龍湖，卻是去年唯一一家兩項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)的房企，營(yíng)收724億元、凈利潤(rùn)35.9億元，分別增長(zhǎng)了26.2%和10.2%。

值得注意的是，部分房企盡管盈利指標(biāo)表現(xiàn)出一定回落，但仍處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

如華潤(rùn)置地2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2070.6億元，歸母凈利潤(rùn)280.9億元，分別同比降低同比降低2.4%和13.3%，但其歸母凈利潤(rùn)仍為行業(yè)第一，營(yíng)收規(guī)模則排名行業(yè)前五。

不過(guò)整體來(lái)看，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行之下，無(wú)論是央國(guó)企或民企，業(yè)績(jī)均受到較大影響。

如華僑城甚至出現(xiàn)上市以來(lái)的首次虧損：2022年?duì)I業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損109.5億元，同比下滑387.05%。北辰實(shí)業(yè)則錄得近10年來(lái)歸屬母公司凈利潤(rùn)首次為負(fù)，凈虧15.8億元；營(yíng)業(yè)收入約130.0億元，同比減少41.45%。此外，五礦地產(chǎn)2022年歸母凈利潤(rùn)虧損13.62億港元，首開(kāi)股份則預(yù)虧10億-15億元。

而另一部分企業(yè)則在下跌中“穩(wěn)住”陣腳。如中交地產(chǎn)業(yè)，2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額459億元，同比下降18%，低于TOP50強(qiáng)房企同比約39%的下滑幅度，表現(xiàn)優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)。

對(duì)于房企業(yè)績(jī)分化，劉水分析認(rèn)為，“首先，大型央國(guó)企、高信用民企的財(cái)務(wù)狀況良好，負(fù)債率較低，現(xiàn)金流較為充裕，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)，有較強(qiáng)的抵抗市場(chǎng)沖擊的能力。這些企業(yè)韌性強(qiáng)，銷(xiāo)售受到的沖擊較小，費(fèi)效比高，年內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度未受到資金面負(fù)面影響，竣工結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏保持正常。”

“第二，優(yōu)質(zhì)房企布局重倉(cāng)高能級(jí)城市，深耕市場(chǎng)并積極拓展多元化拿地。而一二線(xiàn)有人口的持續(xù)流入，需求支撐較為強(qiáng)勁，確保了房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。如越秀地產(chǎn)的土儲(chǔ)約49.8%位于大灣區(qū)，其TOD模式全國(guó)化拓展實(shí)現(xiàn)新突破。第三，這些企業(yè)重視經(jīng)營(yíng)安全，交付能力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的品牌和信用優(yōu)勢(shì)，提前進(jìn)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)杠桿管理。”

在當(dāng)前積極的政策信號(hào)持續(xù)釋放下，樓市銷(xiāo)售逐漸回暖，局部地區(qū)快速轉(zhuǎn)熱，“活下來(lái)”的房企在修復(fù)的道路上越跑越快。多家機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度房企銷(xiāo)售企穩(wěn)回升，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)，高韌性企業(yè)經(jīng)營(yíng)恢復(fù)較、增速更高。

如何穿越周期?

記者梳理2022年房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)市場(chǎng)告別對(duì)住宅開(kāi)發(fā)的依賴(lài)，多元化轉(zhuǎn)型成為房企營(yíng)收與利潤(rùn)的重要來(lái)源之一。不過(guò)，“多元化”并非一日之功，更考驗(yàn)房企對(duì)主業(yè)與轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的協(xié)同能力。

對(duì)此，劉水分析認(rèn)為，“隨著優(yōu)質(zhì)房企及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略，布局運(yùn)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)，未來(lái)更多企業(yè)將在布局上更加聚焦高能級(jí)城市及成熟都市圈，在業(yè)務(wù)方面積極開(kāi)展輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)代建、住房租賃、商管、物業(yè)管理等，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)及資源布局TOD、物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。”

以華潤(rùn)置地和龍湖為例，2022年華潤(rùn)置地投資性物業(yè)毛利率為65.6%，貢獻(xiàn)了相當(dāng)大一部分歸母凈利潤(rùn)；而龍湖的非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼，2022年全年的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入合計(jì)達(dá)236億元（不含稅），同比增長(zhǎng)25%，5年復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)35%。龍湖董事長(zhǎng)兼CEO陳序平表示，未來(lái)5年以?xún)?nèi)，龍湖非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比將在50%以上。

再如萬(wàn)科，在8-10年前就開(kāi)始布局第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)，2022年的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入首次突破500億元至512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%。而中海則憑借56棟在營(yíng)自持甲級(jí)寫(xiě)字樓及23座購(gòu)物中心，2022年實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的營(yíng)收52.6億元，同年繼續(xù)加碼新增了15個(gè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積88萬(wàn)平方米。

2022年，招商蛇口根據(jù)戰(zhàn)略布局，將原來(lái)的三大主業(yè)（社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)），調(diào)整為三類(lèi)業(yè)務(wù)（開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)），著力構(gòu)建租購(gòu)并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦培育公司的第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)。2022年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入（未扣除租金減免金額）57.1億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA30.4億元，分別同比增長(zhǎng)6.2%和6.9%。

另一方面，聚焦一二線(xiàn)核心城市成為眾多主流房企的共識(shí)。2022年，招商蛇口“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比均超過(guò)90%；保利發(fā)展在核心城市的投資金額高達(dá)98%；而一直以來(lái)以三四線(xiàn)布局為主的碧桂園，也調(diào)整了2023年投資方向，向一二線(xiàn)核心城市的核心板塊聚焦。

“未來(lái)，行業(yè)在規(guī)模、布局、業(yè)態(tài)等方面均將形成深度分化。”劉水判斷，“一是經(jīng)歷本輪市場(chǎng)周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別‘高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿’模式，疊加新房市場(chǎng)總量觸頂下行，房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。二是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)賽道彎道超車(chē)機(jī)會(huì)減少，頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，未來(lái)或?qū)⑿纬山鹱炙托袠I(yè)格局。其中，央國(guó)企仍將是重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)主力軍，市場(chǎng)份額保持在較高水平。同時(shí)，專(zhuān)業(yè)化分工是大趨勢(shì)，細(xì)分領(lǐng)域?qū)I(yè)企業(yè)增多。少數(shù)頭部企業(yè)能夠發(fā)展成為橫跨多個(gè)領(lǐng)域的綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，多數(shù)企業(yè)需專(zhuān)注于個(gè)別優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，細(xì)分行業(yè)或?qū)a(chǎn)生龍頭企業(yè)。”

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