每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

深圳“7·15新政”馬上滿3年了。

時間回到2020年，正是深圳房地產火熱之際。2020年7月15日，深圳針對非深戶口的剛需購房者暫停了購房許可，杜絕了單純為購房而落戶深圳的購房行為。彼時市場對“7·15新政”的評價是，“像制冷劑，讓深圳房地產市場迅速降溫”。

3年里，“7·15新政”+參考價政策，使得深圳的房地產市場迎來了巨大變化。

“過去3年，深圳樓市變化最明顯的還是二手房市場，整體價格更低了，與賣家有了更大的議價空間。而新房市場因為整體地價是漲的，所以價格也在緩慢上漲。”7月12日，深圳房產中介陳輝向《每日經濟新聞》記者介紹道。

樂有家研究中心數據顯示，2020年深圳全市二手房成交均價6.9萬元/平方米，而2023年上半年二手房成交均價為6.5萬元/平方米，相比3年前少了約4000元/平方米。

注：2020年7月15日，深圳市住建局、深圳市規自局、深圳市稅務局、深圳市公安局等8部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。

通知共計8大條款，其中核心內容包括:

1.深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格,非深戶要5年社保，社保斷交3個月可視為正常；2.夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數；3.首付比例:無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅首付70%,非普通住宅80%；4.轉讓增值稅免除從2年變5年；5.豪宅線增設了總價750萬元限制；6.新房抽簽要優先無房、個稅或者社保年限長的。

深圳龍華片區某二手樓盤 每經記者 陳榮浩 攝

深圳的新房價格還在漲

新房市場方面，過去3年變化并不明顯，成交套數變化不大，價格仍在上漲。

據深圳房地產信息網數據，2023年上半年深圳成交1.62萬套新房住宅，而2020年上半年為1.67萬套。

從價格來看，據安居客，目前深圳的新房均價為5.96萬元/平方米，而2020年7月為4.56萬元/平方米。

地價上漲是導致新房價格上漲的重要原因。以2022年拍出的地塊為例，不少地塊相比之前的價格均出現了不同程度上漲。

比如去年深圳第二批次在前海拍出的T102-0410地塊，成交樓面價為47896元/平方米，競得開發商為招商，該價格比2021年時該片區地塊貴了約1.51萬元/平方米；在寶安拍出的A208-0991地塊，成交樓面價為21215.53元/平方米，由華潤競得，該地塊比2021年同片區地塊貴了約2250元/平方米。

不過，今年的供應量已經是3年前的約3倍。

5月9日，深圳住建局發布《深圳市住房發展2023年度實施計劃》，提出預售和現售商品住房6萬套。按照目前統計的預售數量，上半年深圳完成了計劃供應的約41.7%。

而過去幾年的新房供應，從公開數據看，2022年同期是14564套，2021年同期是13927套，2020年同期是8195套。也就是說，今年深圳上半年的新房供應量，已經比去年同期翻了一倍多，接近過去兩年的總和。

據樂有家，深圳目前新房網簽套數較為集中的片區，主要集中在寶安、龍崗和龍華，今年上半年網簽套數均在3000套以上。

“今年上半年，深圳多數新房的整體去化率并不理想，多數開盤去化率在3-5成，甚至部分新房去化率不足3成。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹7月初在接受記者采訪時提到，目前深圳開盤去化能到7、8成以上的就已經很不錯了，“整體來說，可售型人才房的預售套數推高了新房可售量，分流了部分市場剛需。”

兩年前能賣800萬，現在掛牌不到570萬

新房的上車門檻，相比3年前并沒有變低，但二手房上車門檻顯著降低。

樂有家數據顯示，2023年上半年，深圳二手住宅過戶量達到16236套，雖然二手房成交情況同比2022年同期是上漲的，但相比2020年上半年4.4萬套的成交，2021年上半年2.8萬套的成交，仍然處于低位。

湯安的置業目標很明確，首付不超過70萬元，首選住宅，一房一廳，面積在50平方米左右，距離自己在南山上班的地方不超過一個小時。

據湯安介紹，自己在2021年看房時可選項并不是太多，考慮的區域主要是龍崗和羅湖的一些二手房，“當時這個價格上車還夠嗆，但現在可選項多了很多，且價格比之前也降了不少。”

今年4月時，湯安上車了羅湖東門片區一個樓齡近20年的樓盤，面積為38平方米，一房一廳，總價約220萬元，項目臨近文錦、湖貝、向西村三個地鐵站。

據湯安透露，“2021年看過同樣面積的戶型，當時總價在288萬元左右，算上首付和各種費用，還是挺有壓力。現在總價降到了220萬元，相當于兩年總價降了68萬元。”

另據《每日經濟新聞》記者7月初對深圳部分二手房樓盤的調查，“可議價”“相比前兩年顯著降價”基本成為深圳二手房市場常態。

以記者看過的一套位于龍華片區紅山地鐵站附近的特發和平里房源為例，目前業主掛牌價普遍在6.4萬-6.8萬元/平方米。比如，一套3室2廳88平方米朝南方向的，業主掛牌價為569萬元，折合單價6.45萬元/平方米。

而該樓盤2020年時同等面積的房源成交價普遍在700萬元以上，另據陪同記者看房的中介陳輝解釋，“這個房子得房率較高，同樣面積的房子，2021年賣到過800萬元以上。現在主要是片區內樓盤太多，加之市場行情不好，所以價格也就下來了。”

像特發和平里這樣的樓盤并非個例。

據深圳中原研究中心數據，在2020年和2023上半年兩個時間段均有成交的樣本樓盤中，成交均價上漲的樓盤占比約26%，而下跌的樓盤占比近74%，占大部分比例。

7月11日晚間，樂有家研究中心向《每日經濟新聞》記者指出，“2021年下半年開始，深圳樓市進入了一手占主導的局面，一二手成交占比大約是7:3。但隨著二手交易量的回升，二手回歸市場主導，2023年上半年一二手占比已經回到1:1。現在深圳的二手房市場，經過2年的價格調整，二手房與新房之間的價差逐漸縮小，現在市面上也有不少業主低價出售，淘到二手筍盤的可能性大大增加，上車門檻降低。”

（應受訪者要求，文中湯安、陳輝為化名）

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝