每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

深圳樓市“7·15新政”即將滿3年。

時間回到2020年，正是深圳房地產(chǎn)火熱之際。2020年7月15日，深圳針對非深戶口的剛需購房者暫停了購房許可，杜絕了單純?yōu)橘彿慷鋺羯钲诘馁彿啃袨椤１藭r，市場對“7·15新政”的評價是，“像制冷劑，讓深圳房地產(chǎn)市場迅速降溫”。

3年里，“7·15新政”+二手房參考價政策，使得深圳的房地產(chǎn)市場迎來了巨大變化。

“過去3年，深圳樓市變化最明顯的還是二手房市場，整體價格更低了，與賣家有了更大的議價空間。而新房市場因為整體地價是漲的，所以價格也在緩慢上漲。”7月12日，深圳房產(chǎn)中介陳輝向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹道。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳全市二手房成交均價6.9萬元/平方米，而2023年上半年二手房成交均價為6.5萬元/平方米，相比3年前少了約4000元/平方米。

深圳龍華片區(qū)一處二手樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

新房價格繼續(xù)小幅上漲

新房市場方面，過去3年變化并不明顯，成交套數(shù)變化不大，價格仍在上漲。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年上半年深圳成交1.62萬套新房住宅，而2020年上半年為1.67萬套。

從價格來看，據(jù)安居客，目前深圳的新房均價為5.96萬元/平方米，而2020年7月為4.56萬元/平方米。地價上漲是導(dǎo)致新房價格上漲的重要原因。以2022年拍出的地塊為例，不少地塊相比之前的價格均出現(xiàn)了不同程度上漲。

比如去年深圳第二批次在前海拍出的T102-0410地塊，成交樓面價為47896元/平方米，競得開發(fā)商為招商，該價格比2021年時該片區(qū)地塊貴了約1.51萬元/平方米；在寶安拍出的A208-0991地塊，成交樓面價為21215.53元/平方米，由華潤競得，該地塊比2021年同片區(qū)地塊貴了約2250元/平方米。

不過，今年的供應(yīng)量已經(jīng)是3年前的約3倍。

5月9日，深圳住建局發(fā)布《深圳市住房發(fā)展2023年度實施計劃》，提出預(yù)售和現(xiàn)售商品住房6萬套。按照目前統(tǒng)計的預(yù)售數(shù)量，上半年深圳完成了計劃供應(yīng)的約41.7%。

而過去幾年的新房供應(yīng)，從公開數(shù)據(jù)看，2022年同期是14564套，2021年同期是13927套，2020年同期是8195套。也就是說，今年深圳上半年的新房供應(yīng)量，已經(jīng)比去年同期翻了一倍多，接近過去兩年的總和。

據(jù)樂有家，深圳目前新房網(wǎng)簽套數(shù)較為集中的片區(qū)，主要集中在寶安、龍崗和龍華，今年上半年網(wǎng)簽套數(shù)均在3000套以上。

“今年上半年，深圳多數(shù)新房的整體去化率并不理想，多數(shù)開盤去化率在三至五成，甚至部分新房去化率不足3成。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹7月初在接受記者采訪時提到，目前深圳開盤去化能到七八成以上的就已經(jīng)很不錯了，“整體來說，可售型人才房的預(yù)售套數(shù)推高了新房可售量，分流了部分市場剛需。”

二手房市場格局改變

新房的上車門檻，相比3年前并沒有變低，但二手房上車門檻顯著降低。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，深圳二手住宅過戶量達到16236套，雖然二手房成交情況同比2022年同期是上漲的，但相比2020年上半年4.4萬套的成交，2021年上半年2.8萬套的成交，仍然處于低位。

湯安的置業(yè)目標很明確，首付不超過70萬元，首選住宅，一房一廳，面積在50平方米左右，距離自己在南山上班的地方不超過一個小時。

據(jù)湯安介紹，自己在2021年看房時可選項并不是太多，考慮的區(qū)域主要是龍崗和羅湖的一些二手房，“當時這個價格上車還夠嗆，但現(xiàn)在可選項多了很多，且價格比之前也降了不少。”

今年4月時，湯安上車了羅湖東門片區(qū)一個樓齡近20年的樓盤，面積為38平方米，一房一廳，總價約220萬元，項目臨近文錦、湖貝、向西村三個地鐵站。

據(jù)湯安透露，“2021年看過同樣面積的戶型，當時總價在288萬元左右，算上首付和各種費用，還是挺有壓力。現(xiàn)在總價降到了220萬元，相當于兩年總價降了68萬元。”

另據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者7月初對深圳部分二手房樓盤的調(diào)查，“可議價”“相比前兩年顯著降價”基本成為深圳二手房市場常態(tài)。

以記者看過的一套位于龍華片區(qū)紅山地鐵站附近的特發(fā)和平里房源為例，目前業(yè)主掛牌價普遍在6.4萬~6.8萬元/平方米。比如，一套3室2廳88平方米朝南方向的，業(yè)主掛牌價為569萬元，折合單價6.45萬元/平方米。

而該樓盤2020年時同等面積的房源成交價普遍在700萬元以上，另據(jù)陪同記者看房的中介陳輝解釋，“這個房子得房率較高，同樣面積的房子，2021年賣到過800萬元以上?，F(xiàn)在主要是片區(qū)內(nèi)樓盤太多，加之市場行情不好，所以價格也就下來了。”

像特發(fā)和平里這樣的樓盤并非個例。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，在2020年和2023上半年兩個時間段均有成交的樣本樓盤中，成交均價上漲的樓盤占比約26%，而下跌的樓盤占比近74%，占大部分比例。

7月11日晚間，樂有家研究中心向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，“2021年下半年開始，深圳樓市進入了一手占主導(dǎo)的局面，一二手成交占比大約是7:3。但隨著二手交易量的回升，二手回歸市場主導(dǎo)，2023年上半年一二手占比已經(jīng)回到1:1。現(xiàn)在深圳的二手房市場，經(jīng)過2年的價格調(diào)整，二手房與新房之間的價差逐漸縮小，現(xiàn)在市面上也有不少業(yè)主低價出售，淘到二手筍盤的可能性大大增加，上車門檻降低。”

（應(yīng)受訪者要求，文中湯安、陳輝為化名）