每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

從2009年關門停業至今，荒廢14年的廣州“初代”主題樂園——世界大觀將迎來重生。而在多年未變的樂園周邊，地價房價已經一路走高，住宅最高均價已突破10萬元/平方米。

近日，在政府收儲后，廣州市規劃和自然資源局掛牌世界大觀AT1003011、AT1003072兩個二類居住用地地塊，起始價總價63.92億元，折合樓面價約4.69萬元/平方米，這一價格已可躋身廣州樓面價TOP9。按照原先規劃，這宗宅地容積率預計在2.2左右。

7月19日，《每日經濟新聞》記者實地走訪世界大觀看到，整個樂園圍繞中心的兩個小湖泊，絕大部分都已被茂密的植被覆蓋，只有零星幾座早已破敗的異國風情建筑，還殘留著曾經的世界大觀氣息。本次掛牌的AT1003011、AT1003072地塊還未進行土地平整。

合富研究院高級分析師吳智杰在接受記者采訪時表示，雖然總價比較高，但地塊自身具備豐富的山、林、湖、園資源，且容積率低，這些都十分稀缺，比較適合產品打造能力強的企業，預計房企參拍意愿較強。

主題樂園荒廢多年被收儲

公開資料顯示，作為廣州“初代”主題樂園，位于廣州天河東圃的世界大觀自1995年10月開業后就十分火熱，是不少廣州人的童年記憶，還是曾經的“羊城十大美景”之一。

世界大觀匯集了世界上100多個國家的建筑雕塑，基本都是按1：1比例還原，設有時代廣場、巴黎歌劇院、古希臘劇場、阿拉伯劇場、英國劇場等六大劇場和飛機艦船表演、綜合游樂場、水上運動場等四大游樂區。

但開業僅兩年時間，世界大觀就迅速衰落，并陷入債務糾紛，最終被關閉并廢棄多年。

記者實地走訪看到，曾經樹立在世界大觀門口威武的群馬雕像已經不見蹤影，背后紅色屋頂的異國風情建筑在一片綠樹雜草中落寞地矗立，空曠的廣場上零星停著幾輛汽車。

世界大觀的進門廣場已被用作停車場，門口張貼的告示顯示：自2023年7月16日起，本停車場僅限公司內部使用，禁止一切外來車輛進入。落款是廣州世界大觀股份有限公司（下稱世界大觀公司）。

民事裁定書（2014）粵高法民二破終字第1號顯示，1995年~1996年，世界大觀公司與廣州市國土局簽訂《廣州市國有土地使用權出讓合同》《廣州市國有土地使用權出讓補充合同》，約定世界大觀公司受讓、補受讓廣州市天河區東圃鎮黃村機場以東地段452753平方米的土地，但未辦理土地的使用權證。

在惠州東方聯合實業有限公司申請世界大觀公司破產清算一案審查期間，一審法院依法向廣州市國土資源和房屋管理局發出調查函，調查上述土地目前的狀況以及相關部門對該地塊的處理意見。

廣州市國土資源和房屋管理局表示，上述452753平方米土地已經簽訂土地出讓合同，該項目部分建成。截至2013年7月30日，尚欠土地出讓金及違約金合計約1.37億元。“目前未收回上述地塊，也暫未有下一步的處理方案，請在處理該司破產清算案件時，給予優先繳付其拖欠的土地出讓金及違約金。”廣東省高級人民法院駁回了對世界大觀公司的破產清算申請。

2022年6月，一份來自廣東省廣州市中級人民法院的結案通知書顯示，關于惠州市東方聯合實業有限公司與世界大觀公司、光大國際經濟技術合作南方公司合同糾紛兩案，補償款和執行費已經到賬，并解除對被執行人世界大觀452753平方米的土地使用權和地上建筑物的查封。

今年4月，《天河區世界大觀地塊（AT1003、AT1006規劃管理單元）控制性詳細規劃》在第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員第十一次會議上獲得通過，其建設單位是廣州市人民政府征用土地辦公室（廣州市土地開發中心）。

該地塊面積約48.94公頃，已于2022年4月16日簽訂《土地收儲補償協議（世界大觀地塊）》及《土地收儲補償款支付三方協議（世界大觀地塊）》，完成解除土地出讓合同及出讓補充合同。

周邊房價最高超10萬/平米

在上世紀90年代，世界大觀的位置還不算廣州中心，但當下已成為優質地塊。

根據今年5月審批的規劃，世界大觀30.27公頃用地性質，由規劃待定區調整為二類居住用地、商業用地、中小學用地等，規劃居住人口0.8萬。除了本次掛牌出讓的AT1003011、AT1003072地塊，還有三塊居住用地。

《天河區世界大觀地塊（AT1003、AT1006規劃管理單元）控制性詳細規劃》通告顯示，AT1003011地塊容積率≤2.2，建筑限高52米。

AT1003011、AT1003072兩個二類居住用地地塊，結合克而瑞相關統計看，本次起拍樓面價已經達到4.69萬元/平方米，實際成交價有望躋身廣州樓面價TOP5，地塊限時競價從8月15日開始。

記者在現場看到，兩個地塊目前還未平整土地，雖然大部分都被植被覆蓋，但還能依稀看到此前樂園建設的痕跡。根據規劃，世界大觀將保留兩個湖泊的現狀——太陽湖和月亮湖，延續歷史印記，修復破損場地，保留部分建筑。

據（2014）粵高法民二破終字第1號，依據《廣州市國有土地使用權基準地價的通告》【穗國房字（2011）1338號】記載，世界大觀452753平方米土地屬于商業用地，用地級別范圍屬于六級，用地級別價為4664元/平方米。

吳智杰補充道，低容積率的土地比較稀缺，廣州中心區域2021年后沒有低于2.0容積率的土地供應。2020年有兩塊地，分別是匯景臺（1.9）和合景臻頤府（2.0）。雖然總價比較高，但地塊自身具備豐富的山、林、湖、園資源，且容積率低，這些都十分稀缺，比較適合產品打造能力強的企業。

合富研究院認為，兩個地塊有望成為市中心下一個高熱度豪宅。但地塊周邊目前除教育資源比較完善外，缺乏大型商業體，道路交通通達性較差；僅有南側進入性道路黃云路—悅景路，其余三側現狀無進入性道路。

“從市場角度看，目前周邊新盤貨量充足，且以高端改善為主，包括合景臻頤府和合生縵云等，預計競品余貨接近1000套。二手市場方面，相鄰牛奶廠板塊也有較多次新房，如華潤天合、金地天河公館、招商雍華府、帝景山莊，報價約7萬~10萬元/平方米，客戶選擇面較廣。因而，項目存在一定競爭壓力。”

合景臻頤府與本次出讓的兩個地塊僅一路之隔，其當時拿地均價約5.1萬元/平方米，為廣州樓面價TOP4，目前在售均價為8萬~9萬元/平方米。兩個地塊另一側的二手房合生帝景山莊，目前在鏈家掛牌均價最高已達11萬元/平方米。