每經編輯 盧祥勇    

近兩日，房地產利好消息頻出。7月25日，國家稅務總局發布了《支持協調發展稅費優惠政策指引》。此次政策提及了216項稅收優惠政策，尤其明確了支持消費提振信心的稅費優惠政策。

存量房貸利率調整也有消息。自去年下半年以來，居民提前償還房貸情況增多。存量房貸與新增房貸之間的利差過大，是“提前還貸”備受關注的原因之一。“自從提前還完房貸后，感覺以后發的工資都是自己的了。”

當各家銀行都在觀望存量利率調整時，有銀行率先出招。據南方+報道，興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。

7月26日，A股房地產板塊延續昨日漲勢。截至午間收盤，金科股份、迪馬股份、南國置業、華遠地產、榮盛發展、華夏幸福等地產股批量漲停。

18條房地產減稅政策

7月25日，國家稅務總局發布了《支持協調發展稅費優惠政策指引》，此次政策提及了216項稅收優惠政策。

其中，在支持消費提振信心稅費優惠方面，對于買賣房產或者出租有多項減免：

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個人銷售住房減免增值稅

個人轉讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅

職工取得單位低價售房的差價收益免征個人所得稅

個人銷售或購買住房免征印花稅

個人銷售住房免征土地增值稅

個人購買安置住房免征印花稅

個人購買安置住房減征契稅

個人因房屋被征收而取得改造安置住房減免契稅

個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅

個人購買經濟適用房減半征收契稅

城鎮職工第一次購買公有住房免征契稅

居民換購住房退還個人所得稅

個人出租住房減按10%征收個人所得稅

個人租賃住房免征印花稅

個人出租住房減征增值稅

個人出租住房減征房產稅

個人出租住房免征城鎮土地使用稅

企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房減征房產稅

住房租賃企業出租住房減征增值稅

購置新能源汽車免征車輛購置稅

節能汽車減半征收車船稅

新能源車船免征車船稅

易居研究院研究總監嚴躍進撰文指出，21條“支持消費提振信心稅費優惠”中，房地產領域就涉及18條，尤其有好多內容涉及房屋買賣領域。

目前市場比較關心的內容包括：個人銷售住房減免增值稅、個人轉讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅、個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅、居民換購住房退還個人所得稅等。這些領域涉及新房或二手房的買賣內容。相關內容不屬于最新發布的政策，屬于過去幾年已經持續落實的政策。此次應該理解為對此類諸多優惠政策進行了梳理、總結和再宣傳，更好釋放稅費政策寬松的信號和導向。

其中，2016年《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。2006年《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》明確，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。2016年《關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》明確，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅。2022年《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》明確，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

嚴躍進表示，此次國家稅務總局系統梳理了216項稅費優惠政策，意義重大。盡管很多政策屬于既有的政策，但實際過程中，很多購房者對于此類政策的了解程度是不深的，導致很多政策沒有真正發揮效應。所以將此類政策系統梳理、系統推廣，有助于擴大政策的積極效應。

發放“利率優惠券”

6月20日，5年期LPR結束多月的“按兵不動”，迎來自去年8月后的首次調降。

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，“按照市場化、法制化原則，鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來存量貸款。”此后，存量房貸利率是否調降、何時調降、又將如何調降引發大眾關注。

上周有消息稱，江蘇常州市部分銀行同意下調存量房貸利率，進而打響存量房貸利率下調“第一槍”之后，近日，又有城市傳出消息。

7月26日，據南方+報道，興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。興業銀行廣州分行表示，客戶如有需求可與辦理按揭的支行客戶經理聯系。該行將密切關注內外部政策文件，如有其他政策將及時告知客戶。

而據財聯社報道，興業銀行相關人士證實，該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創新試點，并未大量推廣。

 

圖片來源：視覺中國VCG11445531670（圖文無關）

Wind數據顯示，按照去年個人住房貸款余額計算，興業銀行在股份行中排名第2位，僅次于招商銀行，年末余額達到10973億元，相比2021年同比下滑2.13%。

圖片來源：第一財經

值得注意的是，南方+還報道稱，目前廣州主流商業銀行尚未有降低存量房貸利率的跟進舉措，但部分銀行已經對情況進行了摸底調查。郵儲銀行廣東省分行表示，目前該行暫時還沒有相關方案，但上級行已經開展市場調研。本地法人銀行廣州銀行方面也稱，“正在積極做同業調研和分行客戶需求情況收集，待監管部門進一步政策指導后再制定相關的管理辦法和實施方案。”

目前廣州主流商業銀行在廣州地區的首套房貸利率執行LPR，二套房貸利率為LPR+60基點。

新快報近日報道稱，關于存量房貸利率調整，一國有銀行廣州支行客戶經理表示，“只是說鼓勵，沒說銀行一定要絕對實施，沒到這個階段，目前沒有收到任何通知。”另一國有銀行廣州支行客戶經理同樣表示，沒有收到相關政策，目前提前還款審批時間大概為一個月。

“商轉公”也有新消息

據近日，江蘇省泰州市興化市人民政府網站發布《關于優化調整商業住房貸款轉住房公積金貸款政策的通知》，將對商業住房貸款轉住房公積金貸款政策進行優化調整，這是在14日央行發聲調降存量貸款利率后的首個地方性的“轉貸”鼓勵性政策。

通知提出，擴大商轉公貸款辦理對象。在異地正常繳存住房公積金滿六個月，在興化市購買自住住房時辦理純商業性住房貸款的異地繳存職工，可以辦理商轉公貸款將純商業性住房貸款全部或部分轉成住房公積金貸款。同時，放寬商轉公貸款辦理條件。職工在購房辦理商業住房貸款時有尚未還清的住房公積金貸款 (含公轉商貼息貸款) 但現已結清的，可以辦理商轉公貸款。該政策自7月24日開始施行。

商轉公貸款是指符合住房公積金個人住房貸款條件的繳存人，將本人已辦理且尚未結清的商業性個人住房貸款，全部或部分轉為住房公積金個人住房貸款。在利率下行的環境下，這一操作實際上將原來較高的房貸利率轉為了最新的更低的房貸利率，減輕了購房者存量房貸的還款壓力。

2023年以來，全國各地陸續調整住房公積金政策，商轉公貸款也是新一輪樓市調整的舉措。但在具體實施過程中，過去仍有若干限制。除了興化市發布優化調整商轉公貸款政策外，此前其他地區也發布過類似措施，但多為明確規范流程，而較少“擴大對象”、“放寬條件”等鼓勵性條款。

房貸利率下行趨勢將在下半年延續。7月25日，植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平表示，房地產政策仍有進一步放松空間。他預計下半年商業銀行房貸基準利率將對應下調，并引導首套和二套房貸利率進一步走低。

經濟學家任澤平此前在社交媒體上公開表示，老百姓排隊提前還房貸，不是因為手里錢多，而是此前的存量房貸與新增房貸之間利差過大，大部分是提前還貸后重新申請貸款，以降低房貸利率和還款成本。

據界面新聞報道，對于目前尚未辦理提前還款的用戶，清華大學經濟系副教授韓秀云此前表示，“如果有閑錢還在觀望或者無法提前還款的人群，也不要覺得自己吃虧了。”

韓秀云指出，目前，房貸可以貸30年，這是普通人可以借到最長時間的大額低息貸款，真實通脹的算法是M2增長率減去GDP的增長率，2022年這個數值在6%-7%左右。這就意味著現每月還款1萬元，10年之后每月實際還款的金額相當于現在的4800元，30年后相當于現在的1000元左右，這也就是通脹下未來還款的壓力會越來越小的原因。

“如果從30年的長周期來看，當下是暫時的，保持充足的現金流，等待時機再做選擇也不晚。”韓秀云表示。

編輯|盧祥勇 杜恒峰

校對|孫志成

每日經濟新聞綜合自南方+、新京報、21世紀經濟報道、界面新聞