每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 段煉 陳夢(mèng)妤    

作為全國(guó)知名“網(wǎng)紅”城市，昆明的房地產(chǎn)形勢(shì)還在往下走。

一份來(lái)自昆明房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年昆明主城住宅供應(yīng)120萬(wàn)平方米，同比下降43%；成交面積205萬(wàn)平方米，同比持平；成交均價(jià)13945元/平方米，創(chuàng)下近兩年新低。

而投資端，上半年，昆明主城五區(qū)招拍掛成交地塊僅為10幅，成交面積21.08萬(wàn)平方米，且全部為底價(jià)成交，成交總價(jià)約31.68億元。

“上半年，昆明市場(chǎng)走勢(shì)與全國(guó)大環(huán)境同步，供給持續(xù)下探，企業(yè)預(yù)期低迷從拿地向新房傳導(dǎo)，市場(chǎng)持續(xù)去庫(kù)存。”克而瑞云南分析表示，下半年恰逢企業(yè)業(yè)績(jī)沖刺、多個(gè)大型節(jié)點(diǎn)，成交規(guī)模可能較上半年有微弱提升。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2019年，昆明土地出讓金額創(chuàng)歷史新高、房?jī)r(jià)連續(xù)上漲41個(gè)月、迎來(lái)十余家外來(lái)房企入駐……

易居研究院此前發(fā)布的《2019年區(qū)域房地產(chǎn)依賴(lài)度》顯示，在疫情前的2019年，昆明房地產(chǎn)投資占GDP的比重僅次于三亞，排在第二，是當(dāng)年對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)度最高的省會(huì)城市。

不到4年，昆明樓市怎么了？

新房供應(yīng)減少近半

來(lái)自昆明房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，昆明主城住宅供應(yīng)120萬(wàn)平方米，同比下降43%；成交面積205萬(wàn)平方米，而2022年上半年，該指標(biāo)數(shù)據(jù)約為314萬(wàn)平方米。截至2023年6月29日，昆明主城區(qū)住宅預(yù)售庫(kù)存802萬(wàn)平方米，去化周期22個(gè)月。

成交價(jià)格上，據(jù)克而瑞云南，今年上半年，昆明主城住宅成交均價(jià)13926元/平方米，同比降幅2%；這一價(jià)格相較于2020年峰值時(shí)的15036元/平方米下降約7.38%。

一份來(lái)自昆明銳理的數(shù)據(jù)顯示，2021年5月昆明住宅成交均價(jià)為15729元/平方米，但當(dāng)年下半年價(jià)格直降，10月跌至13315元/平方米。不過(guò)，全年住宅成交均價(jià)仍為15005元/平方米，較上年僅下降31元。

時(shí)至2022年，昆明住宅成交均價(jià)每平方米跌至14147元，較上年降幅達(dá)到858元/平方米。

2023年，昆明新房成交價(jià)格雖然一度有所上漲，但整體未能收住下滑腳步。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-4月，昆明新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格方面環(huán)比均處于上漲態(tài)勢(shì)，但到了5月環(huán)比下降0.4%，同比下降0.9%。

“自2022年下半年開(kāi)始，昆明主城半年度成交規(guī)模始終在200萬(wàn)-240萬(wàn)平方米規(guī)模內(nèi)徘徊，均價(jià)則在1.4萬(wàn)元/平方米左右變動(dòng)。”克而瑞云南分析指出，下半年恰逢企業(yè)業(yè)績(jī)沖刺、多個(gè)大型節(jié)點(diǎn)，成交規(guī)模可能較上半年有微弱提升，“但整體規(guī)模難以顯著提升、價(jià)格則保持1.4萬(wàn)元水平，或略微下降以?xún)r(jià)保量。”

“主要精力在去化和保交樓”

更冷的是昆明的土地市場(chǎng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，昆明主城五區(qū)公開(kāi)招拍掛的經(jīng)營(yíng)性用地成交僅為10幅，成交凈用地面積21.08萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約31.68億元，全部為底價(jià)成交。

“比去年還要冷。”有業(yè)內(nèi)人士直言。

事實(shí)上，自去年以來(lái)，昆明土地供應(yīng)和成交就已經(jīng)大幅萎縮，主城五區(qū)及經(jīng)開(kāi)、高新實(shí)際供應(yīng)4005畝，供地完成率總體僅為30.8%，全年成交也只有3504畝。

而在今年年初，西山區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)透露了2023年供地計(jì)劃，涉及土地面積共計(jì)約4076.39畝，盡管各區(qū)計(jì)劃供應(yīng)量已經(jīng)明顯低于去年同期，但從實(shí)際供應(yīng)情況來(lái)看，與預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。

4月份，昆明在儲(chǔ)備土地推介會(huì)上推介了近萬(wàn)畝土地，不過(guò)地塊中已進(jìn)一步減少住宅用地占比，提升了工業(yè)用地等產(chǎn)業(yè)用地占比。

房企的拿地積極性也未被激活。從上半年昆明成交的地塊來(lái)看，本土國(guó)企依然是主力，全國(guó)性房企、民企幾乎退出了昆明土地市場(chǎng)。

如1月，云南建投以底價(jià)6.77億元拿下五華區(qū)龍翔街道63.3畝土地，盤(pán)龍建投4.14億元摘得任旗營(yíng)城改51.12畝宅地；6月，昆明安居集團(tuán)斥資10.91億元攬入老國(guó)貿(mào)二期68畝宅地，這是上半年成交金額最大的地塊。

同樣的情況回溯至2022年，大幅地塊多由云南建投、云南廣廈房產(chǎn)、昆明城投等本地城投平臺(tái)托市：2022年昆明成交最大的為一宗119畝地塊，由昆明市西山區(qū)城改置地公司獲取；金額最大的一宗10億元地塊，由昆明國(guó)企佳湖地產(chǎn)拿下，而如招商蛇口、萬(wàn)科、保利等全國(guó)性房企不是沒(méi)有拿地，就是所拿地塊均比較“袖珍”。

此前一全國(guó)性民營(yíng)房企云南區(qū)域負(fù)責(zé)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)曾明確表示，一方面是因?yàn)榻鼉赡晔苄袠I(yè)形勢(shì)影響，公司從集團(tuán)層面就減小了投資力度；另一方面則跟昆明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)進(jìn)度緩慢、市場(chǎng)信心缺乏等情況緊密相關(guān)，“目前主要精力就是在去化上，以及保交樓。”

“西南四個(gè)省會(huì)城市中，昆明投資回報(bào)力度處于下游位，企業(yè)在投資偏向上會(huì)相對(duì)減弱。”一房企投拓人士告訴記者，“如果不是有特殊情況如招商引資、政策支持等，我們短時(shí)間內(nèi)、至少年內(nèi)是沒(méi)考慮在昆明拓展新項(xiàng)目。”

一個(gè)值得注意的情況是，土地財(cái)政在昆明財(cái)政收入中占據(jù)了相當(dāng)比例。

昆明市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全市政府性基金預(yù)算收入146.1億元，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入完成123.6億元，占了84.6%。

記者|陳利

編輯|段煉 陳夢(mèng)妤 杜恒峰

校對(duì)|王月龍

封面圖片：視覺(jué)中國(guó)

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