每經(jīng)編輯 程鵬 畢陸名    

隨著房屋建筑逐步老化，一項突出的問題，就是外墻脫落。伴隨著近期高溫和暴雨等極端天氣，外墻脫落事件發(fā)生頻率加大，不僅嚴重干擾了居民的正常生活，也給公共安全造成嚴重威脅。

那么，外墻脫落誰該擔責？

有律師在接受采訪時表示，無論是開發(fā)商、業(yè)主或者是物業(yè)公司，要舉證來證明自己在外墻脫落這個事情上沒有責任，他才能夠免責。

多地高層住宅屢現(xiàn)外墻脫落

據(jù)南國早報7月8日報道，7月6日中午12時許，湖南婁底新化縣天河新村小區(qū)一棟20多層的高樓外墻瓷磚掉落，造成4人受傷。網(wǎng)傳視頻顯示，一輛搭著孩子的電動自行車駛過，突然間一塊巨大的瓷磚掉落，一聲巨響后，地上一片狼藉。電動自行車駕駛者、孩子均倒地，還有幾名賣菜的小攤販也被掉落的瓷磚砸到。一名目擊者說，“現(xiàn)場就像爆炸過一樣。”

今年來，此類高層建筑外墻脫落的情況，在各地都有出現(xiàn)。

7月6日，據(jù)九派新聞視頻報道，7月5日，在黑龍江哈爾濱，有網(wǎng)友發(fā)布視頻稱，哈爾濱松北區(qū)一小區(qū)出現(xiàn)墻皮脫落的情況。7月6日，九派新聞聯(lián)系到視頻發(fā)布者，其稱，涉事棟樓是回遷樓，幸好墻皮脫落沒有砸到人，“有幾個大爺大媽一直在樓上喊，否則路過的車都看不見，感覺十分危險，希望有關(guān)部門看到視頻后能夠介入解決”。

7月6日中午12時10分左右，新化縣楓林街道天河新村小區(qū)4棟1單元25—27層西側(cè)部分外墻瓷磚意外脫落，致路過行人4人受傷，其中2人輕微劃傷，到醫(yī)院檢查后已自行回家，另外2人因軟組織損傷正在醫(yī)院留院觀察。

據(jù)新京報7月5日報道，近日，西安市蓮湖區(qū)華蘭佳園小區(qū)多位業(yè)主向記者反映稱，從2013年入住開始，小區(qū)就開始出現(xiàn)外墻面墻磚脫落現(xiàn)象，2018年前，因為尚在5年質(zhì)保期內(nèi)，小區(qū)開發(fā)商還會對外墻刷漆修補；2018年之后，外墻就再也沒被修繕過，物業(yè)公司轉(zhuǎn)而開始在每個樓棟單元入口處搭建鋼架防護網(wǎng)，拉起警戒線。幾年來，防護網(wǎng)越搭越多，警戒線越拉越長。?

在購房之初，開發(fā)商就與業(yè)主約定，相關(guān)樓棟外墻使用權(quán)歸開發(fā)商所有；而小區(qū)至今沒有竣工驗收、施工許可證等證件。小區(qū)幾棟樓的外墻上，瓷磚脫落留下的大大小小痕跡目測至少有幾十處。小區(qū)業(yè)主告訴記者，這些年，多位居民、行人乃至停放的車輛，都被瓷磚砸過。

圖片來源：視頻截圖

建筑外墻脫落事件為何頻發(fā)？是什么原因?qū)е陆ㄖ鈮γ撀洌繐?jù)央視財經(jīng)報道，專家分析說，外墻脫落，主要發(fā)生在兩種形式的建筑外立面中。一是2000年左右，在住宅建筑中常見的瓷磚外墻。專家告訴記者，從2000年開始，江蘇、上海、廈門、西安等地已相繼推出相關(guān)規(guī)定，限制或禁止在高層建筑中使用外墻瓷磚。住建部也從2022年9月14日起，明令禁用現(xiàn)場水泥拌砂漿粘貼外墻飾面磚。但在相關(guān)規(guī)定生效前，已有大量建筑采用瓷磚外墻工藝。

圖片來源：視頻截圖

另外一種外墻脫落頻發(fā)的，是近些年常見的粘錨外墻結(jié)構(gòu)。這種外墻形式用水泥砂漿把保溫板材料粘接到基墻，再用錨釘固定，最外層刷涂料。常用的保溫材料，如聚氨酯，時間長了容易老化變形，巖棉材料在吸水后容易塌縮。真石漆等外層涂料，在常年日曬雨淋后也容易老化。施工過程中，作業(yè)條件也存在很多限制。

專家表示，當高溫、大風、降雨、冰雹等極端天氣出現(xiàn)，也可能加速房屋外墻老化，從而出現(xiàn)脫落。

據(jù)央視財經(jīng)報道，陜西西安華蘭佳園小區(qū)業(yè)主告訴記者，6月份，砸傷居民的瓷磚是從小區(qū)里一棟酒店的外墻上脫落下來的。依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，住宅外立面墻體脫落造成的財產(chǎn)損失或者人身傷害，由建筑物所有權(quán)人、管理人或者使用人來承擔責任。

小區(qū)業(yè)主提供給記者的一份政府信息公開告知書顯示，該小區(qū)開發(fā)商在2013年9月組織了勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理單位對工程進行竣工驗收，但小區(qū)的建設(shè)工程竣工驗收備案表、驗收報告等材料并不存在。業(yè)主們認為，沒有完整的竣工驗收備案手續(xù)，就不能以房屋交付日期起算5年的房屋質(zhì)保期，開發(fā)商不能以質(zhì)保期已過為由，拒絕承擔責任。

據(jù)新京報報道，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師認為，外墻面脫落由誰維修需要分情況來看，如果外墻未過5年質(zhì)保期，那出現(xiàn)脫落的問題，維修費用應(yīng)由開發(fā)商承擔；如果過了質(zhì)保期，出現(xiàn)外墻脫落，在范圍比較小的情況下，應(yīng)從物業(yè)費中撥出資金維修，如果外墻脫落較多、需要大面積維修，達到了公共維修資金的啟動標準的，物業(yè)公司可以經(jīng)過業(yè)主大會同意后，申請使用公共維修資金維修。由于申請公共維修基金需要時間，物業(yè)應(yīng)當在等待維修期間，在小區(qū)內(nèi)做好風險提示和風險防范。否則一旦出現(xiàn)問題物業(yè)公司也需要承擔責任。

圖片來源：視頻截圖

據(jù)央視財經(jīng)報道，北京市京師律師事務(wù)所律師王琮瑋：無論是開發(fā)商、業(yè)主或者是物業(yè)公司，要舉證來證明自己在外墻脫落這個事情上沒有責任，他才能夠免責。

業(yè)主們表示，目前，拉警戒線、設(shè)防護網(wǎng)并不能從根本上解決問題，還嚴重影響居民正常生活。但小區(qū)并沒有設(shè)立業(yè)主大會或選舉業(yè)主委員會，即便動用小區(qū)專項維修資金進行外墻修繕也無人牽頭。律師也表示，業(yè)主們需要通過相應(yīng)程序，達到一定門檻后，才能動用這筆錢。

北京市京師律師事務(wù)所律師王琮瑋：比如小區(qū)里面有幾棟樓，其中有一棟樓存在外立面脫落，其他的樓棟不涉及，他們可能就不愿意出專項維修基金。在使用的時候，協(xié)調(diào)起來其實有一定難度。

專家表示，除了外墻脫落，房屋建筑老化后需要修繕、提升的地方還有很多。為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部今年提出，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

據(jù)中國房地產(chǎn)報6月28日報道，6月26日下午，住建部部長倪虹會見中國銀行董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進行交流時提出要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

“房屋養(yǎng)老金”又被稱為“住宅專項維修資金”，是購房款之外，由購房人按規(guī)定標準繳納的、專項用于住宅樓房和小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的資金，用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。房屋養(yǎng)老金制度正是以此為基礎(chǔ)，探索實現(xiàn)保障居民住房安全，完善住房設(shè)施的制度化和規(guī)劃化。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，探索建立房屋養(yǎng)老金制度具有重要的風向標意義，意味著對房屋安全的關(guān)注度正在提升，也是中央一次明確的發(fā)聲表態(tài)，是房地產(chǎn)行業(yè)新模式的重要探索。

“對于房屋養(yǎng)老金制度的討論，和這兩年房屋管理等有較大的關(guān)系。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進介紹，包括當前小區(qū)的燃氣爆炸、房屋漏水、房屋承重墻問題、加裝電梯等，其實都涉及房屋管理內(nèi)容，此類內(nèi)容都會涉及各類資金問題。所以此類制度的建立，更是需要考慮資金來源和融資內(nèi)容。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，大量的房子開始進入“中老年”了，房子質(zhì)量問題、維護問題開始顯現(xiàn)。但目前既有住宅養(yǎng)老金可能不足，比如很多小區(qū)物業(yè)維修基金不足，需要金融資源進一步支持。

編輯|程鵬?畢陸名?杜波

校對|王月龍

封面圖片來源：視頻截圖

每日經(jīng)濟新聞綜合自央視財經(jīng)、新京報、九派新聞、南國早報、中國房地產(chǎn)報