每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企融資規(guī)模又回落了。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為728.2億元，同比下降5.4%，環(huán)比下降20.7%；行業(yè)平均利率為3.79%，同比下降0.26個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，4月80家典型房企的融資總量為522.11億元，環(huán)比減少30%，同比減少25%；今年1~4月80家典型房企的累計(jì)融資總量為2279.33億元，同比減少22.57%。

不過進(jìn)入5月份，房企融資開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)勢(shì)頭，已先后有多家企業(yè)公告融資計(jì)劃。據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，截至5月8日，今年上市房企擬直接融資規(guī)模合計(jì)達(dá)2173.7億元。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前行業(yè)整體融資仍未有全面回暖，尤其對(duì)于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財(cái)務(wù)狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企。在境外，雖然部分優(yōu)質(zhì)房企通過內(nèi)保外貸完成了境外融資，但是對(duì)于大部分企業(yè)來說境外融資環(huán)境依然處于冰封期。

2023年4月17日，江西南昌，一處正在建設(shè)中的樓盤 視覺中國圖

4月發(fā)債規(guī)模“縮水”

房企融資在3月迎來小幅回暖之后，4月又出現(xiàn)了同環(huán)比回落的情況。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為728.2 億元，同比下降5.4%，環(huán)比下降20.7%；行業(yè)平均利率為3.79%，同比下降0.26個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。而3月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為917.9億元，環(huán)比增加109.0%。

來自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，4月80家典型房企的融資總量為522.11億元，環(huán)比減少30%，同比減少25%；而從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1~4月80家典型房企的累計(jì)融資總量為2279.33億元，同比減少22.57%。而3月份，80家典型房企的融資總量達(dá)608.93億元，環(huán)比增長43.4%。

從融資結(jié)構(gòu)來看，4月房企境內(nèi)債權(quán)融資為499.07億元，環(huán)比減少31.4%，同比減少6.5%；境外債權(quán)融資30.65億元，環(huán)比增加45.3%，同比增加17.9%；資產(chǎn)證券化融資為42.4億元，環(huán)比增加21.1%，同比減少77.7%。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，4月信用債發(fā)行放緩，發(fā)行總量同環(huán)比均有所下降，其中，綠城、美的置業(yè)、濱江等非央國企成功完成信用債發(fā)行，但美的置業(yè)發(fā)行的12億元中票不僅有中債增全額擔(dān)保，中信證券、中債增和交通銀行3家機(jī)構(gòu)還設(shè)立了信用緩釋風(fēng)險(xiǎn)憑證。“當(dāng)前民營房企發(fā)行期限較長的債券仍需較強(qiáng)的增信措施，投資人對(duì)民營房企的信心有待進(jìn)一步恢復(fù)。”

從成本上來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，國企央企今年前4月的融資成本為3.38%，民營企業(yè)達(dá)到6.34%，兩者之間的差距達(dá)到2.96個(gè)百分點(diǎn)。“未來在行業(yè)集中度向頭部集中下，房企無論是融資量還是融資成本預(yù)計(jì)將持續(xù)分化，更多的低息債將持續(xù)流向優(yōu)質(zhì)房企。”

具體到企業(yè)表現(xiàn)來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，4月信達(dá)地產(chǎn)融資額度最高，合計(jì)47.0億元，平均融資利率4.53%；其次是金融街30.7億元，平均融資利率4.16%。典型房企中格力地產(chǎn)的信用債利率較高，為4.97%；招商蛇口最低，為2.2%。

克而瑞研究中心指出，雖然當(dāng)前已出現(xiàn)融資政策利好，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清，市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

5月開啟“補(bǔ)血”模式

不過，進(jìn)入5月以來，房企融資開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)勢(shì)頭，已先后有多家企業(yè)公告融資計(jì)劃。

5月4日，新希望地產(chǎn)成功發(fā)行2023年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為8億元，期限3年，票面利率為4.1%，由郵儲(chǔ)銀行擔(dān)任主承銷商，交通銀行、興業(yè)銀行、上海銀行、中信證券擔(dān)任聯(lián)席主承銷商。全場(chǎng)認(rèn)購倍數(shù)1.34倍，邊際認(rèn)購倍數(shù)2.5倍。而在今年1月13日，新希望地產(chǎn)已成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，成為全國民營房企開年首單。

記者注意到，僅在5月8日，就有包括碧桂園、萬科、越秀等多家房企發(fā)布了票據(jù)發(fā)行公告。

碧桂園宣布完成2023年度第一期、第二期中期票據(jù)（23碧桂園MTN001、23碧桂園MTN002）的發(fā)行。據(jù)悉，碧桂園此次發(fā)行的第一期票據(jù)額度為8億元、第二期票據(jù)額度為9億元，發(fā)行期限均為2年，票面利率分別為3.8%、3.95%。碧桂園這兩期票據(jù)也是均由中債信用增進(jìn)公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

萬科企業(yè)發(fā)布的2023年度第二期中期票據(jù)募集說明書顯示，本期債券注冊(cè)金額為280億元，發(fā)行金額上限為20億元，期限3年，無信用增進(jìn)。經(jīng)聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司評(píng)估，主體評(píng)級(jí)結(jié)果為AAA，債項(xiàng)評(píng)級(jí)結(jié)果為AAA。

此外，越秀、中海等國央企也在同日披露了相關(guān)中票公告。

據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，截至5月8日，今年上市房企擬直接融資規(guī)模合計(jì)達(dá)2173.7億元。值得注意的是，已有25家上市房企擬通過股權(quán)融資方式募集資金達(dá)1285.44億元，其中24家擬通過定向增發(fā)募集資金1197.44億元，1家擬通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債募集資金88億元。

從募集資金用途來看，24家擬定增計(jì)劃的房企中，有20家企業(yè)募集的資金將用于項(xiàng)目融資或補(bǔ)充流動(dòng)資金，4家將用于收購資產(chǎn)。不過。截至目前，尚未有企業(yè)完成定增募資計(jì)劃，均還處于流程審批階段。

房企債務(wù)壓力仍較大

“目前只有個(gè)別H股公司股權(quán)融資已經(jīng)落地，A股上市房企股權(quán)融資都還沒有真正落地。股權(quán)融資的支持，目前還在流程審批階段，還沒有形成真正的資金支持。”

針對(duì)當(dāng)前房企融資問題，劉水表示，一方面需要繼續(xù)加大供給側(cè)房企融資的支持，加大落實(shí)“三支箭”支持措施，增信發(fā)債要采取央地聯(lián)動(dòng)擴(kuò)容擴(kuò)圍；另一方面要加大需求側(cè)支持，更多支持剛需和改善性購房需求。“需求銷售企穩(wěn)回升，金融機(jī)構(gòu)才會(huì)更有信心支持房企融資。”

在劉水看來，僅從供給側(cè)支持房企融資只是暫時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，并沒有從根本上緩解房企流動(dòng)性問題。房企流動(dòng)性困難的解決，要靠“自我造血”，要靠銷售回款，要加大需求側(cè)支持。“要供給和需求雙向加力，才能從根本上消除房企風(fēng)險(xiǎn)。”

克而瑞研究中心也指出，2023年前4月房企債券到期總規(guī)模為3323億元，而發(fā)行規(guī)模僅為903億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模268%。這也意味著，房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債，而2023年7月及9月仍舊有到期高峰。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年5月房企到期債券余額為689.1億元，其中海外債占比為18.4%，信用債占比為81.6%。2023年內(nèi)到期債券余額為5249.2億元，占總債券余額的18.6%，其中，海外債占比為34.4%，信用債為65.6%。

“今年房企的債務(wù)壓力依然較大，若銷售市場(chǎng)長期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會(huì)出現(xiàn)。”克而瑞研究中心表示，對(duì)于有著優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企而言，可以多加關(guān)注近期的政策動(dòng)向，尤其是不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等工具，從而有效盤活旗下存量資產(chǎn)，減輕母公司財(cái)務(wù)壓力。

封面圖片來源：視覺中國