每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

5月12日，上實發展（SH600748，股價4.39元，市值80.98億元）發布公告，回復上交所《關于公司2022年年度報告的信息披露監管工作函》的問題。

年報顯示，2022年，上實發展實現主營業務收入52.48億元，同比下滑47.85%。其中，房地產銷售38.03億元，毛利率23.55%，比上年減少31.08個百分點；物業管理服務9.73億元，毛利率7.23%，比上年減少4.17個百分點，房地產租賃2.90億元，毛利率47.51%，比上年減少6.57個百分點。

上實發展方面解釋稱，2022年受外部環境及特殊原因等多重影響，全國經濟承壓，房地產行業規?；氐?015年，公司在湖州處于尾盤銷售階段的湖州雍景灣和天瀾灣項目，SOHO、商鋪和少量存量住宅均受影響。

上海靜安泰府名邸項目于2022年進入尾盤住宅的銷售催簽工作，商鋪因市場遇冷。泉州上實海上海項目因受當地限價等多重因素影響，二期三期存量住宅加推及交付進程緩慢。上海青浦海上灣五期處于預售階段，而2021年的營收主要由海上灣四期構成。

“公司所處房地產開發屬于長周期行業，受房地產調控政策及短期特殊情況影響大，需正確應對樓市發展趨勢。公司近年新開發項目略少，不同項目也處不同開發階段并不均衡。后續將繼續密切關注各地樓市政策，制定一項目一對策，加快存量去化；對于新開發項目將提升產品力，加快施工周期，預判好推售窗口期，積極蓄客加速去化。”上實發展方面表示。

此外，上實發展解釋道，房地產銷售業務毛利率同比下降的主要原因，系2022年結轉收入占比較高的寶山項目毛利率偏低所致。物業管理服務毛利率下降，是因為項目主要集中在上海區域，受外部環境影響，公司的物業管理服務成本在部分月份集中短期內上升。而房地產租賃毛利率下降的主要原因系房地產租賃收入同比下降所致。

上實發展還就多個項目長期未完工或未出售的情況進行了說明，公司表示，青島國際啤酒城項目、上海青浦海上灣項目為分期滾動開發項目，后續公司將繼續落實開發計劃、匹配工程施工工期安排與根據當地房地產銷售政策所制定的銷售計劃等有序落實開發銷售計劃。

已建成仍有存貨的長沙項目待售產品為小面積住宅和商鋪，受住宅限購因素影響，小面積住宅產品與長沙樓市近兩年旺盛的改善需求無法匹配。公司方面將參考各項目周邊住宅、商業產品的市場價格，以回籠現金為原則，加快長沙項目的入市續銷準備，二季度內完成毛坯房源的銷售價格備案和加推。

由于子公司上實龍創從2014年起，曹文龍等高管利用職務之便虛構貿易業務進行財務造假，上實發展根據立案調查最新進展，對2016-2021年年報及2022年前三季度財務報表進行了更正。

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