每經(jīng)編輯 畢陸名

據(jù)京東集團(tuán)（HK09618）微信公眾號(hào)消息，5月4日，“京東青年城”正式啟動(dòng)，該項(xiàng)目用地正是京東此前花30億元買(mǎi)下的地塊。該項(xiàng)目將建成近4000套自持員工租賃公寓，其中還為實(shí)習(xí)生準(zhǔn)備了千余套公寓，并配備幼兒園、游泳館、休閑健身等區(qū)域。這一項(xiàng)目的總投入預(yù)計(jì)將超過(guò)60億元，加之去年投入百億設(shè)立“住房保障基金”，京東在住房保障上的支出成為近年來(lái)京東在員工福利的最大投入，也是近年來(lái)行業(yè)最大的員工福利投入。

據(jù)了解，京東在全國(guó)各個(gè)辦公地、物流園區(qū)擁有超2.5萬(wàn)套員工公寓，在員工居住條件改善上已投入超220億元。值得一提的是，去年11月劉強(qiáng)東曾在內(nèi)部信中直言，京東還要拿出100億元設(shè)立住房保障基金，為基層員工提供購(gòu)房無(wú)息貸款。

圖片來(lái)源：京東集團(tuán)微信公眾號(hào)

據(jù)證券時(shí)報(bào)2月報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，京東此前也曾多次自行拿地建設(shè)辦公大樓，這也折射出京東業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張與發(fā)展。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿下住宅用地大概率會(huì)圍繞員工福利房進(jìn)行，從而提高員工積極性增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

2月京東斬獲亦莊新城一地塊

今年2月8日，北京2022年第五批次集中供地第二場(chǎng)結(jié)果顯示，本次土拍中位于亦莊新城的地塊被京東以底價(jià)31.12億元奪得，該宗地塊中除了商業(yè)用地外，還包含一塊居住地塊，頗為罕見(jiàn)。

從區(qū)位優(yōu)勢(shì)看，該地塊堪稱(chēng)黃金，地塊正對(duì)面為京東集團(tuán)總部大廈，毗鄰北京亦莊線(xiàn)經(jīng)海路地鐵站，目前附近二手房均價(jià)在6萬(wàn)以上。

具體來(lái)看，掛牌文件顯示，該宗地塊包含一塊金融服務(wù)業(yè)用地、一塊社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地、一塊二類(lèi)居住用地及一塊托幼用地。其中，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地公建部分地上、地下全部建筑規(guī)模自持經(jīng)營(yíng)，自持年限為最高出讓年限(辦公50年、商業(yè)40年)，不可轉(zhuǎn)讓或分割對(duì)外銷(xiāo)售。該建筑高為80米，地上建筑規(guī)模為14.09萬(wàn)平米，停車(chē)場(chǎng)地塊規(guī)劃車(chē)位則不少于450輛。

值得注意的是，該宗地塊中還包含一塊地上規(guī)模為4.96萬(wàn)平米的二類(lèi)居住地塊及一塊規(guī)模為4.03萬(wàn)平米的托幼用地，將規(guī)劃12班幼兒園。其中，二類(lèi)住宅用地中包含社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站等，將由開(kāi)發(fā)企業(yè)代建后移交相關(guān)部門(mén)。

同時(shí)該住宅地塊需執(zhí)行套內(nèi)“7090”政策，即建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平米以下住房面積所占比重需達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。售價(jià)方面，該地塊的住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為5.8萬(wàn)元/平米。

從競(jìng)拍對(duì)象看，該地塊被京東旗下具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司拿下，成交結(jié)果顯示，該地塊由數(shù)月前剛剛成立的北京越新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)31.12億元斬獲。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，該公司成立于2022年12月13日，法定代表人為辛波，注冊(cè)資本為33億元，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng);住宅室內(nèi)裝飾裝修。

2022年12月19日，該公司獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)。股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，宿遷友茂信息技術(shù)有限公司持有前者100%股權(quán)，上層股東為京東在香港注冊(cè)的一家公司。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，科技類(lèi)企業(yè)拿下住宅用地，前期大概率圍繞職工的住房福利進(jìn)行。“通過(guò)此類(lèi)拿地，實(shí)際上相當(dāng)于企業(yè)代建職工住房，職工可以享受價(jià)格折扣價(jià)，而其他購(gòu)房者也有認(rèn)購(gòu)的機(jī)會(huì)。總體上這也體現(xiàn)了京東拿地方面落實(shí)職住平衡的重要導(dǎo)向。”

2023劉強(qiáng)東“回歸”三把火

4月11日，京東“渲染”多時(shí)的組織調(diào)整終于來(lái)了。一位接近京東內(nèi)部的相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，京東零售將啟動(dòng)采銷(xiāo)單元組織變革，取消事業(yè)群這一層級(jí)，將事業(yè)群變更為事業(yè)部；同時(shí)，各作戰(zhàn)單元內(nèi)也不再分自營(yíng)和三方商家團(tuán)隊(duì)，而是全盤(pán)統(tǒng)籌該品類(lèi)下的所有業(yè)務(wù)，推動(dòng)自營(yíng)和三方商家進(jìn)一步“平權(quán)”。

“這次組織變革不涉及人員優(yōu)化，不涉及職能和中臺(tái)。

除京東零售外，京東集團(tuán)旗下京東物流等業(yè)務(wù)也將陸續(xù)進(jìn)行類(lèi)似組織架構(gòu)調(diào)整。”該人士說(shuō)。對(duì)于現(xiàn)階段的京東而言，這當(dāng)然是一次正向的調(diào)整。電商分析師李成東在接受記者微信采訪(fǎng)時(shí)表示，當(dāng)京東再次拿起“低價(jià)武器”，原來(lái)那套體系肯定不再適用。“大公司施行扁平化管理不是什么新鮮事，但就京東這樣的企業(yè)規(guī)模和業(yè)務(wù)體量而言，需要做的事，絕非看起來(lái)那么簡(jiǎn)單。”他補(bǔ)充。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝

“動(dòng)刀”采銷(xiāo)體系成為此次京東零售調(diào)整的核心。一接近京東內(nèi)部人士向記者透露，京東零售將啟動(dòng)采銷(xiāo)單元組織變革，取消事業(yè)群這一層級(jí)，將事業(yè)群變更為事業(yè)部，原事業(yè)群負(fù)責(zé)人擔(dān)任事業(yè)部負(fù)責(zé)人，原事業(yè)群下統(tǒng)管諸多商品品類(lèi)的各事業(yè)部，將按照具體品類(lèi)拆分為眾多采銷(xiāo)作戰(zhàn)單元。

就外部而言，早期拼多多以低價(jià)優(yōu)勢(shì)，在“五環(huán)外戰(zhàn)場(chǎng)”崛起，迅速打破了京東阿里“楚河漢界”劃分電商市場(chǎng)，以及雙方多年間“微妙的平衡”。

而真正來(lái)勢(shì)洶洶的，是那些用擊穿底價(jià)的方式，每天都在“造節(jié)”的直播電商平臺(tái)。在直播間，“比某貓、某東價(jià)格低多少”是商家主播吸引用戶(hù)下單的最直白的話(huà)術(shù)。在本就紅利漸退的電商市場(chǎng)內(nèi)，所剩無(wú)幾的增量涌入直播間，現(xiàn)在，幾乎快碰到存量的地盤(pán)。

記者注意到，各采銷(xiāo)作戰(zhàn)單元的權(quán)責(zé)也有較大變化，將擁有更大的經(jīng)營(yíng)決策、管理、人事任免等權(quán)利；同時(shí)，各作戰(zhàn)單元內(nèi)也不再分自營(yíng)和三方商家團(tuán)隊(duì)，而是全盤(pán)統(tǒng)籌該品類(lèi)下的所有業(yè)務(wù)，推動(dòng)自營(yíng)和三方商家進(jìn)一步“平權(quán)”。

“原有的邏輯和路徑為什么行不通，是因?yàn)槿绻誀I(yíng)收為指標(biāo)的話(huà)，平臺(tái)流量一定優(yōu)先自營(yíng)，更具低價(jià)優(yōu)勢(shì)的POP商品沒(méi)辦法充分展現(xiàn)。”李成東據(jù)此判斷，自營(yíng)、POP在京東平臺(tái)進(jìn)一步“平權(quán)”，未來(lái)京東零售內(nèi)部的考核指標(biāo)，銷(xiāo)售額權(quán)重會(huì)更大，不再是營(yíng)收指標(biāo)。

劉強(qiáng)東在今年的新春信中寫(xiě)道：“2023年，將持續(xù)以Big Boss管理體系為核心，以人才、組織、機(jī)制、文化為抓手加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)。同時(shí)，京東會(huì)繼續(xù)推動(dòng)組織效能提升，打造靈活敏捷的組織模式，以更好地適配業(yè)務(wù)的發(fā)展。”

從京東零售此次調(diào)整，雖然無(wú)法對(duì)其他業(yè)務(wù)調(diào)整方向進(jìn)行細(xì)節(jié)的判斷，但以Big Boss機(jī)制為方向是確定的。“最后是加強(qiáng)人才梯隊(duì)建設(shè)，創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)推動(dòng)優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理人才浮出水面，產(chǎn)生一批‘少將團(tuán)長(zhǎng)’。”該內(nèi)部人士補(bǔ)充道。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合每經(jīng)網(wǎng)（記者：王郁彪）、證券時(shí)報(bào)

封面圖片來(lái)源：京東集團(tuán)