每經記者 張文瑜    實習記者 夏子博    西安    每經編輯 賀娟娟

又是一年畢業(yè)季。

據(jù)教育部統(tǒng)計，2023屆全國高校畢業(yè)生預計達到1158萬人，同比增加82萬人。

《每日經濟新聞》記者注意到，2022年西安以101.32萬成為新晉“百萬大學生”城市，今年應屆高校畢業(yè)生總量也將突破30萬。

隨著大批量畢業(yè)生進入社會，租房的話題也在持續(xù)升溫。

易居研究院發(fā)布報告對全國30個重點城市租房市場進行分析，報告顯示，西安租房成本排在各城市第12位，超過1200元/室/月，房租收入比排在各城市第6位，超過30%。

此外，房屋租賃行業(yè)進一步頭部化，長租公寓資本背景雄厚，疊加各種限制租金大幅上漲的政策出臺，那么今年以來，西安的房屋租賃市場呈現(xiàn)怎樣的走勢？作為大學生，如何選擇安全合適的房源，房租在收入中的占比又是多少？

畢業(yè)租房熱

對于西安即將畢業(yè)的近30萬大學生來講，“租房”成為許多人走入社會的第一道考驗。

“目前的租房主要群體還是畢業(yè)生，占比大概達到80%。”一位從業(yè)超過十年的房屋租賃人員告訴記者，他主要關注的是西安市電視塔附近的房源，該地高校林立，陜西師范大學、西北政法大學、西安外國語大學等均在此有校區(qū)，每年有大量本科生、研究生從此畢業(yè)。

對于這些剛剛離開校園，即將走入社會的畢業(yè)生而言，找住處是一件與找工作幾乎同等重要的事。

楊小雨就是今年剛剛從西北政法大學畢業(yè)的一員，在找到了合適的工作后安頓住處又成為她需要解決的事，她希望可以找到一間整租的公寓，“這樣更安全，也更方便點。”楊小雨告訴記者。

在找房過程中，離公司近點、安全有保障、租金合適成為她著重權衡的三點，楊小雨向記者描繪了自己的理想房源：“月租金支出1500元左右，要有獨立的衛(wèi)生間，距離公司不超過2千米，最好能在地鐵口，小區(qū)有保安值守，周圍人員不能太亂。”

圖片來源：VCG111184750578

與楊小雨同樣想法不在少數(shù)，根據(jù)58同城、安居客發(fā)布的《2023年畢業(yè)生租住報告》顯示，受訪者在考慮租房時主要考慮選擇普通小區(qū)住宅，比例達66.0％。租房主要的關注因素包括租房合同的正規(guī)性與房屋安全性，占比分別為53.1％與51.4％。此外，租住房屋地段首選靠近地鐵站或公司。

而與之相對應的是業(yè)主房源存量增高。根據(jù)貝殼研究院日前發(fā)布《中國住房租賃市場發(fā)展報告－一季度》數(shù)據(jù)，同樣受房地產交易市場以及房貸壓力的影響，更多的業(yè)主將閑置房源對外出租，整體租賃房源供給增加。2023年一季度新增掛牌源量環(huán)比和同比分別增加超 20%、超10%，增速超過新增帶看客戶量增速，房源端的競爭最為激烈。

關于目前西安租房行情，上述從業(yè)人員告訴記者，目前西安房源仍是量大于求，并且存量主要是合租房源，整租市場則相對火熱。

上述從業(yè)人員補充道，剛畢業(yè)的大學生除了看重價格、地理位置以外，裝修也尤為重要。從賣方角度，同層次的小區(qū)，甚至一個小區(qū)內一樣戶型的房子，較新、較好的裝修會比較差的價格貴出很多，同時也能較快租出去。

上述從業(yè)者就房東成本為記者算了一筆賬。目前，電視塔附近公寓大概40平方米需要80萬，房東購買后每個月還2000元貸款，也就是說房屋租金不能低于2000元，否則就失去了投資價值，再加上裝修之后配備家電的費用，租金可能就在2500左右才能算作合適的投資。

租房亂象猶在

除了“選擇困難”之外，一些中小中介的“套路”也讓人防不勝防。

去年315期間，我們曾刊發(fā)《西安租房“黑中介”亂象》一文，對西安部分中介機構經營模式和套路進行盤點，雖然后續(xù)多地出臺政策措施規(guī)范住房租賃市場，加強行業(yè)監(jiān)管，但由于行業(yè)準入門檻較低、合同“陷阱”過多、“租房小白”群體龐大等問題，當下租賃市場仍有諸多亂象。

具體來看，一些房產中介通過發(fā)布虛假房源、偽造房屋交易價格等方式，誘導租房者上鉤，一套照片成為多套房源共用的“實景”，10個房源半數(shù)是假的，中介房源互通，相同房源價格相差40%，行業(yè)價格缺乏標準化等，不少畢業(yè)大學生在“第一道考驗”中就吃了悶虧。

“當時合同到期了我要搬家，他們借口不給我退押金，但現(xiàn)在錢也沒有給到我。”現(xiàn)住長安區(qū)的小鑫無奈地向記者表示。

在黑貓投訴平臺，記者以“租房”為關鍵詞搜索發(fā)現(xiàn)，共有超過3.5萬條投訴，租賃機構不退押金的投訴尤其多。

圖片來源：黑貓投訴平臺截圖

另一在龍湖冠寓的租客反映，自己所租房屋4月到租后，冠寓方面提出續(xù)租租金從原來每月1500左右元上漲到2000多元，其中夾雜了服務費、網費等，上漲幅度達33%，租客認為不合理，對方卻反饋是市場價格，最終只能選擇換房。

此外，每經記者也注意到，隨著疫情過后租房市場需求回暖，大城市的租賃市場需求將保持旺盛，整體價格較去年已有較大漲幅，尤其是一年一度畢業(yè)季的到來，本地租房市場也呈現(xiàn)出季節(jié)性微漲。

“今年整租至少比去年上漲50%。”上述從業(yè)者告訴記者。

易居研究院報告顯示，西安租房成本排在各城市第12位，超過1200元/室/月，房租收入比排在各城市第6位，超過30%。

據(jù)記者了解，以西安市電視塔附近房子為例，該地段位于西安主要干道、地鐵2號線沿線，配套相對齊全，目前合租則大部分在1000元以下，整租的均價價格都在2000以上。而很多由中介隔斷的一居室，租金則在1600左右。

“1600只是房租，水電、網費、物業(yè)費等加起來也不少。”小夢向記者表示。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，全國宏觀經濟和產業(yè)經濟發(fā)展形勢總體向好，制造業(yè)、第三產業(yè)等都保持擴張態(tài)勢，客觀上都會吸引更多人進城就業(yè)，這在很大程度上會提振住房租賃的需求。考慮到高校畢業(yè)季正到來，就業(yè)形勢壓力較大，所以重點城市更要關注求職者增加、租賃需求增加和房租上漲等問題。

58同城、安居客入局

上述從業(yè)人員告訴記者，目前最受畢業(yè)生、白領歡迎的是整租公寓，將兩個名詞掰開看，整租則代表著有獨衛(wèi)的單人單間；公寓則代表著配有基本的家電，可以“拎包入住”。

實際上，除了開發(fā)商專門開發(fā)的精品單人公寓外，市面上80%的整租公寓都是“散戶”小區(qū)居民將自己的大住宅分割成幾個配有獨衛(wèi)的小房間，分別以整租的形式出租，價格一般低于前者。

而如何將這些或年久失修、家電不齊、缺少獨衛(wèi)的房間“煥新”，改造成符合年輕人審美、具有齊備家電的公寓則是“二房東”的生意。

“二房東”是租房界的行話。其存在于房東與中介之間，主要負責“包裝”房間，通過提供裝修、家電等服務，將房東的“毛坯房”變成“精裝修公寓”后再交給中介進行出租，并提供后續(xù)的“管家服務“，其可以是專注于改造公寓的專業(yè)化機構，也可以是房地產中介服務商。

上述從業(yè)人員告訴記者，這種模式大概從2016年開始興起，目前在公寓市場占90%以上，隨之而來的是一輪租金普漲。目前西安本地“二房東”主要規(guī)模偏小，規(guī)模較大的多為外地投資商，諸如冠寓、泊寓等，背后均有雄厚的資本支撐。

更進一步的是，這些大品牌“二房東”已經形成了“閉環(huán)”，通過收購房產、成立“房屋租賃”公司來將傳統(tǒng)的租房中介甚至房東都被排除在產業(yè)鏈之外，并發(fā)展出一種更為集聚、規(guī)范的新模式——長租公寓。

在泊寓住了一年多的劉先生告訴記者。“選擇長租公寓主要是看上了樓上配套的小健身房，加上管理規(guī)范，住的都是年輕人。缺點是公寓實行商水商電，商水商電租金也比房東直租和外面中介略貴點。”

而以6月20日正式入駐西安市場的安居客長租公寓為例，其在長租公寓板塊打出三大優(yōu)勢：公寓直租無中間商、精裝修拎包入住、專屬管家租后服務，目前全國連鎖冠寓、西安龍頭公寓海灃、白領公寓壹人壹家及簡單快樂公寓等知名公寓品牌已經入駐。

圖片來源：安居客APP截圖

記者打開58同城、安居客APP發(fā)現(xiàn)，該長租公寓對每個小區(qū)、每套房源都會進行編號，看起來頗為正規(guī)，記者以尋求租房者身份咨詢數(shù)個長租公寓出租方，對方均表示他們是公寓公司，不是中介，房子產權都是公寓公司的，所以不收取中介費。

“與之前散點式改造不同，頭部平臺都是整棟樓的買下來改造。”上述從事中介的工作人員告訴記者，類似的“長租公寓”在西安租房市場大概能占到30%，公寓商通過壟斷整個小區(qū)的房源并進行改造，就可以比市場價更高的價格對外出租，類似的管家服務就是個噱頭，最后中介費、后期維修這一塊兒最后還是由租客來買單。

“此類頭部租賃平臺所打造的“長租公寓”板塊，一方面可以提供租住有服務保障的房源，另一方面反映出其對片區(qū)租房源規(guī)模化的掌控。”上述從業(yè)人員稱。