每經記者 肖世清    每經編輯 馬子卿    

近日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上發言指出：“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”《每日經濟新聞》記者注意到，此番央行公開發言后，諸如“現有房貸定價模式是否會因此產生變化”“存量房貸利率下調概率有多大”等問題引發市場關注。

招聯金融首席研究員董希淼對記者表示，房貸定價模式并不會因此改變，存量房貸利率調整可有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新換舊）。當然，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行“轉按揭”。

“下一步，建議通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則，建議各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降、間接降的條件、標準、流程。”董希淼稱，如果相關規則不盡快確定，預計下周一開始銀行支行和客戶經理將接到借款人的大量咨詢電話。

業內：降低存量房貸利率是遏制提前還貸勢頭的好辦法

據鄒瀾介紹，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。

資料來源：中國貨幣網

鄒瀾表示：“提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

光大證券固收分析師張旭指出，“降低存量房貸利率是遏制住提前還貸勢頭的一個好辦法，從而減輕后者對商業銀行經營的不利影響，并為帶動居民消費增長和經濟恢復創造有利的條件。”在對存量房貸利率調整時，既可以采取商業銀行與借款人自主協商變更合同約定的方式，也可以采用新發放貸款置換原來的存量貸款的方式。

“我們需要說明的是，無論采取哪種方式，其都不會是行政命令式的，而是以市場化、法治化為原則的。事實上，這兩種降低存量貸款利率的方式給了金融機構和居民更多的選擇權，哪個選擇合適就用哪個。”張旭強調。

對于央行為何會在此節點提及存量貸款，董希淼對記者稱，從商業銀行看，降低部分存量房貸利率或有“一箭三雕”的作用。

一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地產市場健康平穩發展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規“轉貸”行為，為銀行留住優質的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。

民生銀行首席經濟學家溫彬認為，對于購房居民而言，降低存量房貸利率將使得其房貸付息壓力減輕，增加可支配收入，提升消費預期。

對于銀行來說，存量房貸降息會帶來利息的損失，尤其是對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大；但提前還貸也有望減少，可部分對沖存量按揭降息的影響，整體有利于降低銀行流動性風險、穩定資產負債表。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對記者表示，由于近年來國內宏觀經濟、房地產市場等方面變化大，導致此前部分購房者的按揭利率明顯高于目前新購房貸利率，加之部分業主暫時缺乏合意投資標的資產等，推動部分業務提前還貸。

“鼓勵金融機構通過市場化、法治化方式自主協商存量房貸利率及房貸置換等，有助于維護市場契約精神，有效降低部分業主的按揭月供，同時，也有助于緩解少數業主提前還貸的影響等。”周茂華稱。

存量房貸利率降低可行性多大？專家：決定權仍然在銀行，降或不降都合法合規

采訪中，記者問及當前降低存量房貸款利率是否具有可行性，以及商業銀行是否會積極跟進時，多位專家給出了不一致的答案。

董希淼認為，降存量房貸利率對銀行特別是大行而言是當下痛苦但長遠有利的選擇。可在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內借款人不得提前還款。他也強調，對借款人來說，不要因為央行表態就想當然地認為存量房貸利率一定得降、會降——決定權仍然在銀行，降或不降都合法合規。

中原地產首席分析師張大偉則對記者表示：“存量房貸歷史上曾經出現過調整，2009年一些銀行將存量房貸優惠利率水平從8.5折調整為7折，所以市場也一直期待這次也有下調。但實際上，不論是政策基礎還是市場規模，存量房貸全面下調的可能性都很低。除非央行托底真金白銀補貼，否則商業是很難降低存量房貸利率的。”

2009年，部分銀行將存量房貸優惠利率水平從8.5折調整為7折

資料來源：中國政府網

張大偉還指出，從房地產調控角度看，雖然情理上能理解降低存量房貸的訴求，但從房地產政策角度看，調整既有合同，并不利于房地產市場長遠穩定。

在張旭看來，如果措施得當，個人房貸早償的問題是可以得到有效遏制的。首先，提前還貸會使得金融機構迅速損失掉個人房貸這種優質資產，也需要居民在短時間內騰挪出大量的資金，而下調利率是對雙方都相對溫和的做法。

其次，張旭認為，為了促進存量房貸利率的有序降低，人民銀行可以給予一些政策激勵。例如，人民銀行可設立結構性貨幣政策工具，對于商業銀行符合條件的降息按實際降息金額給予等額或部分的資金激勵。再如，人民銀行也可以對降息達到要求的商業銀行給予定向降準支持。

值得一提的是，個人住房貸款在金融機構各項貸款中的占比較高，房產更是老百姓最重要的財產之一，因此對于存量房貸利率的調整事關重大。張旭表示，應在維護銀行支持實體經濟的能力和可持續性的同時，更加充分地體現出金融工作的人民性，把老百姓的事情辦好。

董希淼認為，從操作上看，可在人民銀行指導下，通過市場利率定價自律機制，引導銀行降低部分存量房貸利率。具體而言，由各省（自治區、直轄市）市場利率定價自律機制，對利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點等惠民政策。

“同時還要看到，進一步降低存量房貸利率，將進一步壓縮銀行利潤空間。”董希淼認為，如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響，需要綜合考量、有序推進。考慮到銀行近年來持續向實體經濟讓利、利潤增長壓力較大，上述措施可為階段性措施，暫定實施3年，3年之后視情況再研究。

董希淼還表示，“人民銀行可通過市場利率定價自律機制，引導銀行降低存款利率，進一步壓降負債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，人民銀行還可對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動性。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝