風雨兼程又三年。6月30日，萬科在深圳召開2022年度股東大會，大會審議并表決通過了2022年度董事會報告、監事會報告、年度利潤分配方案、董事會、監事會換屆等多項議案，選舉產生了新一屆董事會，郁亮等董事候選人高票當選。

從各方席位來看，萬科本屆董事會治理結構延續了穩定、平衡的局面。新一屆董事名單中，深圳地鐵作為大股東，董事席位數量并無變化，仍然保持三席，分別是深圳地鐵董事長辛杰、總經理黃力平、副總經理雷江松。萬科方面的席位數量同樣保持了一致，仍為三席，分別是郁亮、祝九勝、職工董事王蘊。

在股東大會上，有投資者問及萬科董事會主席郁亮過去三年任期的感受、未來三年行業的機會以及萬科的計劃。對此，郁亮感嘆，過去三年對行業的每個從業者來說，都是百感交集的，并非只有萬科不容易，沒有哪個人、哪個企業是容易的。但與此同時，他仍表達了對未來的信心，相信道路是曲折的，前途是光明的，錨定方向，有信心萬科能夠穿越周期。

作為大股東的代表，深鐵董事長辛杰對郁亮帶領的萬科團隊過去三年表現給予高度肯定，他認為時間證明了郁亮及萬科團隊的前瞻性，讓萬科提前做出正確的戰略判斷和經營調整，牢牢守住了不發生系統風險的底線。他表示作為大股東，投資萬科是正確的選擇，對萬科的認同和支持不會因市場一時的波動而變化，未來堅定不移地看好萬科的長期發展前景，并始終不渝地全方位支持萬科的健康發展。

萬科將持續做好“三件事”

過去三年，穩健發展成為一種共識。在這一背景下，萬科始終保持了財務的安全和業務的穩健發展，并且轉型業務逐步開花結果。此次股東大會高票通過各項議案，也反映了投資者對萬科過往三年表現的認可。

郁亮表示，過去三年，是著手解決舊模式問題的三年，也是探索新模式、尋找新出路的三年。行業處在新舊模式交替的階段，盡管萬科比較早意識到高增長不可持續，但行為仍然沒有完全擺脫慣性，出現了投資冒進、產品操盤能力離散度高等問題。過去幾年花了相當多的精力，去解決這些舊模式下的老問題。目前萬科已經取得了一些進展，比如投資質量的提高、產品能力整體性的提升，持有經營性物業能力也在提高，開發和經營服務協同的強化，公司資債結構的優化，抵御風險的能力進一步加強等等。

對于未來的行業機會，郁亮認為，消費者需求更新迭代的速度快，市場是不會飽和的。房地產市場是常做常有常做常新的，總會有新的生意機會。過去的手機，現在的汽車，都是在行業完全成熟后不斷長出新的分支，并且逐步取代了原來的主干，房地產也會經歷這個過程。發展商提供的產品服務如果能夠真正提升人們的居住生活品質，還是會非常有吸引力。但要抓住這些新的生意機會，就要真正建立起全場景的綜合競爭力，不能像傳統模式下一味靠拿地和融資，否則就會出現買得越多錯得越多，融資越多其實越不安全。

因此，郁亮表示會持續聚焦三件事情：一是提高開發業務的管理水平；二是經營、服務業務已經完成0到1、1到10，通過了商業邏輯檢驗，以及可復制性的驗證，接下來要擴大競爭優勢，爭取更大的發展空間和更好的回報水平，不斷培育優質資產；三是堅守財務穩健，保持行業領先的信用水平。

但他同時也指出，脫胎換骨仍需較長時間，因為舊模式下的問題消化起來，需要的時間比預想要更長，還在對報表產生影響，與此同時，萬科的轉型難免會經歷一些高低起伏，經營服務類業務收入表現要占到主流也存在一定困難。

即使挑戰重重，郁亮仍傳遞了對未來的信心，將堅定開發經營服務并重戰略，相信道路是曲折的，前途是光明的，錨定方向，有信心萬科能夠穿越周期。

萬科總裁祝九勝也表示，長期有信心，信心既取決于客觀的勢，也取決于主觀的心。萬科比較早布局了很多賽道，無論是出租公寓、商業、物流還是酒店起步相對來說都是比較早的，能力建設的過程雖然漫長，至少今天是具備了接著往下跑的能力和條件。

“確實有不同年度業績的起伏問題，我們也在追求怎么能夠跑得勻速一點，或者即使加速或減速也相對勻加速或勻減速一點。第三方面是賽道方面，我們覺得少賽道可以跑得快，多賽道可以跑得遠，但需要有耐心，也特別感謝股東和投資人給我們更多的耐心。”

萬科與深鐵合作漸入佳境

本次萬科董事會換屆，董事席位數量無變化的同時，獨立董事席位數量也無變化。原獨董張懿宸將繼續留任，康典、劉姝威和吳嘉寧因任期已達法律規定的上限6年，所以無法繼續出任。新接任的獨立董事里，既有具備大型企業管理經驗的企業家，也有知名的專業人士。

席位結構不變的背后，有理由相信，是深圳國資希望繼續保持萬科的市場化運作，不做過多干預。此前，萬科大股東深圳地鐵多次公開表態，始終支持萬科的混合所有制結構、城鄉建設與生活服務商戰略和事業合伙人機制，支持萬科管理團隊按照既定戰略目標，實施運營和管理。

此次在萬科股東大會上，辛杰表示，深鐵始終堅持長期主義，保持戰略定力，對萬科的認同和支持不會因為市場一時的波動而變化，就像三年前說過，深鐵對萬科是全方位的支持，這點我們始終堅定不移，看好萬科的長期發展前景，作為股東我們始終不渝支持萬科的健康發展，繼續在多個領域、多個項目以及新的賽道上與萬科深入合作。

過去三年萬科實際運行情況來看，深鐵也做到了言行合一。同時，萬科與深鐵在業務領域的合作也漸入佳境。

2022年11月，在深圳市委書記、市長的見證下，萬科與深鐵等6家深圳國企簽署全面戰略合作協議，于城市更新、產城融合、TOD等領域深入合作。就在不久前，萬科和深鐵聯合打造的TOD商業綜合體睿印于4月30日正式落地，成為了深圳未來核心片區超級總部基地首家開業的商業項目。

分析人士認為，過去三年，是地產行業前所未有慘烈的三年，暴雷、違約、爛尾成為高頻詞。在這一背景下，萬科始終保持了財務的安全和業務的穩健發展，并且轉型業務逐步開花結果。此次股東大會高票通過各項議案，也反映了投資者對萬科過往三年表現的認可。