每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

又有公募REITs出現(xiàn)上市首日破發(fā)的情況。

6月30日，中金湖北科投光谷REIT在上交所上市，但開盤即破發(fā)。Wind數(shù)據(jù)顯示，中金湖北科投光谷REIT盤中最大跌幅超17%，最后收跌6.29%，報2.46元，成為今年首只上市當天就破發(fā)的公募REITs。

圖片來源：視覺中國-VCG111332455580

去年11月，中金安徽交控REIT成為首只開盤即破發(fā)的公募REITs；今年以來這類產(chǎn)品更是頻繁破發(fā)，引發(fā)行業(yè)和投資者的廣泛關(guān)注。有專業(yè)人士指出，自2月中旬以來REITs指數(shù)便持續(xù)下跌，市場對于公募REITs二級市場定價仍存在較大分歧。

年內(nèi)首只上市即破發(fā)的公募REITs出現(xiàn)

6月30日，中金湖北科投光谷REIT正式上市。

作為全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT基金的第9單產(chǎn)品，也是武漢首支REIT基金，中金湖北科投光谷REIT被相關(guān)各方寄予厚望。

在本月早些時候，中金湖北科投光谷REIT僅向公眾投資者發(fā)售一天就提前結(jié)束募集。根據(jù)公告，扣除戰(zhàn)略配售的部分之后，該基金網(wǎng)下發(fā)售的初始發(fā)售份額為1.47億份，最終提交的有效認購基金份額數(shù)量達57.9億份，網(wǎng)下投資者配售比例僅為2.54%；而在公眾發(fā)售部分，初始發(fā)售份額為6300萬份，提交的有效認購基金份額數(shù)量也達到了10.61億份，最終公眾投資者配售比例約為5.94%。

相比之下，此前較為火熱的公募REITs公眾投資者配售比例幾乎都在1%以下，有的甚至僅有0.23%。但在近期公募REITs市場波動幅度加大、部分項目跌幅較前期有所擴大的背景下，這樣的配售比例也顯示出公眾對于公募REITs這類產(chǎn)品仍然有著比較高的熱情。

6月9日，中金湖北科投光谷REIT發(fā)布了合同生效公告，顯示該基金募集期間有效認購總戶數(shù)23025戶，有效認購份額6億份，凈認購金額15.75億元。

就在今天，中金湖北科投光谷REIT正式市場交易，不過開盤即出現(xiàn)破發(fā)，并且在二級市場的交易價格一路下跌，最大跌幅一度超過17%。下午價格有所回升，最后收跌6.29%，報2.46元。整體來看，中金湖北科投光谷REIT今日的成交額為1.56億元，換手率31.18%。

由此，中金湖北科投光谷REIT成為年內(nèi)首只上市當天就破發(fā)的公募REITs。

專業(yè)人士：當前REITs估值定價體系尚不明確

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，中證REITs收盤指數(shù)的年內(nèi)跌幅已經(jīng)超過了20%，可以說今年公募REITs在大類資產(chǎn)中的表現(xiàn)墊底。

從這些產(chǎn)品二級市場的表現(xiàn)來看，除去今天上市的中金湖北科投光谷REIT，其余產(chǎn)品今年以來收益全部為負。其中年內(nèi)跌幅超過20%的達到4只，28只已上市產(chǎn)品的平均回報為-12.21%。

去年11月22日，中金安徽交控REIT正式上市交易，開盤就出現(xiàn)破發(fā)，盤中跌幅一度超過7%，當日收盤下跌4.5%，也使得中金安徽交控REIT成為首只開盤即破發(fā)的公募REITs。

而從今年的情況來看，大面積破發(fā)已經(jīng)成為公募REITs的常態(tài)，截至6月30日已有13只產(chǎn)品出現(xiàn)破發(fā)。其中華夏中國交建高速REIT和平安廣州交投廣河高速公路REIT在二級市場的最新交易價格相比發(fā)行價都下跌超30%，跌幅分別為37.32%和30.65%。

從不同資產(chǎn)類型來看，倉儲物流、能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等類型的公募REITs在二級市場表現(xiàn)出穩(wěn)定上漲的趨勢；交通基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs則普遍破發(fā)，并且今年以來的收益情況也不理想。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs數(shù)量目前是所有公募REITs中最多的，但在二級市場的表現(xiàn)也分化明顯。包括國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT等在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs相比發(fā)行價格都有著不錯的收益，漲跌幅分別達到21.38%、16.41%和13.18%，領(lǐng)跑市場。但也有的園區(qū)REITs相比發(fā)行價跌幅不輸交通基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，并且今年以來二級市場跌幅尤其驚人，例如建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)已經(jīng)下跌了26.92%，是跌幅最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。

首創(chuàng)證券分析師王嵩在近期的幾篇專題報告中指出，公募REITs板塊行情在近期加速下跌，各類型估值整體回落，交投活躍度同樣有所下降，市場流動性匱乏、投資者行為趨同以及底層資產(chǎn)運營仍承壓等諸多因素強化了市場悲觀預(yù)期。

在他看來，公募REITs市場發(fā)展初期流通規(guī)模較小，資金容納度有限；機構(gòu)投資者占比高，投資行為具有趨同性；底層資產(chǎn)運營仍承壓，基本面修復(fù)兌現(xiàn)存在不確定性；估值體系尚不完善，錨定標準存在分歧等等。

中信證券明明FICC研究團隊也認為，短期來看，宏觀經(jīng)濟面臨一定下行壓力以及公募REITs市場買盤相對有限，使得投資者情緒偏冷，市場或仍處磨底階段。但中長期維度下，部分個券因市場超跌已具備估值優(yōu)勢，一攬子穩(wěn)增長政策的漸行漸近或支撐底層資產(chǎn)經(jīng)營狀況的逐步修復(fù)，疊加市場機制逐步完善或吸引增量資金入場，當前或是優(yōu)質(zhì)標的良好的配置時點。

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