每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

經歷了初創期，進入快速發展期的萬物梁行面臨戰略選擇的“新棋局”。

近日，萬物梁行官方宣布，由于個人家庭原因，葉世源將不再擔任萬物梁行CEO，接下來半年轉任顧問。接替葉世源擔任CEO的，是董事長李慶平。從萬物梁行官微來看，葉世源最近一次以CEO的身份出現在公開活動是今年4月。

2020年1月7日，合資公司萬物梁行正式開始運營，這是國內首家與全球房地產咨詢五大行合作成立的商企物業服務公司，被稱為是中西合璧的“行業新物種”。

李慶平是萬物云與戴德梁行組建合資項目的全程“操盤人”，自萬物梁行成立起就擔任董事長。他曾擔任萬物云首席財務官，現任萬物云管理合伙人、首席投資官。

7月6日，萬物梁行方面在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，近年來越來越多的國內物業公司開始加大在非住領域的布局，以及切入IFM賽道。競爭對于行業頭部企業而言，更多的是一種鞭策。“公司正在探索業務全面升維，將跳出物業“紅海”的激烈廝殺，從物業及設施管理服務商向企業綜合服務商轉型，布局能源管理等新業務。”

行業競爭非零和博弈

2018年7月，萬科物業入股戴德梁行，成為后者的戰略投資者，同年8月，雙方就大中華地區商業物業管理與設施管理領域業務深入合作達成初步共識。2020年1月7日，合資公司萬物梁行正式開始運營。

在過去一段時間里，萬物云被市場認為有兩個不足，一是只會做萬科的項目，二是只會做住宅物業。萬科商企團隊幾乎是“從零開始”的，萬物云董事長朱保全曾舉了個例子，“最開始去投標的時候，我們投標的價值是別人的好幾倍，人家都笑我們到底會不會投標，到底懂不懂。”

因此在商企物業服務領域，萬物云選擇直接整合戴德梁行大中華地區物業與設施管理板塊。成立三年時間后，萬物梁行成為中國區域收入最高的商企物業服務公司（數據來源：萬物云招股書，沙利文按2021年收入計算）。

當然，作為中外合資公司，萬物梁行必然也會遭遇融合的挑戰。萬物梁行方面對記者坦言，兩家在文化上都比較自信和強勢的企業業務融合，不可避免地遇到來自文化、團隊等方面的挑戰。“我們的經驗可以歸納為兩句話：珍視差異、求同存異；在發展中融合，以融合促發展。”

首先，雙方打破了交易先簽約后談交割與整合的傳統步驟，開創性地前置10個月就啟動整合工作。其次，在融合初期，不糾結于融合本身，而是在業務導向下，用發展和業績牽引團隊。此外，以規則和機制做保障，快速地建立了一套適合公司發展的新規則和機制，靠公開的可以擺到桌面上講的規范、章法來治理公司，比如統一業績評價體系等，并建立了一套足夠包容和安置雙方所有管理人員的組織架構和業務體系，在薪酬福利差異、用人等方面體現出足夠柔性和包容性，在發展中逐步解決差異。

由于市場前景廣、毛利水平高于住宅等其他業態，近年來越來越多的國內物業公司開始加大在非住領域的布局，以及切入IFM（為企業提供空間專屬化、一體化服務的綜合設施管理服務）賽道，如招商積余、卓越商企服務、保利物業、中海物業、華潤萬象生活等。

據克而瑞統計，2021年，500強物企中就有456家企業布局辦公業態，辦公物業管理項目總數為22776個，同比增長15.09%。

“行業玩家越來越多，行業競爭愈發激烈。但我們認為，行業競爭不是一種零和博弈。競爭對于行業頭部企業而言，更多的是一種倒逼我們構建護城河，從而保持行業領先優勢的鞭策。”萬物梁行方面如是表示。

將跳出物業“紅海”

寫字樓是反映地區經濟發展狀況的“晴雨表”。首先，雖然商業地產進入存量時代，新增供應量增速總體放緩，但產業基礎較好的一二線城市，依然存在大量的市場機會。

除了物業管理PM業務外，商寫空間里的大量企業的IFM綜合設施管理服務需求，這是一個更廣闊的市場，也正在成為物管行業的主戰場。根據國際設施管理協會IFMA的預測，2025年中國IFM市場規模將接近1.67萬億元。

萬科云最新披露的上市后首份財報數據顯示，2022年其商企和城市空間綜合服務同比增速為28.2%，超過社區空間居住消費服務2.2個百分點。

值得注意的是，2022年卓越商企服務辦公樓物管毛利率23.1%，比住宅物業高出7.2個百分點；華潤萬象生活辦公樓物管毛利率34.1%，比住宅高15.2個百分點。

克而瑞物管數據顯示，2021年，百強企業辦公物業費收入總值為454.46億元，同比增長24.51%；2017到2021年復合增長率為23.97%。百強企業辦公物業的物業費收入占百強企業總物業費收入比例為19.27%。

經歷了初創期，進入快速發展期的萬物梁行走到了戰略選擇的十字路口。萬物梁行對記者表示，公司正在探索業務全面升維，將跳出物業“紅海”的激烈廝殺，從物業及設施管理服務商向企業綜合服務商轉型，布局能源管理等新業務。在第一增長飛輪（PFM業務）上保持高速增長，繼續保持行業領先領跑地位。在第二增長飛輪上，實現能源管理等方面的突破。

選擇布局能源管理，一方面是基于“碳達峰、碳中和”的大戰略背景；另一方面，萬物梁行發現，近年來企業降本增效、精益運營的需求越來越突出，其中降低能耗成本成為很多大型商業建筑業主方和大型企業主眼下較為迫切的需求。此外，很多企業出于發行綠債、碳交易以及ESG等需求出發，也希望在綠色低碳方面有所建樹。