每經記者 黃小聰    每經編輯 趙云    

近期，公募REITs一季報披露，記者注意到，保障性租賃住房REITs的底層資產項目，普遍呈現高出租率，大多在95%以上。

對于這類基金而言，出租率的高低、租金的收入水平直接關系到基金的收益，那么這些呈現較高出租率的底層資產項目，未來是否能夠繼續保持較高的出租率？

近日，記者實地探訪了一個保障性租賃住房REITs項目。

保障性住房普遍高出租率

根據最新的基金一季報顯示，公募REITs的表現并不太一樣，其中以租金作為收益主要來源的保障性租賃住房普遍呈現高出租率，大多在95%以上。

具體來看，中金廈門安居REIT持有的2個基礎設施項目，截至2023年3月31日，園博公寓出租率為99.45%，珩琦公寓出租率為99.55%。

紅土深圳安居REIT持有4個基礎設施項目，截至2023年3月31日，安居百泉閣項目保障性租賃住房出租率為98.69%；安居錦園項目保障性租賃住房出租率為98.87%；保利香檳苑項目和鳳凰公館項目保障性租賃住房的出租率分別為99.01%和99.52%。

還有華夏北京保障房REIT持有2個基礎設施項目，截至2023年3月31日，文龍家園項目出租率為97.62%，熙悅尚郡項目出租率為92.74%。

另外，華夏基金華潤有巢REIT的有巢泗涇項目和的有巢東部經開區項目，截至2023年3月31日，出租率分別為96.99%和92.43%。

實地探訪底層資產，關注租金可持續性

這類基金是去年下半年才出現，此前并沒有可參考的實例。近日，記者來到其中一個保障性住房項目——華夏基金華潤有巢REIT底層資產有巢國際公寓社區泗涇店，進行了實地探訪。

有巢國際公寓社區泗涇店雖然也有比較不錯的出租率，但相比于其它的保障性租賃住房，并不算很突出。

資料顯示，有巢泗涇項目包含5棟租賃住房、1棟配套商業及物業用房、470個車位。從圖片也可以看出，有巢國際公寓社區泗涇店可以算是一個比較大規模的小區，自2021年3月開始運營。

據記者了解，出租的房子包括了多種戶型，主力戶型在35-40平米的一室戶，還有60平米的一室一廳以及兩室戶。據現場項目人員介紹，實際和其它市場上的其它租房相類似，包括付款方式也是采取押一付三的方式，但是需要滿足一定條件才能申請入住。

對于保障性住房的租戶而言，其實很大的一個吸引力就是在于租金，根據相關規定，項目租賃價格初次定價在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下。

而如果從基金的層面來看，投資者投資這類產品，主要追求的是長期的穩健的投資回報，要做到這點，租金的可持續性就顯得很重要，因為租金是產生收益的最直接來源，租金能否持續，租金能否上調，直接關系到基金的收益高低，一旦出租率降低，租金收入縮水，分派率自然也會下降。

從目前來看，一季度的出租率比較高，也有業內人士表示，住房租賃行業的規律為一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。在租約持續新增背景下，可以樂觀展望今年二、三季度旺季新簽租金，未來業績有望可持續穩步增長。

但由于項目運營時間較短，尚不足三年，缺乏歷史數據，因此較高出租率是否能夠持續還有待后續觀察，對于投資者而言，也不能簡單地只看一兩個季度的出租率來進行判斷。

調價和擴募也是重要影響因素

另外，雖然根據規定，租金后續可以調價，但是調價幅度不高于同地段同品質租賃住房同期增幅，且年增幅不高于5%。所以潛在上也存在受限于政策影響，基礎設施項目租金調價可能不及預期的風險。

值得注意的是，在保障性租賃住房REITs產品中，大多只是提及向上的調價限制幅度，但是如果未來出現出租率不高的情況，租金的調整也存在不確定性，甚至會不會也出現向下調整的空間，這也同樣關系到基金的收益。

此外，公募REITs的生命力如何持續也是投資者需要注意的，如果只是一個項目收租金，那么隨著項目的到期以及年限的增長，項目的吸引力都會大打折扣。越來越多的公募REITs，選擇通過擴募來打開成長空間，保障性租賃住房REITs或許也會這么做。

而作為保障性租賃住房REITs的代表之一，同時也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平臺，華夏基金華潤有巢REIT的擴募動向也備受市場關注。

據記者進一步了解，有巢住房租賃投資重點將聚焦于一線及強二線人口凈流入城市可擴募的優質資產，并已圈定了一批儲備項目，未來或也有擴募的動作。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111356386608