每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

“我們‘五一’期間是正常放假的，因為業務大頭主要來自銀行，所以放假基本也是跟著銀行走的。”

“比如你們在法拍網站看到的房產估價報告，基本都是受銀行或法院委托，由我們這樣的評估機構去做的。報告上面署名的都需要具備房產估價師證并署名，我現在就還在考這個證。”

“五一”假期前夕，從事房地產評估工作的盧雷接受了《每日經濟新聞》記者采訪。盧雷任職于一家在大灣區從事房地產評估業務的機構，業務范圍包括銀行抵押貸款、房地產保險、房地產項目拿地規劃評估等。

據盧雷觀察，今年以來，雖然深圳新房成交量呈現出低位回升態勢，但房產評估業務方面并無太大起色。“從去年開始，房產評估業務下滑就比較明顯，今年雖然成交有所反彈，但我們的業務量相比去年并無增長。”

“當房地產市場整體成交回暖時，我們的業務情況預計也會回暖。整體來看，房地產評估機構的業務情況，比市場實際成交情況會有一定的滯后性。”

盧雷所在機構評估過的深圳福田區某小區房產 圖片來源：受訪者供圖

“主要業務來自銀行”

房產評估，顧名思義就是對房子的資產價格進行合理的市場估價和認定。

盧雷所在房地產評估機構的具體工作，一方面是對接對資產評估有較大需求的客戶，主要包括銀行、法院、審計機構、開發商等；另一方面，就是參與評估報告的相關工作，比如實地調研、數據證件收集等。

“我們公司的主要業務是各大銀行的抵押貸款業務，比如個人想做貸款，需要把房子抵押給銀行，銀行是需要第三方機構對該固定資產做出公允評價的。”

顯然，銀行是評估機構的業務大頭。“畢竟只要個人找銀行貸款，基本上都會涉及資產評估。而房產評估的年限基本是一年，一年后如果再次用到評估報告的，基本上都會再重新續。”

另外，盧雷所在機構也會接一些開發商的單子。“給開發商做得較多的同樣是抵押業務，還有一種比較常見的可行性研究報告，比如開發商拿了塊空地，上面可以建商業和住宅，二者占比如何規劃，商業租金大概多少，需要多少年可以回本等。很多開發商也有類似需求，就會委托我們做調研和報告。”

從盧雷給記者展示的部分房產估價報告來看，主要包括估價原則、估價方法、估價依據、實地勘察等多項內容。

除了銀行和開發商外，盧雷所在機構接觸的客戶中也有法院和審計機構等。“主要還是看資源積累，法院和審計機構確實也有資產評估的需求，但如果沒有資源的話，比較難對接上。”

至于房產評估的費用情況，盧雷向記者介紹，資產評估的收費一般來說會與資產價格有很大關系，一般價值類型會分為百萬、千萬、五千萬等價格級別，價格越高傭金越低。

“我們日常接到銀行的評估委托，一般收費是評估總值的萬五、萬六個點（即0.5‰~0.6‰），由銀行來結算該筆費用。還有一種是采用全包收費，一般是機構委托除了基礎收費，還包含差旅費用、評估師計時費用，會有一個總報價，費用會相對高一點。”

盧雷提到，房價的波動會影響到資產評估價格。“成交情況決定的是房地產評估的參考標準，房產價格每年是不一樣的，比如深圳福田百花片區，以前的成交價是1200萬元，現在按1050萬元成交，那么我們只會按最近的成交價作為參考。”

“當房地產市場整體成交回暖時，我們的業務情況預計也會回暖。整體來看，房地產評估機構的業務情況，比市場實際成交情況會有一定的滯后性。”

“對誠信有較高要求”

以對房產評估需求較大的銀行為例，其需要第三方評估機構出具的估價報告，再對外放款。

這里面就涉及一個問題，如果房地產評估的價格高了，但房子的實際價格并沒那么高，但銀行按照第三方評估的價格放款了，那么就有可能給銀行帶來損失。

“目前在行業內，一般評估期限是一年，如果超過一年就需要重新進行評估。”盧雷告訴記者，“資產價格波動范圍在10%以內都是正常的。畢竟房產估價師都是要在報告上簽字蓋章的，如果在評估過程中夾帶私貨，或者通過非正常手段有意將評估價抬高，就可能涉嫌違法犯罪。”

據盧雷透露，在房產評估行業，曾經有同行把東莞一個實際價值8000萬元的資產包估價到1.5億元，銀行按評估價的70%進行放款。后來委托方破產，由于拍賣該資產時的價格與當時的評估價相差甚遠，負責該資產包估價的評估師被銀行起訴，并最終被法院判刑。

在盧雷看來，房產評估行業對誠信有較高要求。“像資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等行業，還是要有較高原則才可以。”

“就算是同一個小區內，不同樓層房子的資產評估價價格可能都相差很大。”盧雷向記者舉例道，比如有的樓層就只有兩個戶型，但相比其他樓層戶型（超過2戶）使用的公共面積更大，有的戶型還會額外送一個大陽臺。因此，雖然上述兩種房產戶型產權證上的建筑面積可能差不多，但前者的評估價會更高。

盧雷告訴記者，“類似的案例也挺多，這就需要評估師在選擇參考標的案例以及做詳細收益測算表時，能盡量科學周密。如果評估人夾帶私貨，或者在選擇參考標的或計算收益測算表時做了手腳，可能就會導致實際價格與資產評估價有較大出入，這與評估人員的職業道德有很大關系。”

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封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝