每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”上周五，央行對商品房房貸表態后，存量房貸利率即將下調的消息受到廣泛關注。

7月21日，據江蘇常州本地媒體《常州日報》報道，目前，常州市商業銀行已經有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通，也有銀行同意下調存量房貸利率。

常州市商業銀行具體是如何操作的？《每日經濟新聞》記者第一時間聯系了建設銀行、工商銀行、農業銀行以及郵儲銀行常州網點，多位負責個人房貸業務的人士均表示，未接到總行關于調整存量房貸利率的通知，居民由高利率房貸替換為低利率房貸的做法暫時不能支持。

下調存量房貸利率？一場烏龍

據建設銀行常州市行政中心支行一位工作人員介紹，對于貸款人能否用新發放貸款置換原來的存量貸款，暫時沒有收到具體方案，如果有，會第一時間發布通知。

其介紹道，目前，常州的建設銀行網點支持居民房貸由商業貸款轉為商業貸款與公積金組合貸款。

“替換房貸暫時沒有辦過，但可以轉按揭方式，由等額本息轉為等額本金。”據農業銀行太湖路支行負責個人房貸業務的人士介紹，對貸款人來說，轉按揭之后，總利息稍微少一些，“找原來的銀行客戶經理幫忙改一下就行。”

農業銀行常州萬達廣場支行一位負責人也表示，替換房貸暫時沒有辦過，也沒有收到任何有關通知，“商品房貸款人可以提前還款，提前排隊預約，我們這邊基本上到10月份就可以還掉了。”

對于商品房存量貸款，據郵儲銀行常州天寧區錦繡路網點一位負責房貸業務的人士介紹，目前有兩種方式，一種是用新的信用貸款替換原來的房貸，利率最低在3.55%左右。另一種是抵押貸款，先將存量房貸還清，再申請抵押貸款，最低利率約4.2%。

不止在江蘇，記者同時聯系了五大行在上海和湖南的銀行網點，負責房貸業務的工作人員均表示，暫時不支持新發放貸款置換原來的存量貸款。

7月21日上午，上述媒體將“有銀行同意下調存量房貸利率”的表述在網絡平臺刪除，“常州的銀行同意下調存量房貸利率”以一場烏龍事件告終。

“建議各家銀行總行出臺具體降利率方案”

7月21日，戴德梁行華東區董事總經理黎慶文在接受記者文字采訪時表示，提前還清房貸或減少房貸是今年房地產市場的一個熱點，銀行利率降低、經濟不確定性大和投資市場波動多是主要原因，但總體上降低了房地產的杠桿率，也降低了金融風險，為將來房地產進一步發展儲能。

同策研究院首席分析師宋紅衛也認為，推動存量房貸利率調整，實際上將降低住房貸款按揭人群的還貸壓力，使之有更大的消費能力去刺激內需。

不過，從各城推行情況來看，仍有面臨多重阻力。

首先是銀行的主動性不強，因為此舉勢必進一步壓縮銀行的利潤空間。如何讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響，需要綜合考量、有序推進。

招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼在去年底就曾公開呼吁“加快出臺相關舉措，引導銀行降低存量房貸利率”。

“新發放貸款置換原有的貸款，原來的利率6%，如今換成4%，豈不是自己給自己割肉嗎？有哪家銀行愿意干呢？”董希淼一針見血地指出。

他向記者表示，考慮到銀行近年來持續向實體經濟讓利、利潤增長壓力較大，上述措施可為階段性措施，暫定實施3年，3年之后視情況再研究。人民銀行可對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動性。

對于前述央行的表態，董希淼認為，存量房貸利率調整目前有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新換舊），建議各家銀行總行出臺具體方案，明確降的條件、標準、流程。

宋紅衛則提醒，如果不及時出臺具體實施方案，將給個別銀行的內部人員暗箱操作機會。由于沒有操作標準，審批人員將有可能區別對待住房按揭貸款人，與個別貸款人協商約定降低存量貸款利率，產生不公平現象。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211371751520