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專訪中國首席經濟學家論壇理事長連平:我國房價從去年開始下跌,預計在第三季度見底

每日經濟新聞 2023-07-27 20:57:35

◎連平認為,我國房價從去年開始下跌,很有可能會在今年第三季度踩到底部,然后逐步趨向于恢復,明年會呈現一個整體性恢復的過程。

◎中央財政轉移支付力度在不斷加大,但是財政轉移支付要落地到地方需要一個過程。

每經記者 李彪    每經實習記者 石雨昕    每經編輯 陳星    

中共中央政治局7月24日召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。會議在談及房地產市場時,首次明確提出,適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策。

如何理解我國房地產市場供求關系發生的重大變化?未來我國房地產市場將怎樣恢復發展?

7月26日,在CFS2023第十二屆財經峰會暨2023可持續商業大會現場,中國首席經濟學家論壇理事長、植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平接受《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)記者專訪。

連平表示,我國房價從去年開始下跌,很有可能會在今年第三季度踩到底部,然后逐步趨向于恢復,明年會呈現一個恢復的過程。

CFS2023第十二屆財經峰會現場 每經實習記者 石雨昕 攝

房地產總體上告別了大范圍過熱的走勢

NBD:您認為應該如何理解“我國房地產市場供求關系發生重大變化”?

連平:不同城市的供求關系不一樣,總體來看,較多的城市是供大于求,絕大部分城市可能需要漸次放開需求端的嚴格限制,比如限購、限貸以及高首付等。

但在一些重點一、二線城市中,房地產市場的供求關系有些不同,供不應求可能依然是市場的基本格局,可以在放開需求端限制的同時,加大力度增加供給,實現供求關系盡可能平衡。不能因為供求關系相對緊張,就持續對需求方面增加壓力,而應該把措施的著力點放在增加供給上,這是這一類城市的特點。因此我認為在政策上確實應該因城施策用好各類工具。

雖然這次中央政治局會議沒有提“房住不炒”,但不等于說就可以炒房了。我認為還是應該繼續堅持“房住不炒”的理念和政策基調。這次會議的重點是突出強調新形勢,以及供求關系新的和總體性的變化。

NBD:現在有觀點認為房地產可能已經永久告別了大范圍過熱的走勢,您認同這個觀點嗎?

連平:我認為可以這樣說,房地產的確總體上告別了大范圍過熱的走勢,但也不能否認局部地區供求關系依然偏緊的事實。供求之間的矛盾主要出現在一線和重點二線城市,這種矛盾的主要方面是供給不足。由于經濟發展水平較高,這些城市人口流入多,改善型需求也比較大,一旦供給不足就會導致房價持續存在上漲壓力,所以這些城市的關鍵是要加大力度增加供給。

一方面土地定價要合理,為房價平穩提供基礎性條件;另一方面,對經營不錯的開發商可以提供更多的支持和便利,比如在融資方面給予利率優惠等,以及加大力度投放開發貸等,目前銀行體系開發貸占比僅5.9%,屬于歷史較低水平,其增速僅為5.9%,大幅低于信貸增長兩位數的平均水平。

圖片來源:受訪者供圖

房價可能在第三季度見底

NBD:您認為我國房地產恢復期大概需要多長時間?

連平:一般來說,一個短周期大概三年半左右,現在這個周期有可能會拉長。

在以往的短周期中,政策從寬松到收緊再到寬松,房價由上漲到下跌,一般是上漲一年多,下跌兩年多,共同構成了三年半左右的過程。

這一輪周期中,我覺得下跌的時間可能會更長一些。我國房價從去年開始下跌,很有可能會在今年第三季度踩到底部,然后逐步趨向于恢復,明年會呈現一個整體性恢復的過程。

同時,我們也要注意,房地產恢復過程中,銷售、投資、買地、建筑安裝工程等環節不是完全同步的。通?;謴偷倪^程是銷售先恢復。比如現在政策調整以后,各地會在購房限制性政策上有一些松動,那么銷售就可能會逐步恢復,然后土地出讓規模會增大,接著建筑工程速度加快,最后整個投資增速也會回升。

NBD:現在地方政府在財政上面臨不小的壓力,您認為應該如何緩解地方債?

連平:首先,我們可以看到中央財政轉移支付力度在不斷加大,但是財政轉移支付要落地到地方是需要一個過程的。

這次中央政治局會議明確提出,要有效防范化解地方債務風險,制定實施一攬子化債方案。這是一個重大突破。因為在此之前,在化解隱性債務存量問題上,總體思路是堅持中央不救助原則,要求“誰家的孩子誰抱”。但是最近一段時間以來,各方都呼吁在這方面應該有所變化。因為地方財政承擔了越來越多的國家建設任務,也有經濟和社會發展長期規劃以及經濟結構調整等重大任務。客觀上看,地方財政的杠桿水平已經較高,如果進一步加杠桿會帶來更大的風險。地方政府已無力自行處理好這一問題,因此需要中央政府出手。

那么如何使得地方債務狀況得到緩解?我認為這需要中央出臺一套方案,這個方案并不是債務都由中央財政負擔,而是中央財政要主導整體的處置工作,提出中長期的化債規劃,在國家財政總體格局下來處理地方債務才會比較平穩。

封面圖片來源:視覺中國-VCG211371751520

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