每經編輯 程鵬 蓋源源    

年初，一段5秒的“萬柳書院少爺”視頻讓北京萬柳書院豪宅火出圈，全國皆知。最近，該豪宅陷入了抵押風波。

5月7日，京東拍賣網站掛出了一則“北京赫華恒瑞房地產開發有限公司不良債權轉讓項目”推介信息，中國信達北京分公司對47億不良債權進行轉讓，對應的抵押物中便包括萬柳書院75套住宅。截至發稿，這則公告引來1萬+次圍觀以及吸引了30名意向人。是目前中國信達所有招商債權中關注度最高的一個。

萬柳書院是北京知名豪宅項目，開發商中赫置地11年前擊退一眾房企，以26.3億元的價格拿下這塊地，并在2015年以14.5萬元/平方米的價格推出項目。去年該小區一套300平方米的法拍房，拍出36萬元/平方米的高價，再次在業內名聲大噪。

據中國基金報援引此前公開報道，萬柳書院共14棟板樓，5-7層南北通透花園洋房，一梯一戶，2-3個單元，?每套房在205-558平米之間不等，總共301戶，而且早已售罄。

但是在此次京東拍賣公告詳情里，萬柳書院小區此次被掛牌轉讓的75套住宅樓號、單元號和房號均已詳細列出，房源狀態為“未售”。

一次債權轉讓，折射了北京頂豪萬柳書院的“家底”。

萬柳書院 圖片來源：房天下

萬柳書院75套未售住宅被抵押

知情人士：屬常規融資行為

日前，京東法拍上架了一則來自中國信達的資產推介消息，中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司（下稱信達北分）作為處置主體，轉讓北京赫華恒瑞房地產開發有限公司（下稱主債務人）46.9505億元的不良債權，其中債權本金達37.5億元，利息和其他費用暫不詳。

這次推介之所以引發關注，重點在于主債務人拿出的抵押物——北京知名豪宅萬柳書院75套房產。

如果根據這次債權上拍的46.9505億元計算，這75套房源的均價約6266萬元。若按中原地產這5套房源中面積最小的218平方米計算，單價也要約28.7萬元/平方米。

但如果企業是多年前做的抵押，而抵押價低于市價的話，則目前仍難以全面償還債務。

目前，這筆推介已經有30位意向人，圍觀次數已達1萬+。

來源：京東法拍

根據推介公告，中赫集團是共同債務人。萬柳書院是主債務人名下現在唯一開發和銷售的樓盤，屬于現房銷售，已售房產已經正常交房和入住。項目到期日為2025年3月份，債務人曾存在逾期等違約情形。

北京豪宅圈有句順口溜“萬柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰”，首先提到的就是萬柳書院。由于絕佳的地理位置和教育資源，萬柳書院備受高凈值人群青睞，網傳聯想集團創始人柳傳志、滴滴出行總裁柳青等均在此有房。

在此次法拍之前，百萬元天價停車位、法拍房36萬元/平方米成交等，都是圍繞在萬柳書院身上的神秘光環。海淀核心區位，名校環繞，早已一房難求。且動輒數千萬元乃至上億元的房價，讓萬柳幾乎成為京城頂豪的代名詞。

然而，此則京東法拍公告曝出后又疑云重重。據此前媒體報道，萬柳書院總共301戶，而且早已售罄。但目前75套住宅全部顯示未出售。據第一財經，也有未經證實的消息稱，這75套房實際已經賣出、只是還沒網簽。一位專做北京豪宅的中介張峰（化名）告訴記者，萬柳書院前兩年就賣完了，這70多套房子已經賣出，客戶交完錢、大部分已經入住了。但是開發商之前把這些房子抵押出去，現在還沒資金解抵押，所以不能網簽、沒辦房本。

《每日經濟新聞》記者了解到，債務所涉75套抵押房涉及2、3、4、5、6、7、8、9號樓，以及12、13、14、15號樓。隨后記者從北京市建委網站查詢，抵押房屬于未銷售狀態。

以15號樓為例，北京市住建委網簽表中的“未簽約”狀態房源，與京東法拍給出的15號樓抵押房源一致，為101、102、301、302。

來源：北京市住建委官網

據北京市住建委數據，萬柳書院2015年1月拿到首張2號樓的預售證，批準銷售套數56套，擬售價格14.1萬元/平方米；已簽約住宅套數38套，成交均價15.36萬元/平方米。

來源：北京市住建委官網

2015年7月，萬柳書院拿到12號樓5套房的預售證，擬售價格來到16.5萬元/平方米，目前網簽2套，成交均價20.8萬元/平方米。

來源：北京市住建委官網

記者從知情人處獲悉，房企因為借債而抵押的住房，只能是未銷售房源，否則會出現一房兩賣。也就是說，目前已購房的業主沒有損失，“房子未出售就抵押了，業主利益沒有損失。”

另據央廣網，北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師則表示，如果房屋已經售賣，就要確定業主是否擁有優先權，同時業主可以提出執行異議，這樣房源或不能被抵押查封拍賣。

接近中赫集團的知情人士對記者表示，對不良債權的處置屬于常規融資行為，目前中國信達北分與中赫集團正在就抵押物處置等問題進行積極協商，或將于近期有新動作。

一套房過億

隱秘開發商卻成了“老賴”

在北京，頂級豪宅小區萬柳書院知名度極高，超40億元的債權轉讓更是讓背后開發商也走入大眾視野。

據第一財經，作為萬柳書院的開發方，中赫集團在業內較為低調，創始人周金輝也十分神秘，他曾被選為中國文化產業協會副會長，同屬該職位的人還有馬云、馬化騰等大佬，后來周金輝卸任了該職務。

目前可見的信息顯示，周金輝1974年出生于河北定州市，父親是普通工人。周金輝早年在唐山做小生意，之后與李彩霞等人涉足房地產，成立了唐山新綠洲房地產開發有限公司，在唐山獲得第一桶金之后，周金輝開始赴京發展。

2005年，中赫集團在京成立，最開始業務集中在投資房地產開發以及裝飾工程等領域。2006年，中赫置地成立，是中赫集團旗下全資子公司，開始走高端豪宅路線，在北京相繼打造了萬柳書院、北緯40°、釣魚臺七號院等多個項目，其中“釣魚臺七號院”曾在2011年開出30萬元/平方米高價，刷新了北京最貴住宅紀錄。

萬柳書院項目從拿地到問世，更是充滿看點。早在2012年，中赫置地以總價26.3億元、1.64萬平米回購方面積拿下萬柳地塊，樓面價達到4.29萬平方米。當時，融創孫宏斌還曾發微博稱：祝賀中赫競得萬柳地塊，這塊地是非常稀有的優質地塊，相信中赫能做出好產品來。

經過三年開發打造，2015年萬柳書院首次入市，銷售直接沖上豪宅成交冠軍，甚至有坊間說法稱“同行參觀學習都要提前預約”、“北京豪宅的盡頭是萬柳書院”。

萬柳書院確實位于北京的核心位置——北京海淀區傳統的高檔社區腹地，項目總建筑面積約14萬平方米，包含14棟住宅建筑，距離中關村不過4公里，與頤和園的直線距離不超過2公里，周邊還環繞著清華、北大、人大附小、附中、中關村三小等名校，片區被稱為北京最強學區之一。

去年，萬柳書院一套300平米的法拍房，最終成交價1.09億、單價達到驚人的36萬元/平米。一位專做北京豪宅的中介張峰（化名）告訴第一財經記者，目前萬柳書院在售二手房均價超過20萬，業主大多是企業總裁級別以上等資金實力較強的人。

值得一提的是，萬柳書院極少有二手房源放出，多家二手中介平臺也無此業務。據記者梳理，截至目前中原地產有5套萬柳書院房源在售，掛牌均價約28萬元/平方米。價格最高的一套323平方米的5室2廳戶型，報31.8萬元/平方米，總價1.03億元。

來源：中原地產

因價高質優，外界一度給中赫貼上地產中的“勞斯萊斯”、“賣北京城最貴的房，拿北京城最貴的地”等標簽。不過總體而言，中赫打造的地產項目并不多，反而頻頻在多元產業領域發力，從石油到體育、從互聯網團購到文旅項目。中赫于2017年控股了國內足壇傳統豪門——北京國安足球俱樂部。

盡管開發的豪宅成為京城富人們的“心頭好”，但是中赫置地卻頻頻登上“老賴”名單。

據企查查App顯示，中赫集團有限公司也存在多個被執行人信息，被執行總金額超11億元，被執行人還包括旗下中赫置地有限公司、北京國安足球俱樂部有限責任公司等。

2023年1月4日，因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務，北京國安足球俱樂部有限責任公司、中赫集團有限公司、中赫置地有限公司、中赫置地投資控股有限公司等新增2則失信被執行人（老賴）信息，執行法院為北京市海淀區人民法院。兩案件均于去年10月被強制執行，執行標的共計5億元。

頻頻踩雷

此次處置的75套萬柳書院的房產，屬于北京赫華恒瑞房地產開發有限公司。而該公司由中國信達旗下的金谷信托100%持股。

股東信息顯示，北京赫華恒瑞曾由中赫集團有限公司控股，2019年4月，原股東中赫集團有限公司及旗下中赫置地有限公司、蘇州好景房地產開發有限公司均退出股東，中國金谷國際信托有限責任公司（以下簡稱“金谷信托”）全資入股。金谷信托成立于1993年，目前注冊資本22億元，由中國信達資產管理有限公司持股93.75%，中國婦女活動中心持股6.25%。

風險信息顯示，今年4月，北京赫華恒瑞及中赫置地有限公司因合同糾紛被強制執行2007萬余元。

值得注意的是，這并不是金谷信托第一次踩雷房地產項目。2018年7月，金谷信托接手了剛泰集團旗下的臺州博泰，一年半后，剛泰集團出現了債務危機，中國信達遂將臺州博泰掛拍，債權總額為11.8億元。

2019年，金谷信托又對上海渝康進行投資，上海渝康將其持有的上海叁生100%股權，轉讓給金谷信托。隨后，上海渝康等各方仍支付相關款項，金谷信托要求法院判令其支付本金、違約金共計12.79億。

2022年，中國信達上海分公司拍賣長風公寓項目即金谷·匯銀73號單一資金信托的信托受益權，對應的是上海渝康，后又流拍。

此外，金谷信托還“踩雷”多家地產公司，其中包括華夏幸福17億，協信地產11億等。

編輯|程鵬 蓋源源

校對|劉思琦

封面圖片來源：房天下

每日經濟新聞綜合自每經app（記者：陳夢妤）、中國基金報、第一財經、企查查、央廣網