每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 葉峰    

上周公募REITs的二級市場交易價格出現(xiàn)強勢反彈。全市場已上市的27只產(chǎn)品中，僅有5只產(chǎn)品價格環(huán)比出現(xiàn)了下跌，其余22只齊齊上漲，有的漲幅亮眼。

其中，此前二級市場價格出現(xiàn)連續(xù)下跌的建信中關村REIT領漲，周內漲幅達到9.04%；此外還有多只產(chǎn)品的漲幅也在5%以上，包括博時蛇口產(chǎn)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT和國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT等。

但與此同時我們也應該看到，雖然公募REITs一向被視為穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有的一類產(chǎn)品，但近期就有意外不期而至。5月12日，OPPO宣布關停旗下芯片子公司哲庫科技，而后者是華安張江光大園REIT擴募擬新購入基礎設施資產(chǎn)張潤大廈的重要承租方之一。當天華安張江光大園REIT的二級市場價格應聲下跌3.18%，華安基金也發(fā)布公告緊急回應。

此外，上周公募REITs常態(tài)化發(fā)行也迎來了監(jiān)管新舉措，未來通過低價來獲得公募REITs項目中標的策略行不通了。

二級市場價格強勢反彈，但也有產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT出現(xiàn)意外

上周公募REITs的二級市場交易價格普遍出現(xiàn)明顯上漲。

根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者的統(tǒng)計，在全市場27只已上市的公募REITs中，二級市場價格環(huán)比上漲的達到了22只、占比近九成。其中，建信中關村REIT以9.04%的周內漲幅領跑，博時蛇口產(chǎn)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT和國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT分別以6.65%、5.97%和5.97%緊隨其后。除此之外，還有7只產(chǎn)品的二級市場價格漲幅超過2%。

值得注意的是，上周價格環(huán)比漲幅較大的幾只產(chǎn)品都是產(chǎn)業(yè)園REIT，有的此前已經(jīng)連續(xù)多周出現(xiàn)下跌，比如建信中關村REIT，體現(xiàn)出市場對這類產(chǎn)品的看好。但與此同時，一個意外的出現(xiàn)又讓產(chǎn)業(yè)園REIT蒙上了一層陰影。

5月12日，OPPO宣布關停旗下芯片子公司哲庫科技，引發(fā)市場熱議。這一事件也“波及”了華安張江光大園REIT，當天的二級市場價格應聲下跌3.18%。

當天晚間，華安張江光大園REIT發(fā)布公告緊急回應稱，哲庫科技是其擴募擬新購入基礎設施資產(chǎn)張潤大廈的重要承租方之一，目前未收到哲庫科技及OPPO方面關于停止執(zhí)行已簽租賃協(xié)議的通知。在公告中，華安張江光大園REIT進一步表示，原始權益人將繼續(xù)密切關注哲庫科技后續(xù)情況，積極做好相關應對。

不過該事件對市場情緒的影響顯然沒有就此打住。5月15日華安張江光大園REIT繼續(xù)下跌6.22%，2個交易日已經(jīng)累計跌去近10%。有業(yè)內人士對此指出，資產(chǎn)收入來源單一用戶占比過大，會導致有突發(fā)事件發(fā)生時對項目的影響也比較大，這也給了準備發(fā)行或者擴募的項目一個提醒。

監(jiān)管新舉措發(fā)布，“價低者得”未來將不可行

5月12日，在證監(jiān)會指導下，滬深交易所修訂發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》（以下簡稱《指引》），自發(fā)布之日起施行。相關法律法規(guī)進一步優(yōu)化了REITs審核關注事項，同時強化信披要求。

證監(jiān)會表示，結合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路等大類資產(chǎn)行業(yè)特性，在REITs現(xiàn)行審核和信息披露要求的基礎上，從項目合規(guī)、歷史運營以及評估參數(shù)設置等多維度細化了兩大類資產(chǎn)的審核關注重點，強化信息披露要求，提升監(jiān)管的精準性和高效性。具體而言，《指引》細化了對包括原始權益人、管理人在內的各業(yè)務參與機構、評估和現(xiàn)金流多方面的要求。

此外，證監(jiān)會還表示，將指導證券交易所持續(xù)完善REITs信息披露制度規(guī)則，研究制定出臺定期報告和臨時公告披露指引，按照“成熟一類、推出一類”原則，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則。

值得一提的是，就在當日，中基協(xié)也發(fā)布公告稱，已于近期召開公募REITs業(yè)務座談會，12家基金管理人及資產(chǎn)支持專項計劃管理人參加會議。會議圍繞公募REITs市場低價競爭問題、健全管理人和財務顧問項目報價內控制度、倡導公募REITs市場公平競爭等主題交流、討論。

會議指出，近期個別公募REITs項目原始權益人在招標中簡單把低價作為選聘管理人和財務顧問的最重要條件，以“價低者得”或“報價低者分高”來選定管理人和財務顧問；甚至個別公募REITs管理人和財務顧問在投標過程中以低于成本的價格獲取項目，收入難以覆蓋成本。公募REITs業(yè)務參與主體低價競爭、破壞市場秩序的行為對公募REITs發(fā)行以及存續(xù)期管理工作質量帶來負面影響，不利于市場健康發(fā)展。與會機構一致呼吁，強化行業(yè)自律，規(guī)范公募REITs項目現(xiàn)有報價水平，遏制低價競爭趨勢。

在此之前，為了爭奪項目發(fā)行，已經(jīng)有一些基金管理人提出0發(fā)行費率以及0托管費用，價格戰(zhàn)的苗頭已經(jīng)開始顯現(xiàn)，監(jiān)管及時地遏制住了這一趨勢。未來“價低者得”的策略也不再行得通了。

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