每經(jīng)編輯 王月龍    

去年以來(lái)，新發(fā)放房貸利率一路走低，而存量房貸利率的加點(diǎn)卻一成不變，不少“高位站崗”的房貸老客戶呼吁自己的利率也能降一降。

據(jù)“常州日?qǐng)?bào)”微信公眾號(hào)消息，記者采訪常州市部分銀行后發(fā)現(xiàn)，目前，常州市商業(yè)銀行還沒(méi)出臺(tái)統(tǒng)一的指導(dǎo)文件和具體細(xì)則，但是，已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進(jìn)行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。截至發(fā)稿，每經(jīng)小編發(fā)現(xiàn)，該消息源已經(jīng)進(jìn)行修改，文中“銀行同意下調(diào)存量房貸利率”的表述已經(jīng)被刪除。

而據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，常州江南農(nóng)村商業(yè)銀行某支行的客服和信貸處表示，目前可以通過(guò)將存量的純商貸，轉(zhuǎn)成“商業(yè)貸款加公積金貸款”的組合貸款形式來(lái)簽訂新的合同，其中商業(yè)貸款的利率按照現(xiàn)行新的利率政策來(lái)執(zhí)行。不過(guò)，記者了解到，上海、溫州、臺(tái)州、杭州等城市部分國(guó)有行及商業(yè)銀行仍未有存量房貸置換的相關(guān)政策安排。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

存量房貸利率置換有松動(dòng)？

有地方銀行可“純商貸轉(zhuǎn)組合貸”

據(jù)“常州日?qǐng)?bào)”公眾號(hào)消息，常州市已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進(jìn)行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。不過(guò)，隨后常州日?qǐng)?bào)刪除了“銀行同意下調(diào)存量房貸利率”這一表述。

據(jù)報(bào)道，常州市多家銀行均在手機(jī)銀行APP上開(kāi)通了調(diào)整房貸還款方式這一業(yè)務(wù)。但也有市民反映，有的銀行需要提供收入證明、銀行流水等資料才能辦理該業(yè)務(wù)。

據(jù)大河財(cái)立方報(bào)道，常州市部分國(guó)有行、股份行、城商行均表示未接到總行關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的通知。“我們要等總行通知才能調(diào)整存量房貸利率，目前可以通過(guò)商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金組合貸的方式進(jìn)行調(diào)整。”某國(guó)有行常州分行個(gè)貸中心工作人員說(shuō)。

而大河財(cái)立方所在的鄭州市多家銀行也表示目前未收到通知調(diào)降存量房貸利率。有銀行工作人員稱，若是通知調(diào)整，大概率同一地區(qū)的銀行會(huì)大體統(tǒng)一下意見(jiàn)后，根據(jù)征信情況等設(shè)置一些條件進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)該不會(huì)普調(diào)。

據(jù)上海證券報(bào)，常州江南農(nóng)商行房貸部門表示，組合貸置換存量純商貸的政策調(diào)整大概從今年年初開(kāi)始，且需滿足一定條件才可重新簽訂合同，和存量房貸利率下調(diào)并不是一個(gè)概念，目前該行暫未收到下調(diào)存量房貸利率的通知。

硬扛提前還貸還是“讓利”？

銀行人士：利潤(rùn)變薄總比沒(méi)有強(qiáng)

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，但上半年新增的中長(zhǎng)期貸款只有1.46萬(wàn)億元，創(chuàng)下了近5年新低。近日，央行首次對(duì)存量房貸利率調(diào)整直接的表態(tài)，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

據(jù)常州日?qǐng)?bào)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)銀行和貸款人重談房貸合同，把舊房貸更換成新房貸：要么改簽合同，將原來(lái)的高利率合同作廢，改成現(xiàn)行市場(chǎng)上的低利率；要么“轉(zhuǎn)按揭”，讓該貸款人重新申請(qǐng)一筆房貸，把之前高利率的房貸還了。

貸款買房的人，斷崖式下降，而提前還款的人，與日俱增。面對(duì)一大批人提前還貸，銀行將面臨降低存量房貸利率留住這部分客戶，還是徹底失去這部分客戶的選擇。

常州市某股份制銀行資深工作人員認(rèn)為，銀行本身是沒(méi)有動(dòng)力調(diào)整存量房貸的，但由于今年以來(lái)提前還貸和轉(zhuǎn)貸的群體大幅增加，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)變薄總歸比沒(méi)有利潤(rùn)要好。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)，“提前償還個(gè)人住房貸款體現(xiàn)了居民在資產(chǎn)配置上的自發(fā)調(diào)整。”光大證券首席固收分析師張旭認(rèn)為，從負(fù)債端看，隨著貸款利率持續(xù)下降，部分貸款品種利率已明顯低于一些存量房貸利率。從投資端看，近年金融資產(chǎn)回報(bào)率有所降低，與一些存量房貸利率形成“倒掛”，也讓提前還貸變得更加“劃算”。

而降低存量房貸利率被視為遏制“提前還貸潮”的一個(gè)好辦法。專家指出，調(diào)整存量房貸利率將減輕居民月供負(fù)擔(dān)，于銀行而言，可緩解提前還貸增多的問(wèn)題。

或減少800-2000億元還貸支出

專家：預(yù)計(jì)大行先行動(dòng)

據(jù)北京青年報(bào)，7月18日，記者從工行、建行、中行、招行等多家銀行了解到，目前，各家銀行還沒(méi)有接到相關(guān)部門的正式通知，有關(guān)存量房貸的政策目前并沒(méi)有變化，客戶還需要耐心等待。不過(guò)，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“一刀切”地強(qiáng)制要求商業(yè)銀行下調(diào)存量貸款利率的可能性不太大，具體實(shí)施方案還需等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細(xì)則出臺(tái)，預(yù)計(jì)不同地區(qū)和不同銀行之間的差異會(huì)比較大。

絕大多數(shù)存量房貸客戶對(duì)央行的發(fā)聲都感到欣喜，熱切期盼方案能盡快落地。一些心急的客戶上一看到央行表態(tài)后，就急不可耐地打電話給自己的貸款客戶經(jīng)理，當(dāng)然，對(duì)方的答復(fù)都是還沒(méi)有收到相關(guān)通知。

據(jù)證券日?qǐng)?bào)，降低存量房貸利率，對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，最直接的影響是減少房貸利息支出，增加可支配收入，優(yōu)化個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表，并邊際縮減房貸成本和其他投資預(yù)期收益率之間的差距。華泰證券宏觀團(tuán)隊(duì)粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35個(gè)基點(diǎn)至85個(gè)基點(diǎn)。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億元-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)，在招聯(lián)首席研究員董希淼看來(lái)，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行“轉(zhuǎn)按揭”。可通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則。同時(shí)，建議各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確直接降或間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。

“考慮到人民銀行對(duì)存量房貸利率調(diào)整持‘支持和鼓勵(lì)’態(tài)度，給予商業(yè)銀行更多自主權(quán)，預(yù)計(jì)部分大行將率先行動(dòng)，發(fā)揮示范作用，其他銀行將結(jié)合自身實(shí)際情況作出選擇。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明說(shuō)。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

編輯|王月龍?杜恒峰

校對(duì)|盧祥勇

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自第一財(cái)經(jīng)、財(cái)聯(lián)社、常州日?qǐng)?bào)、大河財(cái)立方、北京青年報(bào)、證券日?qǐng)?bào)、中國(guó)證券報(bào)