每經(jīng)記者 陳榮浩  黃婉銀    每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢妤 蓋源源    

正在推進境外債務重組事宜的合景泰富（01813.HK）和龍光（03380.HK）兩家內(nèi)地民營房企，似乎遭遇了來自李嘉誠旗下長江實業(yè)（01113.HK）的商戰(zhàn)奇襲。

6月25日，有市場消息稱，由龍光地產(chǎn)與合景泰富發(fā)展聯(lián)合打造的香港豪宅“凱玥”項目，或將迎來債權變更。李嘉誠旗下的長實集團正與項目債權銀行之一匯豐進行接觸，希望接手該項目相應債權。

同日下午，一位接近龍光的相關人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實了這一消息，但最終項目是否會被長實接手，還沒有定數(shù)。“這個項目雖然去化并不是太快，但在數(shù)以億元計的豪宅中，它能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如果最終易主，將導致龍光、合景的債權人利益受到影響。”

圖片來源：中原地產(chǎn)

公開資料顯示，“凱玥”項目有一筆銀團貸款，貸款方包括匯豐等中外資銀行。接近合景泰富處的人士向記者表示，目前凱玥給銀團債券的兌付情況一切正常，項目運作也一切正常，并非借款方出現(xiàn)了違約情況的“抽貸”。

另有知情人士透露，龍光與合景曾以“凱玥”作為抵押擔保，從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發(fā)貸。本來一切向好發(fā)展，近期卻有接近該筆銀團人士稱，長實方面主動向銀團提出收購這筆貸款的多數(shù)權益，意欲收購這筆約102億港元貸款的多數(shù)權益。

據(jù)第一財經(jīng)，有知情人士稱，雖然債權轉讓屬于商業(yè)行為，但合景泰富和龍光正在推進境外的債務重組，兩家公司均擔心長江實業(yè)的突然介入，會導致相關重組工作出現(xiàn)新的阻滯。

長江實業(yè)作為香港老牌開發(fā)商，接手“凱玥”債權的醉翁之意是什么？對此，《每日經(jīng)濟新聞》向長江實業(yè)求證，但截至發(fā)稿，該集團未作任何回應。

300億項目爭奪

為何大家都緊盯不放？

“凱玥”項目，位于香港島南區(qū)鴨脷洲，位置優(yōu)越，背山靠海，建筑面積達76萬平方呎（約7萬平方米），屬于名副其實的海景房，且為香港典型的豪宅項目，可以說見證了內(nèi)地民營房企馳騁港島的高光時刻。

時間回到2017年，彼時龍光與合景泰富聯(lián)手，擊敗李嘉誠的長實集團等對手，以168億港元拿下該地塊，折合樓面價達17.67萬元/平方米，打破了當時香港單幅地塊的總價紀錄。值得一提的是，該項目還是龍光進入香港的第一個項目。

結合公開資料看，時隔六年，2023年1月該樓盤首次對外銷售，總共推售住宅295套，戶型為大三房和四房。按照67.3萬平方英尺的總銷售面積，5萬港元/平方英尺的單價計算，該項目估值折合人民幣超300億元。

從行業(yè)慣例來看，如果是正常企業(yè)間項目的股權收并購，并不算什么新鮮事，但此次長實對“凱玥”項目表達興趣，讓人浮想翩翩。

因為龍光和合景泰富都深陷違約泥潭，正處在債務重組的重要時刻。

2023年5月，合景泰富發(fā)布公告稱，將啟動債務重組及資產(chǎn)出售，并已成立小組進行重組談判。龍光的狀態(tài)也差不多，今年6月11日時，有龍光的債權人稱，目前債權人正與龍光進行債務談判，后者考慮在重組方案中再增加約15個項目作為支付重組項目的資金，但最終方案還未定下來。

顯然，若此時項目易主，將給兩家出現(xiàn)流動性危機的民營房企的債務重組帶來新的不確定性因素。

另據(jù)知情人士透露，目前長實與銀團代表之一的匯豐方面已進行溝通，表達了接手“凱玥”的意愿，但目前還不能確定銀團方面的態(tài)度。

“無論是龍光還是合景泰富，對長實接手該項目是持否定態(tài)度的，雙方都處于重組的關鍵期，需要與債權人談抵押標的，“凱玥”項目是企業(yè)與債權人談判的重要砝碼之一，這個時候若是被其他企業(yè)摘了果實，對企業(yè)影響可想而知。”上述接近龍光人士談到。

合景泰富與龍光的憂慮不足為奇，從過去多家房企完成境外債務重組的經(jīng)驗來看，銀團等金融機構多半會同意展期，然而長江實業(yè)則不同，它本身就是實力不容小覷的開發(fā)商，一旦接過“凱玥”這個地王項目的債權之后，下一步行動會不會是爭奪項目的控制權呢？

據(jù)第一財經(jīng)，協(xié)縱管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，如果長實集團拿到了這筆抵押貸款的債權，實際上就意味著長實集團有能力變相控制被抵押的項目，“相當于把‘凱玥’項目買了，剩下的細節(jié)要跟原來的股東談”。

已售3套，回款4.77億

“凱玥”這個地王項目的銷售回款速度并沒有想象中那么快。中原地產(chǎn)平臺顯示，目前“凱玥”項目共賣出3套房源，銷售回款約5.2億港元（約合人民幣4.77億元）。

圖片來源：中原地產(chǎn)

6月25日下午，IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“長實集團會對該項目感興趣，主要是項目本身比較優(yōu)質(zhì)，能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，而且位置也是長實與和黃之前發(fā)展過項目的鴨脷洲，能夠形成聯(lián)動效應。而對龍光和合景泰富來說，都屬于民企，都面臨流動性壓力，正在進行債務展期或重組工作。如果該項目易主，等于是口中最肥的一塊肉被人叼走了，公司本身的資產(chǎn)價值、潛在現(xiàn)金流都易惡化，也會對接下來的債務重組推進工作有明顯的負面影響。”

柏文喜提到，擁有“凱玥”項目的貸款債權，實際上意味著擁有了債權所包含的本息收益權、抵質(zhì)押權、以及由此衍生的項目公司參與權、債權重組、債轉股機會的考量等。一般而言，擁有貸款債權之后，接盤方一般不會采取強硬的資產(chǎn)處置措施，而是會通過談判轉讓的方式獲得項目，這雖然在法律層面不存在問題，但在商業(yè)倫理層面顯然是不妥的，商業(yè)操作上有趁人之危的嫌疑。

前述知情人士認為，匯豐與長實接觸一旦產(chǎn)生效應，其作為中外投資界標桿，一系列中外資銀行很可能效仿出售債權，像龍光、合景債務重組計劃內(nèi)的一系列數(shù)10家金融機構與上百名債權人的利益將直接受損。

不過，截至發(fā)稿，長實方面尚未針對該消息發(fā)布公告。

記者|陳榮浩  黃婉銀

編輯|程鵬 陳夢妤 蓋源源

校對|陳柯名

封面圖片來源：中原地產(chǎn)

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