每經記者 任飛    每經編輯 趙云    

6月7日，證監會接收了工銀瑞信基金申請注冊河北高速集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金的材料，這也是工銀瑞信基金上報的首只公募REITs產品。

值得關注的是，今年以來，公募REITs市場下行明顯，截至6月8日，28只REITs（中金光谷REIT暫未上市）年內收益率暫無取得正收益案例，但從估值收益率來看，交建、高速類REITs排位居前，像平安廣河REIT、華夏交建REIT等目前估值收益率都在10%以上。

隨著首批公募REITs擴募完成，業界也在關注未來公募REITs市場的發展，而估值提升的效率將是影響其權益投資屬性的重要因素。

新申報REIT底層資產或為高速公路

自2021年5月首批公募REITs上市后，國內公募REITs的底層資產類型備受關注，雖然多屬于基礎設施建設項目，但總體而言，交建、高速類項目仍是大頭，近日，又有基金公司上報了此類REITs申請。

工銀瑞信河北高速集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金便是一例，作為工銀瑞信基金旗下的首只公募REITs產品，證監會在6月7日公布了其已接收相關材料的通知。從字面來看，河北高速集團高速公路或是底層資產。

作為底層資產“借基上市”的創新工具，公募REITs是投資人未來將通過持有REITs基金份額來間接實現持股資產，且基金上市之后也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙。目前，像華夏中國交建REIT、華夏越秀高速REIT、平安廣州廣河REIT等底層資產均與高速公募相關。

與上市公司股票不同，公募REITs基金不僅具備權益投資屬性，而且具備強制分紅屬性，但就前者來看，時下公募REITs的投資收益并不理想。Wind統計顯示，截至6月8日收盤，現有28只公募REITs年內收益率暫無正數。

整體來看，以中證REITs指數為例，截至6月7日，Wind統計顯示，近一年的年化收益水平在-20.27%，同期滬深300為-9.47%。另一方面，目前公募REITs單基漲跌與二級市場對應板塊及股票相關性漸在提高。

來自德邦證券的研報顯示，截至上周末，近20日能源設施REITs指數與對應板塊相關性相對較強，產業園區、能源設施、倉儲物流、保租房、生態環保和交通基礎設施REITs和對應板塊之間的相關系數分別為-0.42、0.32、0.14、-0.02、0.3和0.24。

近250日中，紅土創新鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT和華夏越秀高速公路REIT與對應股票相關性系數分別為0.09、0.08和0.08，說明具有相對較強的相關性。

目前交建、高速REITs估值收益率最高

具有較強的相關性，亦從年初至今的A股表現中不難發現，作為國企央企估值重塑進程中的重要一環，對標基礎設施建設的老基建指數今年已有3.60%收益率，國泰基建ETF年內也有16.65%收益，可見在整體估值的提振效率方面，公募REITs方面還有待進一步提高。

不過，從估值收益率的角度來看，目前交建、高速類REITs最高。簡單來說，估值收益率就是指投資回報率，是指投資者購買REITs的價格與該REITs所能帶來的現金流量比計算得出的收益率，衡量投資價值，判斷升值潛力。

Wind統計顯示，截至6月8日收盤，28只公募REITs當中，估值收益率最高的為平安廣州廣河REIT、華夏中國交建REIT，二者已超過10%，分別錄得11.27%、10.54%。整體統計看來，估值收益率均值在6.15%左右，最小的為華安張江REIT的3.13%。

此外，交建、高速類REITs也是交投較為活躍的領域，6月8日當天，像華夏中國交建REIT、平安廣州廣河REIT等成交額均在2000萬以上，排名靠前。不過，估值提升的效率將是影響其權益投資屬性的重要因素，隨著公募REITs擴募的推進，未來此類標的的估值成長性愈發重要。

但值得注意的是，目前機構對于公募REITs的配置更多傾向于固收資產屬性，其股性價值仍十分有限。有分析指出，目前公募REITs依然面臨著流通盤較小的問題，流動性有待進一步提高，這也影響著底層資產未來二級市場的估值表現。

究其原因，有公募界人士此前在同記者交流時提到，公募REITs雖然是底層資產借道上市的工具，但其固收性質依然較強，尤其是對未來一段時期的收益及分紅水平都有預期，因此機構投資者更多是將其作為固收類資產進行配置，而非股票類資產。

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